Tribunal judiciaire, chambre 3 - construction, 29 juillet 2026 — n° 24/00041

****************** FAITS MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES Par actes d’huissier délivrés les 13 et 15 décembre 2023, la SARL Canaris 1454 GMBH, sise à [Localité 1] en Autriche, faisait assigner la direction départementale des finances publiques du Var, Maître [E], notaire associé à [Localité 2], et la SAS [V] [X] et [I] [E], notaires associés à [Localité 2], sur le fondement des articles 1594-0G du Code général des impôts, 1240 du Code civil. Elle exposait avoir fait l’acquisition le 19 décembre 2018 d’une maison d’habitation sise à [Localité 3], au prix de 3 500 000 euros. Bien que la concluante fût assujettie à la TVA , il n’était pas mentionné à l’acte authentique qu’elle s’engageait à construire un immeuble neuf au sens de l’article 1594-0G du Code général des impôts. Cette mention lui aurait permis de bénéficier de l’exonération des droits de mutation à titre onéreux. Or son intention était de démolir l’existant pour reconstruire un nouvel immeuble. L’immeuble avait fait l’objet de travaux importants : destruction des constructions existantes de la piscine, construction d’une nouvelle maison individuelle avec annexes, soit une surface de plancher créée de 396 m², selon permis de construire en date du 25 mars 2019. Les travaux étaient achevés le 1er juillet 2021. Maître [E] formalisait un acte rectificatif le 10 novembre 2021, et sollicitait par voie de réclamation la restitution des droits de mutation à titre onéreux à hauteur de 203 108 €. Par acte du 20 septembre 2022, publié le 26 octobre 2022 la nouvelle construction était vendue. Il était précisé que le vendeur avait acquis une maison avec piscine qu’il avait démolie pour construire la maison vendue. La concluante avait donc bien produit un immeuble neuf dans le délai de 4 années suivant l’acquisition du foncier, ce que l’administration fiscale ne contestait pas. La concluante avait réclamé la restitution des droits de mutation à titre onéreux dans le délai général de réclamation prévu par l’article R 196-1, celle-ci ayant été réceptionnée par le service le 30 décembre 2021. L’administration fiscale avait rejeté la réclamation au motif qu’elle aurait dû être précédée de l’enregistrement de l’acte complémentaire modifiant l’acte initial d’acquisition. Pour l’administration fiscale l’office notarial n’avait pas justifié d’avoir enregistré cet acte complémentaire en produisant notamment l’attestation de dépôt de l’acte au service de l’enregistrement, et l’attestation justifiant la date du versement du droit fixe de 125 €. Par ailleurs l’administration fiscale relevait qu’aucun enregistrement d’acte complémentaire à l’acte d’acquisition initiale, antérieur ou postérieur au 31 décembre 2021 n’avait été effectué. La concluante ne remplissait donc pas les conditions lui permettant d’obtenir la restitution des droits de mutation à titre onéreux. Par courrier électronique du 27 janvier 2023 l’office notarial rappelait à l’administration fiscale qu’elle lui avait communiqué le 8 juin 2022 le relevé de compte mentionnant le paiement des droits relatifs à l’acte complémentaire. Par courrier électronique du 22 juin 2023 le notaire avait communiqué le justificatif le paiement du droit de 125 €. L’acte complémentaire avait bien fait l’objet de la formalité du dépôt à l’enregistrement. La concluante soutenait que la difficulté provenait des services de l’enregistrement qui n’avaient pas traité le dossier. La concluante avait assigné le notaire afin que celui-ci en qualité de défendeur puisse produire les justificatifs de l’enregistrement de l’acte.

MOTIFS DE LA DECISION Sur la décision entreprise L’administration fiscale ne conteste pas l’assujettissement à la TVA de la société demanderesse. Elle ne conteste pas davantage l’éligibilité de l’opération réalisée au bénéfice du droit fixe. Ainsi que l’expose le bulletin officiel de l’administration fiscale ce régime a pour but d’éviter un cumul d’imposition entre les droits de mutation et la TVA qui sera finalement supportée par l’opérateur économique, conformément à la directive du conseil de 2006/112/CE du 28 novembre 2006 relative au système commun de taxe sur la valeur ajoutée. Au paragraphe 270 le bulletin officiel précité expose : « Il demeure admis que l'engagement puisse être pris dans un acte complémentaire présenté au service des impôts du lieu de situation de l'immeuble en charge de l'enregistrement. En pareil cas, la restitution des droits de mutation perçus initialement peut être effectuée sur demande formulée dans les limites du délai de réclamation prévu à l'article R*. 196-1 du livre des procédures fiscales ». Cet article dispose : « Pour être recevables, les réclamations relatives aux impôts autres que les impôts directs locaux et les taxes annexes à ces impôts, doivent être présentées à l'administration au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle, selon le cas : a) De la mise en recouvrement du rôle ou de la notification d'un avis de mise en recouvrement ; b) Du versement de l'impôt contesté lorsque cet impôt n'a pas donné lieu à l'établissement d'un rôle ou à la notification d'un avis de mise en recouvrement ; c) De la réalisation de l'événement qui motive la réclamation. Ne constitue pas un tel événement une décision juridictionnelle ou un avis mentionné aux troisième et cinquième alinéas de l'article L. 190. Toutefois, dans les cas suivants, les réclamations doivent être présentées au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle, selon le cas : a) De la réception par le contribuable d'un nouvel avis d'imposition réparant les erreurs d'expédition que contenait celui adressé précédemment ; b) Au cours de laquelle les retenues à la source et les prélèvements ont été opérés s'il s'agit de contestations relatives à l'application de ces retenues ; c) Au cours de laquelle le contribuable a eu connaissance certaine de cotisations d'impôts directs établies à tort ou faisant double emploi. » Selon la décision attaquée l’administration fiscale retient comme point de départ de ce délai la publication de l’acte initial en date du 19 décembre 2018 soit le 18 janvier 2019. La demanderesse avait donc la possibilité d’enregistrer un acte complémentaire et la réclamation avant le 31 décembre 2021. L’administration fiscale atteste avoir reçu la réclamation contentieuse le 30 décembre 2021 avant l’expiration du délai de recours. Elle conteste que l’acte complémentaire mentionnant l’engagement de construire modifiant l’acte d’acquisition initiale ait été enregistré avant cette date. Le notaire rappelle les termes des articles 263 et 384 bis A de l’annexe 3 du code général des impôts : Article 263 : « Sur chaque acte, non exempt d'impôt, entrant dans le champ d'application de l'article 245, il est porté la mention suivante, à la diligence du notaire : " Droits d'enregistrement sur état... euros (montant global des droits, en chiffres) ". Cette mention peut être apposée, en tout ou en partie, au moyen d'une griffe ; elle est reproduite sur toutes les expéditions ou copies de l'acte. » Article 384 bis A : « Les droits éventuellement exigibles sur les actes visés à l’article 245 sont versés au service des impôts compétent dans les vingt premiers jours du mois suivant celui de la rédaction des actes. A l'appui de ce versement, les notaires déposent, en double exemplaire, un état comportant les indications suivantes : Mois auquel se rapporte le versement ; Pour chaque taux ou nature de droits, nombre d'actes rédigés pendant le mois considéré et total des droits correspondants ; Montant global des droits payés sur états. L'un des exemplaires de l'état est conservé au bureau ; l'autre est rendu au déposant après avoir été revêtu des références de la recette. » Ces dispositions fixent les règles du paiement sur état des droits d'enregistrement pour certains actes notariés. Ils permettent aux notaires de dispenser ces actes de la présentation physique à l'enregistrement tout en encadrant la mention du montant et le versement mensuel de l'impôt. Le notaire doit inscrire la mention « Droits d'enregistrement sur état... » suivie du montant global des droits en chiffres sur l'acte. Cette mention doit aussi figurer sur toutes les copies ou expéditions de l'acte. Les droits dus doivent être versés au service des impôts compétent pendant les vingt premiers jours du mois suivant celui de la rédaction des actes. Maître [E] produit en pièce 2 le paiement sur états relatifs aux actes notariés du mois de novembre 2021 portant le cachet du service de la publicité foncière de l’enregistrement du 3 décembre 2021, établissant que ce mois-là 30 actes avaient donné lieu au paiement du droit fixe de 125 €. Il produit la facture qui lui a été adressée par la direction générale des finances publiques le même jour d’un montant de 4000 € réglée par chèque en date du 1er décembre 2021 encaissé le 8 décembre 2021. À la date du 10 novembre 2021 la totalisation des droits sur états fait apparaître sur le compte de la société Canaris 1454 GMBH un acte rectificatif assujetti à l’enregistrement de 125 €. Le même jour par courrier recommandé AR le notaire adressait les copies de l’acte rectificatif du 10 novembre 2021, accompagné de la demande de permis de construire, de l’arrêté valant permis de démolir et de construire, la déclaration d’achèvement des travaux et le certificat de régularité fiscale. Il sollicitait la restitution de la somme indûment payée Maître [E] verse aux débats les échanges par courrier électronique avec l’administration fiscale courant 2023 : le 21 juin 2023 il lui était demandé la date d’enregistrement de l’acte complémentaire du 10 novembre 2021. Le 28 juillet 2023 il lui était répondu que les conditions d’enregistrement avaient été respectées. Il résulte donc des pièces versées aux débats que Maître [E] a accompli les diligences requises pour permettre à la demanderesse de bénéficier de l’assujettissement au droit fixe sur son opération immobilière. L’acte complémentaire a bien été publié à la date du 3 décembre 2021 selon le cachet de l’administration fiscale. Les droits ont été acquittés par le notaire pour l’ensemble de ses clients dont la société demanderesse par chèque libellé le 1er décembre 2021 et mis à l’encaissement par l’administration fiscale le 8 décembre 2021, ce que celle-ci ne conteste pas. Elle ne conteste pas davantage que le notaire ait valablement mis en œuvre le paiement sur état prévu par le code général des impôts. La circonstance que la demanderesse demande la restitution de la somme de 203 108 € correspondants au montant des droits acquittés de 203 233 € versés lors de l’acquisition, sur laquelle elle imputait la somme de 125 € correspondant au droit fixe tend à démontrer que celle-ci se considérait comme redevable de ce droit, et non que celui-ci n’avait pas été acquitté. Il est mentionné à l’acte de vente en date du 20 septembre 2022 que l’acquisition initiale a été publiée au service de la publicité foncière de [Localité 4] 1 le 18 janvier 2019 numéro 876, et qu’une attestation rectificative a été établie par le notaire le 10 novembre 2021 et était en cours de publication.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Annule la décision du 16 octobre 2023 par laquelle la direction régionale des finances publiques de Provence-Alpes-Côte-d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône a rejeté la réclamation formulée par la société Canaris 1454 GMBH tendant à la restitution des droits de mutation à titre onéreux acquittés sur l’acquisition en date du 19 décembre 2018, publiée le 18 janvier 2019, de la maison sise à [Adresse 4], cadastrée A [Cadastre 1], Dit que la direction régionale des finances publiques de Provence-Alpes-Côte-d’Azur et du département du Bouches-du-Rhône procédera à la restitution des droits de mutation réglée à hauteur de 203 108 euros, augmentée des intérêts au taux légal, Déboute la société Canaris 1454 GMBH de ses demandes à l’encontre de Maître [I] [E] et de la SAS [V] [X] et [I] [E], Condamne la direction régionale des finances publiques de Provence-Alpes-Côte-d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône aux dépens de l’instance avec distraction au profit de Maître Caroline Mansart et de la SCP Loustaunau Forno, avocats, lesdits dépens étant passés en frais privilégiés de partage, Condamne la direction régionale des finances publiques de Provence-Alpes-Côte-d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône à verser à la société Canaris 1454 GMBH la somme de 1500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, Condamne la société Canaris 1454 GMBH à verser à Maître [I] [E] et à la SAS [V] [X] et [I] [E] la somme de 1500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le greffier, Le président,