Tribunal judiciaire, contentieux civil annexe, 30 juillet 2026 — n° 25/02063

EXPOSÉ DU LITIGE    Par acte sous seing privé en date du 27 novembre 2023, à effet au 1er décembre 2023, la S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE a donné à bail à M. [J] [L] et Mme [X] [F], un local à usage d'habitation avec garage sis [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable pour le logement d'un montant de 542,15 euros hors charge et pour le garage de 54,63 euros.   Alléguant le non-paiement des loyers, la S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE a fait délivrer à M. [J] [L] et Mme [X] [F], par exploit de commissaire de justice en date du 4 septembre 2025, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur la somme en principal de 1 353,89 euros. Ce commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 5 septembre 2025.   Par exploit de commissaire de justice en date du 28 novembre 2025, la S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE a fait citer M. [J] [L] et Mme [X] [F] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Béthune, à l'audience du 22 mai 2026, afin d'obtenir, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1728 et 1741 du Code civil :    - le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail, pour défaut de paiement des loyers et à défaut son prononcé ; - leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L142-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ; - dire et juger qu’ils devront rendre les lieux libres de leur personne et de celles de tous occupants de leur chef et ainsi que de leurs biens après avoir satisfait aux réparations locatives ; - l’autorisation de transporter et séquestrer leurs biens abandonnés dans les lieux à leurs frais et à leurs risques et périls en vertu de l’article L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; - leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 2 036,38 euros déduction faite des acomptes versés ; - leur condamnation solidaire au paiement des loyers échus depuis cette date et de ceux à échoir jusqu’au jour du jugement à intervenir ; - leur condamnation solidaire au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la date de résiliation du bail, égale au montant du loyer et des charges subissant les augmentations légales et ce jusqu'à la libération effective des lieux ; - leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 150 euros sur le fondement de l'article au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée en vertu de l’article 1231-6 du code civil ; - leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 150 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, - leur condamnation solidaire aux frais et dépens de l’article 696 du code de procédure civile. Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-[Localité 2] le 4 décembre 2025. L'enquête de la plateforme de prévention des expulsions a été réceptionnée le 28 avril 2026. L’enquêteur social indique que les difficultés résultent de l’absence d’activités professionnelles pour les locataires. L'affaire a été utilement appelée et retenue à l'audience du 22 mai 2026. A cette audience, la S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE a comparu représentée par son conseil. La bailleresse a réitéré les termes de son assignation et actualisé le montant de sa créance en sollicitant la condamnation des défendeurs à lui payer la somme de 2 715,58 euros. A l'appui de ses prétentions, elle a soutenu qu'un commandement de payer en date du 4 septembre 2025  avait été signifié à M. [J] [L] et Mme [X] [F] mais que ses causes n'avaient pas été acquittées intégralement dans le délai de six semaines, de sorte que la clause résolutoire devait être regardée comme étant acquise sur ce fondement.

   MOTIFS DE LA DÉCISION    Le contrat liant les parties est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge. Sur la non-comparution de la défenderesse  En application de l’article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.   Régulièrement assignée à personne, Mme [X] [F] n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.   La décision étant susceptible d’appel, il convient de statuer par jugement réputé contradictoire.   L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail : Aux termes de l'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de L’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.    Par ailleurs, selon l'article 24 II du même texte, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L351-2 du Code de la construction et de l'habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du Code de la sécurité sociale.   En l'espèce, l'assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le Département le 4 décembre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience du 22 mai 2026.   Par ailleurs, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été réalisée le 5 septembre 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation en date du 28 novembre 2025.   L'action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.   Sur les demandes en paiement   Sur la demande en paiement au titre du loyer, des charges et des indemnités d'occupation   L'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.   A l'audience, la S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE verse notamment aux débats les pièces suivantes :   – le contrat de bail souscrit entre les parties le 27 novembre 2023 ; – le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 4 septembre 2025 ; – le décompte de la créance arrêté au 7 mai 2026, dont il résulte que les défendeurs restent toujours redevables de loyers et charges impayés pour une somme totale de 2 715,58 euros.   Au regard de l'ensemble de ces éléments, et faute de justifier d'un paiement libératoire, M. [J] [L] et Mme [X] [F] doivent être condamnés solidairement (la solidarité étant prévue au bail) au paiement de la somme de 2 715,58 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtés au 7 mai 2026, terme d'avril 2026 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.   Sur la demande en paiement de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive   En vertu de l'article 1231-6 dernier alinéa du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.   En l'espèce, la S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE ne rapporte ni la preuve de la mauvaise foi de M. [J] [L] et Mme [X] [F], ni celle de l'existence d'un préjudice indépendant du retard de paiement.   Il convient en conséquence de la débouter de sa demande.   Sur le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail   Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.   L'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.   En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou des charges. Par ailleurs, un commandement de payer a été signifié à M. [J] [L] et Mme [X] [F] le 4 septembre 2025. Ce commandement de payer vise la clause résolutoire insérée au bail.   Il résulte du décompte produit par la bailleresse que M. [J] [L] et Mme [X] [F] ne se sont pas acquittés du montant des loyers impayés visés dans le commandement de payer dans le délai de six semaines prévu par l'article 24 précité, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 16 octobre 2025.   Il y a lieu, dès lors, de dire la clause résolutoire acquise au profit de la S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE à compter du 16 octobre 2025 et de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.   Sur l'octroi d'un délai et la suspension des effets de la clause résolutoire   L’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».   De plus, le VI de ce même article prévoit que « Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : […] 2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L.

    PAR CES MOTIFS    Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,   DÉCLARE l'action de la S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE recevable ;   CONSTATE la résiliation du bail relatif à l'immeuble d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1], conclu le 27 novembre 2023 entre la S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE, d'une part, et M. [J] [L] et Mme [X] [F], d'autre part, à compter du 16 octobre 2025 ;   SUSPEND les effets de la clause résolutoire jusqu’au 12 juin 2028 ;   CONDAMNE solidairement M. [J] [L] et Mme [X] [F] à payer à la S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE la somme de 2715,58 euros (deux mille sept cent quinze euros et cinquante-huit centimes), au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, arrêtés au 7 mai 2026, impayés, terme du mois d'avril 2026 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; DIT que le cours des intérêts et l'exigibilité de cette somme sont suspendus jusqu'à l'expiration du moratoire adopté au profit de M. [J] [L] et Mme [X] [F] augmenté de 3 mois, soit le 12 juin 2028 ; AUTORISE M. [J] [L] et Mme [X] [F] à se libérer du surplus de leur dette, soit la somme de 194,20 euros (cent quatre-vingt-quatorze euros et vingt centimes) en 3 mensualités successives d'un montant de 50 euros (cinquante euros) chacune, et une dernière mensualité correspondant au solde de la dette, majorée des frais et intérêts restant dus à cette date ; DIT que la première mensualité devra être réglée au plus tard le 10 du mois suivant l'acte de signification du présent jugement, et les suivantes au plus tard le 10 de chaque mois ; DIT que chaque échéance du loyer courant devra en revanche être payée à son terme contractuellement convenu ;   SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement ; DIT que si une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l'arriéré, reste impayée quinze jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 16 octobre 2025 ;   DIT que chaque échéance du loyer courant devra en revanche être payée à son terme contractuellement convenu ;   DIT qu’en cas de non-paiement d'un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l'expiration d'un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 16 octobre 2025;   DIT que M. [J] [L] et Mme [X] [F] seront alors déchus du bénéfice du délai accordé par la présente décision, la totalité de l'arriéré locatif restant dû redevenant immédiatement exigible, sans préjudice de la suspension liée par ailleurs au moratoire ;   DIT que, dans l'hypothèse où la clause résolutoire retrouverait son plein effet, M. [J] [L] et Mme [X] [F] devront libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l'article  L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et sans préjudice des articles  L.412-2 et suivants du même code ;   ORDONNE, en ce cas, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l'expulsion de M. [J] [L] et Mme [X] [F] ainsi que de tout occupant de leur chef, du local sis [Adresse 3] à [Localité 1], si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;   CONDAMNE, en ce cas, in solidum M.