Tribunal judiciaire, contentieux civil annexe, 30 juillet 2026 — n° 25/02062

EXPOSÉ DU LITIGE    Par acte sous seing privé en date du 1er avril 2010, à effet le même jour, la S.A. HABITAT LOGEMENT IMMOBILIER venant aux droits du CENTRE D’AMÉLIORATION DU LOGEMENT DU PAS-DE-[Localité 1] a donné à bail à M. [H] [Q] et Mme [Y] [V] , un local à usage d'habitation sis [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel d'un montant de 601,64 euros, outre 13,48 euros de provision sur charges.   Alléguant le non-paiement des loyers, la S.A. HABITAT LOGEMENT IMMOBILIER a fait délivrer à M. [H] [Q] et Mme [Y] [V], par exploit de commissaire de justice en date du 2 février 2024, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur la somme en principal de 4 414,69 euros. Ce commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 2 février 2024.   Par exploit de commissaire de justice en date du 28 novembre 2025, la S.A. HABITAT LOGEMENT IMMOBILIER a fait citer M. [H] [Q] et Mme [Y] [V] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de BÉTHUNE, à l'audience du 22 mai 2026, afin de : prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1728 et 1741 du Code civil ;ordonner l’expulsion de M. [H] [Q] et Mme [Y] [V] et celles de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L142-1 et suivants du code des procédures civile d’exécution  ;dire et juger que M. [H] [Q] et Mme [Y] [V] devront rendre les lieux libres de leur personne et de celles de tous occupants de leur chef et ainsi que de leurs biens après avoir satisfait aux réparations locatives ;autoriser la S.A. HABITAT LOGEMENT IMMOBILIER à transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais et risques et périls de M. [H] [Q] et Mme [Y] [V] en vertu de l’article L433-2 du code des procédures d’exécution ;condamner solidairement M. [H] [Q] et Mme [Y] [V] au paiement de la somme de 4 753,56 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 26/11/2025 déduction faite des acomptes perçus à ce jour. Le tout avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation.condamner solidairement M. [H] [Q] et Mme [Y] [V] au paiement des loyers échus depuis cette date et de ceux à échoir jusqu’au jour du jugement à intervenir ;condamner solidairement M. [H] [Q] et Mme [Y] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date de la résiliation du bail, égale au montant du loyer et des charges subissant les augmentations légales et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;condamner solidairement M. [H] [Q] et Mme [Y] [V] au paiement de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner solidairement M. [H] [Q] et Mme [Y] [V] au paiement des frais et dépens de l’article 696 du code de procédure civile ;condamner solidairement M. [H] [Q] et Mme [Y] [V] au paiement de la somme de 150 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée en vertu de l’article 1231-6 du code civil. Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-[Localité 1] le 4 décembre 2025. L'affaire a été utilement appelée et retenue à l'audience du 22 mai 2026. A cette audience, la S.A. HABITAT LOGEMENT IMMOBILIER a comparu représentée par son conseil. La bailleresse a réitéré les termes de son assignation et actualisé le montant de sa créance en sollicitant la condamnation solidaire des défendeurs à lui payer la somme de 4 975,07 euros au 24 avril 2026, échéance du mois de mars 2026 incluse. À l'appui de ses prétentions, elle a soutenu qu'un commandement de payer en date du 2 février 2024 avait été signifié à M.

   MOTIFS DE LA DÉCISION    Le contrat liant les parties est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.   Sur la recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail : Aux termes de l'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de L’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.    Par ailleurs, selon l'article 24 II du même texte, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L351-2 du Code de la construction et de l'habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du Code de la sécurité sociale. En l'espèce, l'assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le Département le 4 décembre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience du 22 mai 2026.   Par ailleurs, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été réalisée le 2 février 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation en date du 28 novembre 2025.   L'action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable. Sur le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail L’article 1103 du Code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. La loi 2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant l’article 24 dispose désormais que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ( avis Civ. 3ème n024-70,002 du 13 juin 2024). En l'espèce, le bail conclu le 1er avril 2010 entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou des charges, après un commandement de payer demeuré infructueux durant deux mois. Par ailleurs, un commandement de payer a été signifié à M. [H] [Q] et Mme [Y] [V] le 2 février 2024, pour un montant de 4 414,69 euros, leur octroyant un délai de six semaines pour s’acquitter de la dette locative. Il résulte du décompte produit par le bailleur que M. [H] [Q] et Mme [Y] [V] ne se sont pas acquittés du montant des loyers et charges impayés visés dans le commandement de payer dans le délai de six semaines, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 15 mars 2024. Il y a lieu, dès lors, de dire la clause résolutoire acquise au profit de la S.A. HABITAT LOGEMENT IMMOBILIER à compter du 15 mars 2024 et de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.  Sur les demandes en paiement   Sur la demande en paiement au titre du loyer, des charges et des indemnités d'occupation   L'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus. Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas. A l'audience, la S.A. HABITAT LOGEMENT IMMOBILIER verse notamment aux débats les pièces suivantes : –          le contrat de bail souscrit entre les parties le 1er avril 2010 ; –          le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 2 février 2024 ; –          le décompte de la créance arrêté au 24 avril 2026, dont il résulte que les défendeurs restent toujours redevables de loyers et charges impayés pour une somme totale de 4 975,07 euros. Il résulte du contrat de bail liant les parties, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte produit que M. [H] [Q] et Mme [Y] [V] restent devoir à la S.A. HABITAT LOGEMENT IMMOBILIER la somme de 4 975,07 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés du logement, dont il convient de déduire la somme de 160,75 euros au titre des frais de poursuite. Au regard de l'ensemble de ces éléments, et faute de justifier d'un paiement libératoire, M. [H] [Q] et Mme [Y] [V] doivent être condamnés solidairement (solidarité prévue au contrat) au paiement de la somme de 4 814,32 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, terme de mars 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur la demande en paiement de dommages et intérêts En vertu de l'article 1231-6 dernier alinéa du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. En l'espèce, la S.A. HABITAT LOGEMENT IMMOBILIER ne rapporte ni la preuve de la mauvaise foi de M. [H] [Q] et Mme [Y] [V] , ni celle de l'existence d'un préjudice indépendant du retard de paiement. Il convient en conséquence de la débouter de sa demande. Sur la demande de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit désormais que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi.

 PAR CES MOTIFS    Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,   DÉCLARE l'action de la S.A. HABITAT LOGEMENT IMMOBILIER recevable ;   CONSTATE la résiliation du bail relatif à l'immeuble d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2], conclu le 1er avril 2010 entre le CENTRE D’AMELIORATION DU LOGEMENT DU PAS DE [Localité 1] aux droits duquel vient désormais la S.A. HABITAT LOGEMENT IMMOBILIER d'une part et M. [H] [Q] et Mme [Y] [V] , d'autre part, à compter 15 mars 2024 ;   CONDAMNE solidairement M. [H] [Q] et Mme [Y] [V] à payer à la S.A. HABITAT LOGEMENT IMMOBILIER la somme de 4814,32 euros (quatre mille huit cent quatorze euros et trente-deux centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 24 avril 2026, terme du mois de mars 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision; AUTORISE M. [H] [Q] et Mme [Y] [V] à se libérer de leur dette par des versements mensuels d'un montant de 130 euros (cent trente euros) en sus de leur loyer courant, jusqu'à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement, les mesures de traitement prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 précités se substituant aux délais accordés par la présente décision ;   DIT que la première mensualité devra être réglée au plus tard le 5 du mois suivant l'acte de signification du présent jugement, et les suivantes au plus tard le 5 de chaque mois ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant ces délais de paiement ;   DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l'arriéré, restée impayée quinze jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : - que le solde de la dette devienne immédiatement exigible, - qu'il puisse être procédé, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de M. [H] [Q] et Mme [Y] [V] et de tous occupants de leur chef de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 2], à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux en application de l'article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ; - que les meubles se trouvant dans les lieux soient remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L433-1 et R433-1 du Code des procédures civiles d’exécution; - que M. [H] [Q] et Mme [Y] [V] soient condamnés à payer à la S.A. HABITAT LOGEMENT IMMOBILIER une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail, subissant les augmentations légales, à compter de la déchéance du paiement et jusqu'à la libération effective des lieux; REJETTE la demande de dommages et intérêts ;   CONDAMNE in solidum M.