Tribunal judiciaire, pac - contentieux, 29 juillet 2026 — n° 24/00062

* * * * * EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 7 mars 2020, M. [V] [N] et Mme [D] [B] ont conclu avec la SARL MAISONS LEA un contrat de construction de maison individuelle sur un terrain préalablement acquis à cette fin, situé [Adresse 4] à [Localité 3], au prix forfaitaire de 99 395 euros. Le 2 décembre 2020, la SA BRED BANQUE POPULAIRE leur a fait une offre de prêt à hauteur de 170 795 euros, qu’ils ont acceptée. Par courrier recommandé du 30 septembre 2021, la SARL MAISONS LEA a indiqué à M. [V] [N] et Mme [D] [B] que le terrain présentait des remblais de faible portance et que les maîtres d’ouvrage devaient procéder à une étude de sol de type G2. Par courrier du 23 novembre 2021, la SARL MAISONS LEA a indiqué à M. [V] [N] et Mme [D] [B] que son garant lui avait opposé un refus de garantie pour ce chantier, de sorte que le contrat de construction devenait caduc. Elle leur a remboursé les sommes versées. En mars 2022, M. [V] [N] et Mme [D] [B] ont fait procéder à une étude de sol. Par courrier du 2 janvier 2023, M. [V] [N] et Mme [D] [B] ont, par l’intermédiaire de leur avocat, mis en demeure la SARL MAISONS LEA de leur payer le coût des travaux d’adaptation des fondations au sol ainsi que les intérêts intercalaires. Par actes de commissaire de justice des 13 et 19 décembre 2023, M. [V] [N] et Mme [D] [B] ont fait assigner la SARL MAISONS LEA et la SA BRED BANQUE POPULAIRE devant le tribunal judiciaire de Rouen aux fins d’indemnisation de leurs préjudices. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 octobre 2025 et auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, M. [V] [N] et Mme [D] [B] demandent au tribunal de : - condamner in solidum les défenderesses à leur payer la somme de 23 819,38 euros TTC, au titre du coût de l’adaptation des fondations de la maison, actualisée suivant l’indice BT01 entre la date du devis de la société TECHNO PIEUX SUD SEINE, le 14 septembre 2023, et le jour du jugement, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement et avec capitalisation annuelle ; - condamner in solidum les défenderesses à leur payer le montant de l’indexation suivant l’indice BT01 entre la date de conclusion du contrat de construction de maison individuelle soit le 7 mars 2020 et la date du jugement, sur la somme de 99 395 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement et avec capitalisation annuelle ; - condamner in solidum les défenderesses à leur payer le montant de l’indexation suivant l’indice BT01 entre la date de conclusion du contrat de construction de maison individuelle soit le 7 mars 2020 et la date du jugement, sur la somme de 8 311 euros (travaux à la charge du maître de l’ouvrage) somme augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement et capitalisation annuelle ; - condamner in solidum les défenderesses à leur payer la somme de 929,04 euros au titre du remboursement des cotisations d’assurance du prêt immobilier contracté pour la construction de la maison, à compter du mois de décembre 2020, somme à parfaire ; - condamner in solidum les défenderesses à leur payer la somme de 337,28 euros au titre des intérêts intercalaires du prêt immobilier contracté à compter du mois de décembre 2020, somme à parfaire ; - condamner in solidum les défenderesses à leur payer la somme de 44 700 euros correspondant au surcoût lié à la souscription ou l’actualisation d’un nouveau prêt immobilier pour la construction de la maison individuelle, du fait de l’augmentation des taux d’intérêts depuis l’année 2020, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement et avec capitalisation annuelle ; - condamner in solidum les défenderesses à leur payer la somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ; - condamner in solidum les défenderesses à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure…

*** MOTIVATION Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée. À titre liminaire, il est établi que le contrat de construction de maison individuelle a été stipulé sous la condition suspensive d’obtention d’une garantie de livraison à prix et à délais convenus, et il n’est pas contesté que cette garantie n’a jamais été obtenue par la SARL MAISONS LEA, de sorte qu’en application de la clause précitée, le contrat est devenu caduc. I - Sur les demandes indemnitaires de M. [V] [N] et Mme [D] [B] Sur les demandes formées à l’encontre de la SARL MAISONS LEA Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. S’agissant du défaut de garantie de livraison Selon l’article L231-6 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction résultant de l’ordonnance du 30 avril 2019, la garantie de livraison prévue au k de l’article L231-2 couvre le maître de l'ouvrage, à compter de la date d'ouverture du chantier, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus. L’article L231-2 k du même code, dans sa rédaction résultant de l’ordonnance du 30 avril 2019, précise que le contrat de construction de maison individuelle doit comporter les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat. Il résulte de ces textes que l’absence de garantie de livraison est une garantie légale d’ordre public, sans laquelle les travaux ne peuvent démarrer. En l’espèce, alors qu’il est établi qu’aucune garantie de livraison n’a été obtenue pour le chantier litigieux, il ressort des pièces versées aux débats que la SARL MAISONS LEA a pour autant débuté les travaux fin septembre 2021. En effet, il résulte du procès-verbal de constat d’huissier du 5 octobre 2021 que le terrain a été creusé sur plusieurs dizaines de mètres carrés et que les maîtres de l’ouvrage ont procédé à la déclaration d’ouverture de chantier le 30 septembre 2021. La SARL MAISONS LEA a donc commis une faute délictuelle de nature à engager sa responsabilité. Néanmoins, M. [V] [N] et Mme [D] [B] ne démontrent aucun lien de causalité entre cette faute et les préjudices invoqués. Ainsi, leurs demandes indemnitaires ne peuvent aboutir sur ce fondement. S’agissant de l’absence d’étude de sol L’article L231-2 du code de la construction et de l’habitation prévoit que le contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture du plan doit comporter la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant tous les travaux d'adaptation au sol, notamment, le cas échéant, ceux rendus nécessaires par l'étude géotechnique mentionnée aux articles L. 132-6 et L. 132-7 du présent code, dont une copie est annexée au contrat. L’article L132-6 du même code dispose qu’avant la conclusion de tout contrat ayant pour objet des travaux de construction ou la maîtrise d'œuvre d'un ou de plusieurs immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements, le maître d'ouvrage transmet l'étude mentionnée à l'article L. 132-5 aux personnes réputées constructeurs de l'ouvrage, au sens de l'article 1792-1 du code civil. Lorsque cette étude n'est pas annexée au titre de propriété du terrain, il appartient au maître d'ouvrage de fournir lui-même une étude géotechnique préalable équivalente ou une étude géotechnique prenant en compte l'implantation et les caractéristiques du bâtiment. Les contrats prévus au premier alinéa précisent que les constructeurs ont reçu un exemplaire de l'étude géotechnique fournie par le maître d'ouvrage et, le cas échéant, que les travaux qu'ils s'engagent à réaliser ou pour lesquels ils s'engagent à assurer la maîtrise d'œuvre intègrent les mesures rendues nécessaires par le risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols. L’article R231-5 du code de la construction et de l’habitation indique que pour l'application du d de l’article L231-2 le prix convenu s'entend du prix global défini au contrat éventuellement révisé ; il inclut en particulier : 1. Le coût de la garantie de livraison et, s'il y a lieu, celui de la garantie de remboursement; 2. Le coût du plan et, s'il y a lieu, les frais d'études du terrain pour l'implantation du bâtiment ; 3. Le montant des taxes dues par le constructeur sur le coût de la construction. Il résulte de ces textes que, sauf stipulation expresse contraire dans les formes prescrites, le prix convenu dans le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan inclut le coût des fondations nécessaires à l'implantation de l'ouvrage. En l’espèce, la SARL MAISONS LEA n’a pas fait réaliser une étude de sol avant d’établir le prix global de la construction de la maison et n’a donc pas inclus le coût des fondations nécessaires à l’implantation de l’ouvrage (micropieux). Dès lors, la défenderesse a commis une faute de nature à engager sa responsabilité. Il est établi que si les demandeurs souhaitent construire une maison sur leur terrain, ils devront faire réaliser des fondations par micropieux dont le coût, important, n’a pu être anticipé en l’absence d’étude de sol. Toutefois, la SARL MAISONS LEA soutient à juste titre que si elle s’était chargée de réaliser une étude de sol, celle-ci aurait abouti à la même conclusion s’agissant de la nécessité de procéder à des fondations par micropieux, et donc le prix aurait augmenté en tout état de cause. Dès lors, les demandeurs échouent à rapporter la preuve d’un lien de causalité entre la faute de la SARL MAISONS LEA et le préjudice invoqué lié au coût de l’adaptation des fondations de la maison. Par ailleurs, si la construction d’une maison individuelle six ans après la conclusion du contrat va nécessairement coûter plus cher, les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’un lien de causalité entre la faute de la SARL MAISONS LEA et ce préjudice dans la mesure où celle-ci les a informés rapidement de la caducité du contrat et qu’ainsi rien ne les empêchait de conclure un nouveau contrat de construction avec une autre société. De même, si la souscription d’un nouveau contrat de prêt aujourd’hui coûte plus cher en raison de l’augmentation significative des taux d’intérêts, rien n’empêchait les demandeurs de souscrire un nouveau contrat de prêt dès lors qu’ils ont été informés de la caducité du contrat. Les demandeurs ne démontrent pas plus l’existence d’un lien de causalité entre la faute de la SARL MAISONS LEA et les cotisations d’assurance et intérêts intercalaires. M. [V] [N] et Mme [D] [B] n’apportent aucun élément permettant de caractériser un préjudice moral. Compte tenu de ces éléments, les demandes formées à l’encontre de la SARL MAISONS LEA seront rejetées. Sur les demandes formées à l’encontre de la SA BRED BANQUE POPULAIRE Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.