Tribunal judiciaire, jugecontentieuxprotection, 28 juillet 2026 — n° 26/00077

PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 avril 2019 entre la SA SEMI et Monsieur [V] [J] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1] sont réunies à la date du 05 janvier 2026; CONDAMNE Monsieur [V] [J] à verser en deniers ou quittances à la SA SEMI la somme de 9 311,30 € (neuf mille trois cent onze euros et trente centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés (décompte arrêté au 10 avril 2026, incluant un dernier appel de 779,41 € pour le mois de mars 2026 et un dernier versement de 680,41 € enregistré le 04 mars 2026), avec les intérêts au taux légal à compter du 04 novembre 2025 sur la somme de 7 918,36 € et à compter du présent jugement pour le surplus ; AUTORISE Monsieur [V] [J] à se libérer de sa dette au moyen de versements mensuels d'un montant de 20 € en sus du loyer courant jusqu'à selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L 732-1 du Code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L 733-1, L 733-4, L 733-7 et L 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Monsieur [V] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA SEMI puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que Monsieur [V] [J] soit condamné à verser à la SA SEMI une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit 779,41 € (sept cent soixante-dix-neuf euros et quarante-et-un centimes), jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; DEBOUTE la SA SEMI de ses demandes de dommages et intérêts ; CONDAMNE Monsieur [V] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 04 novembre 2025, de sa notification à la CCAPEX le 05 novembre 2025, de l’assignation du 13 janvier 2026 et de sa notification à la Préfecture le 14janvier 2026 ; CONDAMNE Monsieur [V] [J] à verser à la SA SEMI une somme de 300 € (trois cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ; RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; ORDONNE, à toutes fins, la transmission par les soins du greffe d'une copie de la présente décision au Préfet des Hautes-Pyrénées ; DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile. Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits. En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le cadre greffier. Le cadre greffier Le juge

RAPPEL DES FAITS La SA SEMI a donné à bail à Monsieur [V] [J] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1] par contrat en date du 30 avril 2019 , pour un loyer mensuel de 608,39 € €, outre 20,91 € de loyer pour le parking, 29,99 € de loyer pour un jardin et 23,23 € de provisions sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, la SA SEMI a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 04 novembre 2025 pour un montant de 8 105,92 €. La SA SEMI a ensuite fait assigner Monsieur [V] [J] par acte de commissaire de justice en date du 13 janvier 2026 devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 2] pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au payement. A l’audience du 21 avril 2026, la SA SEMI - représentée par Maître [U] [I] - demande au Juge des contentieux de la protection de : - constater que les causes du commandement de payer du 04 novembre 2025 n'ont pas été payées et que la clause résolutoire prévue au bail a été acquise le 05 janvier 2026, - constater, en conséquence, la résiliation du bail consenti le 30 avril 2019 par la SA SEMI à Monsieur [V] [J], - ordonner que ce dernier devra libérer les lieux à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux suite à la signification du jugement à intervenir et que, faute de ce faire, il pourra, ainsi que tout occupant de son chef, en être expulsé, s'il échet avec le concours de la force publique et d'un serrurier, dans les conditions de l'article L 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution, - condamner Monsieur [V] [J] au payement des sommes suivantes : * 9 319,40 € au titre des loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dues au 10 avril 2026 suivant décompte du même jour, avec intérêts de droit du commandement de payer du 04 novembre 2025 sur la somme de 7 918,36 € et du jugement pour le surplus, * une indemnité d'occupation égale au loyer et charges afférentes à compter du 05 janvier 2026 et jusqu'à la libération effective des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit, * 16,20 € à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1231-1 du Code civil, * 200 € à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, * 800 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 04 novembre 2025, de sa signification du 05 novembre 2025 à la CCAPEX et de la signification de l'assignation à la Préfecture le 14 janvier 2026. La SA SEMI précise que le payement du loyer courant est repris depuis le mois de janvier 2026. Le Juge des contentieux de la protection autorise la SA SEMI à produire, pendant le temps du délibéré et en toute hypothèse avant le 04 mai 2026, les justificatifs des charges locatives. * En défense, Monsieur [V] [J] comparaît en personne. Il indique percevoir une pension d'invalidité, outre une pension de l'armée. Il envisage de demander une mesure de protection avec l'assistance de l'assistante sociale de l'armée. Il justifie de la recevabilité récente du dossier de surendettement déposé auprès de la Banque de France. Monsieur [V] [J] sollicite l'autorisation de se maintenir dans les lieux en poursuivant le payement du loyer courant, outre versement de la somme de 200 € par mois pour apurer sa dette. Il affirme être soutenu financièrement par ses enfants. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 15 avril 2026 et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 03 juillet 2026, prorogé au 28 juillet 2026 suivant, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION I. SUR LA RESILIATION : Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Hautes-Pyrénées par la voie électronique le 14 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la SA SEMI justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 05 novembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». De jurisprudence constante, les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 I alinéa 1 de la loi du 06 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (voir notamment Cass avis 3ème civ. 13 juin 2024). En l'espèce, le bail conclu le 30 avril 2019 contient une clause résolutoire (article Clauses résolutoires et pénales) octroyant un délai de régularisation de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 04 novembre 2025, pour la somme en principal de 8 105,92 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 05 janvier 2026. II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAYEMENT : Sur le montant de l'arriéré locatif L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel "le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...)". La SA SEMI produit un décompte estimant que Monsieur [V] [J] reste devoir, la somme de 9 506,96 € à la date du 10 avril 2026. Il apparaît cependant que certaines sommes comprises dans ce décompte ne devraient pas y figurer. Ainsi, le décompte comprend six facturations de frais de rejets de prélèvement (4,05 €) s'apparentant à une demande de dommages et intérêts. D'autre part, le décompte sus-mentionné comprend des frais de procédure inclus dans les dépens (171,36 €) qu'il convient donc de retrancher. Dans ces conditions, Monsieur [V] [J] sera condamné à payer à la SA SEMI la somme de : 9 506,96 – (4,05 * 6) € - 171,36 € = 9 311,30 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 7 918,36 € à compter du commandement de payer (04 novembre 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément à la demande et aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil. Sur la demande de délais de payement et la suspension de la clause résolutoire L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ». L'article 24 VI de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le payement du loyer et des charges courants, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de payement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. En l'espèce, d'une part, Monsieur [V] [J] justifie avoir déposé un dossier auprès de la Commission de surendettement des Hautes-Pyrénées. Ce dossier a été déclaré recevable et l'état détaillé des dettes a été établi le 14 avril 2026. D'autre part, il résulte du décompte produit par la SA SEMI que Monsieur [V] [J] a repris le payement du loyer courant depuis le mois de janvier 2026. Monsieur [V] [J] sollicite le bénéfice de délais de payement à hauteur de 200 €. Compte tenu du caractère impératif de l'octroi de délais de payement dans les conditions cumulatives de reprise du payement du loyer courant et de recevabilité du dossier de surendettement déposé par le défendeur, le Juge des contentieux de la protection ne saurait être tenu par les propositions de règlement faites par le défendeur. En effet, par un raisonnement a contrario, cela reviendrait à priver le défendeur non comparant de son droit aux délais de payement susmentionnés. Force est de constater que les propositions de règlements formulées par Monsieur [V] [J] à l'audience ne sont pas réalistes dans la mesure où ce dernier peine à assumer le payement du loyer courant outre la somme de 20 à 90 € affectée au remboursement de sa dette. Dans ces conditions, Monsieur [V] [J] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d'expulsion devient sans objet. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de payement des loyers et charges courants d’une part, des délais de payement d’autre part, permettra à la clause résolutoire de retrouver son plein effet et justifiera la condamnation de Monsieur [V] [J] au payement d’une indemnité mensuelle d’occupation dont le montant sera fixé à la somme de 779,41 € et non indexée. III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS : Sur la responsabilité contractuelle générale Aux termes de l'article 1231-1 du Code civil, « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».