Tribunal judiciaire, pac - contentieux, 29 juillet 2026 — n° 24/00166

* * * * * EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte authentique du 27 décembre 2019, la société CAP [J] [K] a vendu à la SCI [G], en l’état futur d’achèvement, les lots suivants : -Lot n°7 : dans le bâtiment A, premier étage, un local commercial ou professionnel et les 53/1000èmes des parties communes générales ; -Lot n°147 : au rez-de-chaussée, un emplacement de parking extérieur et les 1/1000ème des parties communes générales ; -Lot n°148 : au rez-de-chaussée, un emplacement de parking extérieur et les 1/1000ème des parties communes générales ; -Lot n°149 : au rez-de-chaussée, un emplacement de parking extérieur et les 1/1000ème des parties communes générales. Le délai d’achèvement était fixé au deuxième trimestre de l’année 2020. Le bien a été livré le 29 mars 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 10 janvier 2024, Mme [Y] [H], Mme [L] [Q], la SCI [G] et la SCM [Q] [H] ont assigné la SAS CAP [J] [K] devant le tribunal judiciaire de Rouen en indemnisation. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 décembre 2024 et auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, Mme [Y] [H], Mme [L] [Q], la SCI [G] et la SCM [Q] [H] demandent au tribunal de : -condamner la SAS CAP [J] [K] à régler à Mmes [Y] [H] et [L] [Q], unies d’intérêts et es qualité de gérantes des sociétés SCI [G] et de la SCM [H] [Q] : -23 168,64 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi en raison du retard de livraison ; -6 400 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de revenus locatifs subie ; -28 800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de revenus locatifs indirects subie ; -8 397,14 à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi du fait de l’augmentation du coût des travaux ; -4 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; -condamner la société CAP [J] [K] à régler à Mme [L] [Q] les sommes de : -14 800,50 euros au titre du préjudice financier subi ; -3 000,00 euros au titre du préjudice moral subi ; -condamner la société CAP [J] [K] à régler à Mme [Y] [H] les sommes de 3 000 euros au titre du préjudice moral subi ; -condamner la société CAP [J] [K] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Charlotte DUGARD-HILLMEYER, Avocat au Barreau de Rouen ; -dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Sur le fondement des articles 1601-1, 1231-1 et 1240 du code civil, ainsi que de l’article L261-2 du code de la construction et de l’habitation, les demanderesses indiquent que, malgré leurs démarches, le bien a été livré avec un retard de 2 ans et 10 mois. Elles soutiennent que la SAS CAP [J] [K] ne peut pas se prévaloir du COVID comme cause légitime de suspension qui, en tout état de cause, n’explique pas un tel retard. La SCI [G] fait valoir qu’elle n’a jamais refusé de prendre livraison mais a simplement demandé de décaler la date de livraison. Elle ajoute que le rendez-vous a bien eu lieu mais que l’électricité et l’ascenseur n’étaient pas en état de fonctionnement. Les demanderesses exposent également que l’ordonnance du 25 mars 2020 n’est pas applicable en l’espèce et que la force majeure alléguée n’est pas démontrée. S’agissant des préjudices subis, les demanderesses font valoir que, n’ayant pas pu occuper les locaux, elles n’ont pas pu respecter le schéma d’investissement initialement prévu, de sorte que le coût de l’investissement a dû être directement et personnellement supporté par les membres de la SCM et de la SCI et pour des montants supérieurs à ceux prévus initialement.

*** MOTIVATION I- Sur les demandes indemnitaires L’article 1601-1 du code civil dispose que la vente d'immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement. L’article 1231-1 du même code prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. L’article 1240 du même code énonce que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il est établi que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage. Sur la responsabilité liée au retard de livraison En l’espèce, l’acte de vente en l’état futur d’achèvement prévoyait un délai de délai d’achèvement au deuxième trimestre 2020. Il était également prévu que la prise de possession se ferait au moment de la constatation de l’achèvement. Il en résulte que le bien devait être livré au plus tard le 30 juin 2020. L’acte de vente prévoyait que ce délai serait majoré, le cas échéant : «- des jours d’intempéries, au sens de la réglementation du travail sur les chantiers de bâtiment et dûment constatés par une attestation de l’architecte, auquel les parties conviennent de se rapporter à cet égard ; -des jours de retard consécutifs à une grève ou au dépôt de bilan d’une entreprise, constatés comme il a été dit ci-dessus ; -en cas de force majeure ». L’article 1218 du code civil dispose qu’il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur. Si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l'empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1. Il résulte des pièces versées aux débats que le procès-verbal de livraison a été signé le 29 mars 2023. L’article 4 de l’ordonnance du 25 mars 2020 n’a pas vocation à s’appliquer dès lors que l’article 1er de la même ordonnance dispose que les dispositions du titre concernées sont applicables aux délais et mesures qui ont expiré ou qui expirent entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020 inclus. Or, le délai de livraison a expiré le 30 juin 2020. La SAS CAP [J] [K] invoque la force majeure résultant du COVID sans démontrer l’existence d’un lien de causalité entre l’épidémie et le retard de livraison, de sorte que la période du 12 mars au 13 juin 2020 ne sera pas déduite. Enfin, il ressort des pièces versées aux débats que : - la SAS CAP [J] a convoqué les acquéreurs pour un rendez-vous de livraison le jeudi 3 mars 2022 ; -la SCI [G] a décalé le rendez-vous au 15 mars 2022 mais aucune livraison n’a eu lieu ; - le 30 mai 2022 Mme [Q] a adressé un courriel dans lequel elle indiquait « je voulais vous remercier pour la visite du local. Effectivement tout est fini » ; -un rendez-vous a eu lieu le 3 août 2022 à la suite duquel la SCI [G] a refusé la livraison compte tenu de l’absence de fonctionnement de l’ascenseur et de l’électricité. Si la SAS CAP [J] [K] soutient que le bien aurait pu être livré le 3 mars 2022 et que la SCI [G] a refusé la livraison à deux reprises pour des convenances personnelles, elle ne produit aucune pièce justifiant que l'ascenseur et l’électricité étaient en état de fonctionnement au 3 mars 2022 alors que la présence d’un ascenseur et d’une installation électrique conforme figure bien dans la notice descriptive sommaire des travaux. Il ne peut donc être retenu que le bien était en état d’être livré au 3 mars 2022. Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’immeuble a été livré le 29 mars 2023, avec 1002 jours de retard. La SAS CAP [J] [K] engage donc sa responsabilité et est tenue de réparer les préjudices liés à ce retard. Sur les préjudices S’agissant des intérêts intercalaires : Le paiement des intérêts intercalaires est la conséquence du retard fautif et doit en conséquence être indemnisé. S’agissant des prêts contractés par la SCI [G], les demanderesses produisent aux débats non seulement un tableau qu’elles ont établi mais également les relevés de compte de la SCI ainsi que les tableaux d’amortissement actualisés. Il résulte de ces pièces que la SCI a réglé la somme de 2 742,14 euros au titre des intérêts intercalaires de septembre 2020 à décembre 2021, de sorte que la SAS CAP [J] [K] sera condamnée à payer à la SCI [G] la somme de 2 742,14 euros. S’agissant de la SCM, la production du tableau d’amortissement et celle des relevés de compte ne permettent pas de démontrer qu’elle aurait réglé la somme de 1,74 euros pendant 24 mois au titre des intérêts intercalaires. La demande formée à ce titre sera rejetée. S’agissant des échéances des prêts Dès lors que les échéances des prêts auraient dû être réglées en tout état de cause, peu important la date de livraison, il n’existe aucun lien de causalité entre le retard de livraison et le paiement desdites échéances. Les demandes formées à ce titre seront par conséquent rejetées. S’agissant du surcoût lié à l’augmentation du coût des matériaux Pour justifier du surcoût lié à l’augmentation du coût des matériaux qui aurait été causé par le retard de livraison, les demanderesses produisent un devis de SOLUTIONS TRAVAUX en date du 9 décembre 2019 ; deux devis de [Localité 5] MULTISERVICES EI en date du 13 mars 2023 ainsi que des factures. Il y a lieu toutefois de noter que les devis n’émanent pas des mêmes sociétés et que le premier devis ne prévoit pas la pose d’une cuisinette type Ikea, contrairement au devis « aménagement cuisinette » du 13 mars 2023. A ce titre, la pièce n°40 des demanderesses, qui ne respecte pas les dispositions de l’article 202 du code de procédure civile et qui n’est pas signée, n’est pas suffisamment probante pour démontrer que [Localité 5] MULTISERVICES s’est substitué à SOLUTIONS TRAVAUX. En outre, seule une facture de 2 000 euros se réfère au devis du 13 mars 2023 dont les prestations correspondent au devis du 9 décembre 2019. Il ressort de ces éléments que les demanderesses ne rapportent pas la preuve d’un surcoût lié à l’augmentation du coût des matériaux entre la date de livraison prévue et la date de livraison effective. Les demandes formées à ce titre seront rejetées. S’agissant de la perte de revenus locatifs Les demanderesses font valoir que des cours privés de Pilates devaient être mis en place par Mme [R] à partir du mois de septembre 2021, moyennant un loyer mensuel de 200 euros. Elles produisent une attestation de Mme [R] qui confirme qu’elle devait louer le plateau technique pour dispenser des cours de Pilates à partir de septembre 2021 à raison d’un loyer de 200 euros par mois. Il est ainsi démontré que le retard de livraison a entrainé une perte de chance de louer les locaux 200 euros par mois à compter de septembre 2021 et jusqu’à la livraison. Il convient d’évaluer cette perte de chance à 95%, soit 3 610 euros (200 euros x 19 mois x 0,95).

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.