Tribunal judiciaire, chambre 4, 29 juillet 2026 — n° 25/07730

EXPOSÉ DU LITIGE :   Par acte sous seing privé en date du 1er août 2000 ayant pris effet le jour même, la SA IMMOBILIERE RHONE ALPES a consenti à Madame [K] [Z] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel initial de 1 773,85 francs, outre une provision pour charges. Par acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2025, la SA 3F SUD a fait signifier à Madame [K] [Z] un commandement de payer pour un montant de 1 602,51 € en principal, au titre des loyers et charges impayés. Par notification électronique du 5 août 2025, la SA 3F SUD a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Par acte de commissaire de justice en date du 9 octobre 2025, la SA 3F SUD a fait assigner Madame [K] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de voir : - Constater que la clause résolutoire insérée au bail ayant trouvé son plein et entier effet, Madame [K] [Z] est devenue occupante sans droit, ni titre depuis le 1er octobre 2025, - Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [K] [Z] et de tous occupants de son chef des locaux qu’elle occupe, et ce, sous astreinte de 80 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, - Condamner Madame [K] [Z] à lui payer jusqu’à parfaite libération des lieux, une indemnité équivalente au dernier loyer perçu augmenté des charges, - Condamner Madame [K] [Z] à lui payer : à titre provisionnel au titre des loyers et indemnités d’occupation échus les sommes de 975,41 € au titre des sommes commandées avec intérêts de droit à compter du 31 juillet 2025, 1 730,89 € au titre des échéances postérieures, en ce compris celle de septembre 2025, la somme de 600 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, - Condamner Madame [K] [Z] aux entiers frais et dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le commandement de payer du 31 juillet 2025. L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 10 octobre 2025.   À l'audience du 24 juin 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la SA 3F SUD représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2681,14 € € arrêtée au 31 mai 2026 (mois de mai inclus). En réponse aux moyens de Madame [K] [Z], elle explique que la SA 3F SUD autrefois dénommée SA IMMOBILIERE MEDITERRANEE a acquis par acte du 18 janvier 2013 de la SA IMMOBILIRE RHONE ALPES l’ensemble immobilier [Adresse 4] à [Localité 3]. Elle rappelle qu’en suite de la fusion absorption par la SA IMMOBILIERE MEDITERRANEE de la SA LOGEO MEDITERRANEE, la dénomination de la SA IMMOBILIERE MEDITERRANEE a été modifiée et que cette société se dénomme désormais la SA 3F SUD. Elle indique que le règlement de provisions sur charges est expressément stipulé dans le contrat de bail. Elle rappelle que le bailleur dispose d’un délai de trois ans pour effectuer la régularisation des charges. Elle soutient que Madame [K] [Z] est informée du mode de répartition des charges entre locataires de la résidence et rappelle que les locataires peuvent venir consulter les documents relatifs aux charges lors de leur régularisation. Elle précise que le montant de 0,18 € correspond aux prestations d’installation des détecteurs autonomes avertisseur de fumée lissées sur plusieurs années conformément à un accord collectif. Mme [K] [Z] était présente et assistée d'un conseil.

  MOTIVATION   I/ SUR LES DEMANDES PRINCIPALES   Sur la qualité à agir de la demanderesse En application de l’article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. En vertu des dispositions de l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. En application de l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir. En l’espèce, il est constant que la SA 3F SUD n’est pas signataire du bail avec la locataire le 1er août 2000, de sorte qu’il lui appartient de justifier qu’elle dispose de la pleine propriété du bien objet du bail. La demanderesse verse aux débats un extrait de l’acte authentique de vente aux termes duquel la SA IMMOBILIERE MEDITERRANEE a acquis auprès de la SA IMMOBILIERE RHONE ALPES l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] » à [Localité 3] ainsi que le PV d’assemblée générale de la SA IMMOBILIERE MEDITERRANEE du 7 juin 2019 établissant son changement de dénomination au profit de la SA 3F SUD. La qualité de propriétaire de la SA 3F SUD sur le logement objet du litige est en outre corroborée par l’extrait de compte locataire sur lequel figure le nom de la société. Ainsi, la SA 3F SUD venant aux droit de la SA IMMOBILIERE RHONE-ALPES justifie avoir acquis la qualité de propriétaire en pleine propriété du bien objet du bail, de sorte que sa qualité à agir en résiliation du bail, en expulsion des occupants et en paiement de sommes provisionnelles est établie. En conséquence, la fin de non-recevoir soulevée par Madame [K] [Z] en défense pour défaut de qualité à agir sera rejetée. Sur la recevabilité de la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire Conformément aux dispositions de l'article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de prononcé de la résiliation du bail d’habitation a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l'Etat dans le département le 10 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.   Par ailleurs, la SA 3F SUD a régulièrement notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 5 août 2025, soit dans un délai de 2 mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 09 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.   En conséquence, la demande de la SA 3F SUD aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.   En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.   Selon l'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui ont modifié, pour le fixer à six semaines, le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis C. Cass. n°15007 13 juin 2024). Dès lors ce nouveau délai de six semaines ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.   En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 9) qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers, des charges récupérables ou du dépôt de garantie, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié par commissaire de justice par acte du 31 juillet 2025, aux termes duquel le bailleur réclamait paiement d'une somme de 1 602,51 € en principal. S’agissant des contestations émises par Madame [K] [Z], il convient de relever que le contrat de bail stipule que la société est fondée à demander au locataire, en plus du loyer, le règlement des charges récupérables et qu’une provision sur le montant de ces charges est exigible chaque mois, payable en même temps que le loyer et versée à valoir sur les comptes d’apurement annuel. Par ailleurs, il sera souligné que la bailleresse verse aux débats le calcul de la régularisation des charges des années 2020, 2021 et 2022. Il sera également observé que Madame [K] [Z] n’a pas contesté ces sommes lors de la conclusion d’un échéancier avec la bailleresse par acte du 28 janvier 2026. Par ailleurs, la SA 3F SUD verse aux débats l’accord collectif portant sur la location et la pose de détecteurs avertisseurs autonomes de fumée afin de justifier des sommes libellées « Divers » à hauteur de 0,18 €. En considération des éléments qui précèdent, le montant sollicité n’apparaît pas sérieusement contestable. Or, il résulte des pièces communiquées que les sommes dues n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois applicable en l'espèce. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 1er octobre 2025 à 24 heures.

  ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [K] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; FIXONS le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [K] [Z] à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux à une somme égale au montant mensuel du loyer révisé et des charges dus au jour de la résiliation du bail, soit la somme de 748,63 € par mois ;   CONDAMNONS Madame [K] [Z] à payer à la SA 3F SUD la somme provisionnelle de 2 681,14 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 mai 2026 (échéance de mai incluse), sous déduction des sommes éventuellement réglées par Madame [K] [Z] dont il n'aurait pas été tenu compte dans l'arrêté de créance ; CONDAMNONS Madame [K] [Z] à payer à la SA 3F SUD à titre provisionnel l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de l'échéance suivant celle de l'arrêt du décompte et jusqu'à la libération complète et effective des lieux ; DEBOUTONS Madame [K] [Z] de sa demande tendant à condamner la SA 3F SUD à la somme provisionnelle de 9 737,73 € ; REJETONS la demande d'astreinte formée par la SA 3F SUD ; DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;   CONDAMNONS Madame [K] [Z] à payer à la SA 3F SUD la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Madame [K] [Z] aux seuls dépens de l'instance effectivement supportés par la SA 3F SUD, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 31 juillet 2025 ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits. LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE