Tribunal judiciaire, contentieux civil annexe, 30 juillet 2026 — n° 25/02023

EXPOSÉ DU LITIGE    Par acte sous seing privé en date du 22 novembre 2022, à effet au 24 novembre 2022, l’Office Public de l’Habitat PAS DE [Localité 1] HABITAT a donné à bail à M. [E] [B], un local à usage d'habitation sis [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable pour le logement d'un montant de 353,21 euros, outre une provision sur charges de 61,68 euros et le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 353 euros.   Alléguant le non-paiement des loyers, la PAS DE [Localité 1] HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT a fait délivrer à M. [E] [B], par exploit de commissaire de justice en date du 9 septembre 2025, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur la somme en principal de 948,47 euros. Ce commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 10 septembre 2025.   Par exploit de commissaire de justice en date du 25 novembre 2025, PAS DE CALAIS HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT a fait citer M. [E] [B] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de BÉTHUNE, à l'audience du 22 mai 2026, afin d'obtenir, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1103 et 1728 du Code civil :    - la condamnation au paiement de la somme en principal de 2 201,63 déduction faite des acomptes versés ; - le constat que le contrat est résilié de plein droit ou à défaut de prononcer la résiliation du bail ; - d’ordonner l’expulsion de M. [E] [B], ainsi que celle de tous occupants de son chef ; - la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme qui aurait été due, loyer et charges, si le bail n’avait pas été résilié, y compris les indexations stipulées dans ledit bail jusqu’au départ effectif de M. [E] [B] des lieux ; - de condamner en application de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement d’une somme de 150 euros, au titre de participation aux frais et honoraires. En effet la requérante est amenée à exposer des frais qui ne seront pas compris dans les dépens et dont il serait inéquitable de lui en laisser la charge ; - de condamner en application de l’article 696 du code de procédure civile en tous les dépens de la présente instance y compris le coût du commandement de payer en date du 9 septembre 2025 ; - dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir. Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-[Localité 1] le 27 novembre 2025. L'affaire a été utilement appelée et retenue à l'audience du 22 mai 2026. A cette audience, PAS DE [Localité 1] HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT a comparu représenté par M. [D] [V], dûment muni d'un pouvoir. Le bailleur a réitéré les termes de son assignation et actualisé le montant de sa créance en sollicitant la condamnation du défendeur à lui payer la somme de 2 562,68 euros, échéance du mois d’avril 2026 incluse. Il s'est par ailleurs dit opposé à l'octroi de délais de paiement, le paiement du loyer ayant été repris que partiellement. Il indique que le loyer est de 459,46 euros charges comprises et que le loyer résiduel est de 154,68 euros. À l'appui de ses prétentions, il a soutenu qu'un commandement de payer en date du 9 septembre 2025 avait été signifié à M. [E] [B] mais que ses causes n'avaient pas été acquittées intégralement dans le délai de deux mois, de sorte que la clause résolutoire devait être regardée comme étant acquise sur ce fondement. Il a ajouté que le défendeur a déposé un dossier de surendettement, dans le cadre duquel la Banque de France a décidé d'un moratoire de 24 mois. M. [E] [B] a comparu représenté par son conseil. Il confirme bénéficier d'un moratoire de 24 mois depuis le 11 décembre 2025 dans le cadre d'une procédure de surendettement.

   MOTIFS DE LA DÉCISION    Le contrat liant les parties est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge. Sur la recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail : Aux termes de l'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.    Par ailleurs, selon l'article 24 II du même texte, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L351-2 du Code de la construction et de l'habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du Code de la sécurité sociale.   En l'espèce, l'assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le Département le 27 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience du 22 mai 2026.   Par ailleurs, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été réalisée le 10 septembre 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation en date du 25 novembre 2025.   L'action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.   Sur le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail   Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.   La loi 2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant l’article 24 dispose désormais que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ( avis Civ. 3ème n024-70,002 du 13 juin 2024). En l'espèce, le bail conclu le 22 novembre 2022 entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou des charges, après un commandement de payer demeuré infructueux durant deux mois. Par ailleurs, un commandement de payer a été signifié à M. [E] [B] le 9 septembre 2025, pour un montant de 948,47 euros, lui octroyant un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette locative. Il résulte du décompte produit par le bailleur que M. [E] [B] ne s’est pas acquitté du montant des loyers et charges impayés visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 9 novembre 2025. Il y a lieu, dès lors, de dire la clause résolutoire acquise au profit de PAS DE [Localité 1] HABITAT OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT à compter du 9 novembre 2025 et de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées. Il convient, par la suite, de condamner M. [E] [B] à restituer les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 2]. A défaut, il convient d'ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier. Par ailleurs, M. [E] [B] étant occupant sans droit ni titre des lieux à compter du 10 novembre 2025, l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de cette date et jusqu’à sa sortie effective des lieux, sera fixée à la somme correspondant au montant du loyer et des charges qu’il aurait payé en cas de poursuite du bail, soumise aux augmentations légales. Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 10 novembre 2025 et est incluse dans la condamnation principale jusqu'au terme du mois d’avril 2026 inclus. Sur les demandes en paiement   Sur la demande en paiement au titre du loyer, des charges et des indemnités d'occupation   L'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.   A l'audience, la PAS DE [Localité 1] HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT verse notamment aux débats les pièces suivantes :   – le contrat de bail souscrit entre les parties le 22 novembre 2022 ; –le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 9 septembre 2025 ; – le décompte de la créance arrêté au 21 mai 2026, dont il résulte que le défendeur reste toujours redevable de loyers et charges impayés pour une somme totale de 2 562,68 euros. Or, il résulte du contrat de bail liant les parties, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte produit que M. [E] [B] reste devoir à PAS DE [Localité 1] HABITAT OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT la somme de 2 562,68 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés du logement, dont à déduire la somme de 99,16 euros au titre des frais de poursuite relevant des dépens et la somme de 78,96 euros au titre des frais d’assurances non justifiés.   Au regard de l'ensemble de ces éléments, et faute de justifier d'un paiement libératoire, M. [E] [B] doit être condamné au paiement de la somme de 2 384,56 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, terme d'avril 2026 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.   Sur la demande en paiement de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive   En vertu de l'article 1231-6 dernier alinéa du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.   En l'espèce, la PAS DE [Localité 1] HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT ne rapporte ni la preuve de la mauvaise foi de M.

PAR CES MOTIFS    Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,   DÉCLARE l'action de l’Office Public de l’Habitat PAS DE [Localité 1] HABITAT recevable ;   CONSTATE la résiliation du bail relatif à l'immeuble d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2], conclu le 22 novembre 2022 entre l’Office Public de l’Habitat PAS DE [Localité 1] HABITAT, d'une part, et M. [E] [B], d'autre part, à compter du 9 novembre 2025 ; CONDAMNE M. [E] [B] à libérer les lieux situés [Adresse 4] [Localité 2], en satisfaisant aux obligations du locataire ; A défaut, ORDONNE l’expulsion de M. [E] [B] et celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; CONDAMNE M. [E] [B] à payer à l’Office Public de l’Habitat PAS DE [Localité 1] HABITAT la somme de 2 384,56 euros (deux mille trois cent quatre-vingt-quatre euros et cinquante-six centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, terme d'avril 2026 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision  ;   CONDAMNE M. [E] [B] à payer à l’Office Public de l’Habitat PAS DE [Localité 1] HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges, subissant les augmentations légales, à compter du mois de mai 2026 et jusqu'à la libération effective des lieux ;   CONDAMNE M. [E] [B], aux entiers dépens ;   DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;   DIT que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.    Ainsi jugé et prononcé à [Localité 3], le 30 juillet 2026.                 LA GREFFIERE,               LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION             M. LOMORO J. LELONG