Tribunal judiciaire, référés, 30 juillet 2026 — n° 26/00406

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 15 février 2010, la société POUSSEUR-[Adresse 1] avait consenti à la société DE HAVILAND un bail commercial portant sur divers locaux dépendant du bâtiment A d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 2], aux fins d’y exercer une activité d’agence immobilière. Par acte sous seing privé en date du 23 décembre 2020 elle lui a consenti un nouveau bail sur des locaux dans le même immeuble pour l’exercice de l’activité « agence immobilière, transactions sur immeubles et fonds de commerce ». Suivant acte authentique en date du 22 octobre 2025, la société SNC 18 [Adresse 1] est devenue propriétaire de l’ensemble immobilier du [Adresse 3] à [Localité 2]. Par acte extrajudiciaire délivré le 18 décembre 2025, la société SNC 18 [Adresse 1] a fait délivrer, à la société DE HAVILLAND, une sommation d’avoir à : « - cesser l’occupation, sans droit ni titre, de la cave, située au sous-sol du bâtiment A, non comprise dans le périmètre de son bail, et, en conséquence : ▪ libérer ladite cave et la restituer, à la société requérante, ▪ fermer la trémie existante entre le rez-de-chaussée et le sous-sol, - communiquer l’attestation d’assurance, contractuellement prévue au bail. - justifier de l’autorisation dont elle est titulaire, d’installation de l’enseigne ci-dessous reproduite, en façade du bâtiment A, et, à défaut d’autorisation, la déposer dans le délai de la présente sommation, en veillant à ne pas endommager le support et, à défaut, à remettre en parfait état ledit support ». Par acte en date du 16 janvier 2026, la société DE HAVILLAND a fait délivrer à la société SNC 18 [Adresse 1] une assignation devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins notamment de prononcer la nullité de cette sommation. Considérant que la société DE HAVILLAND n’avait pas déféré à ladite sommation, la société SNC 18 [Adresse 1] l’a, par acte de commissaire de justice en date du 11 février 2026, assigné devant le Président du Tribunal judiciaire de Nanterre statuant en référé, pour l'audience du 16 juin 2026, aux fins de voir notamment constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ordonner l’expulsion du preneur et le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation. A l’audience du 16 juin 2026, l’affaire a été retenue pour être plaidée à la demande des parties ayant constitué chacune avocat. Au visa de conclusions écrites dites n°1 récapitulatives, signifiées par RPVA le jour même, la société SNC 18 [Adresse 1] a demandé à la présente juridiction de : A titre principal, - Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail consenti à la société DE HAVILLAND, à la date du 19 janvier 2026, - Ordonner, en conséquence, l’expulsion des locaux sis [Localité 2], [Adresse 3], de la société DE HAVILLAND, ainsi que celle de toutes personnes occupant les lieux de son chef et ce avec l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu, - Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu qu’il plaira à la bailleresse, et ce aux frais, risques et périls de la défenderesse, et en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, - Condamner, par provision, la société DE HAVILLAND, à compter du 1er avril 2026, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de deux mille euros (2.000 €), charges et taxes en sus (dont la TVA et la taxe foncière), jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, - Juger que si l’occupation des locaux excède une année à compter de l’ordonnance, l’indemnité d’occupation sera révisée en fonction de la variation de l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de référence étant le dernier indice publié à la date du prononcé de l’acquisition de la clause résolutoire, A titre subsidiaire,…

MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », de « dire et juger», ou de « constat », expressions synonymes, n’ont, en ce qu’elles se réduisent en réalité à une synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, aucune portée juridique (en ce sens : 3ème Civ, 16 juin 2016, n°15-16.469) et, faute de constituer des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ne méritent, sous cette qualification erronée, aucun examen. Sur la résiliation du bail L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Selon les dispositions de l'article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Au regard de cet article, la mise en œuvre de la clause résolutoire suppose : - une infraction à une stipulation expresse du bail, - que l’infraction doit être visée par la clause résolutoire, - que la clause résolutoire doit être invoquée de bonne foi, par le bailleur, - que le manquement a perduré au-delà d’un mois après la signification d’un commandement, Par ailleurs, il appartient au bailleur d’établir l’existence de l’infraction et sa persistance au-delà du délai légal d’un mois. Enfin, si le bailleur entend se prévaloir de la clause résolutoire, il est tenu de signifier préalablement un commandement au preneur. Au cas particulier, il convient de relever qu’aux termes du dispositif de ses dernières conclusions écrites, la société SNC 18 [Adresse 1] a entendu demander qu’il soit constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail consenti à la société DE HAVILLAND, à la date du 19 janvier 2026. Par ailleurs, la sommation signifiée au preneur le 18 décembre 2023 vise uniquement la clause résolutoire du bail commercial en date du 23 décembre 2020, y reproduisant du reste, l’intégralité de celle-ci. Selon les termes énoncés à l’article 19 du contrat de bail du 23 décembre 2020, elle est ainsi rédigée en son premier paragraphe : « Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement d’un seul terme à son échéance exacte ou d’exécution d’une seule de ses clauses, et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d’exécuter rappelant la présente clause et resté infructueux, le présent ail sera résilié de plein droit si bien semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de former aucune demande en justice » La sommation du 18 décembre 2025 vise les griefs suivants dont la bailleresse entendait enjoindre le preneur à faire cesser: - une occupation sans droit ni titre de la cave située au sous-sol du bâtiment A non comprise dans le périmètre de son bail, - la mise en place d’une trémie entre le rez-de-chaussée et le sous-sol, - l’absence de justification d’une assurance contractuellement prévue au bail, - l’installation sans autorisation d’une enseigne en façade du bâtiment A, Tout d’abord, la société défenderesse justifie avoir envoyé par mail le 23 décembre 2025 à la bailleresse, soit dans le délai d’un mois à compter de la signification de présente sommation, une attestation d’assurance de Responsabilité civile locative en date du 22 décembre 2025 émanant de la société AXA, la couvrant jusqu’au 1er janvier 2027, ce dont d’ailleurs la société SNC 18 [Adresse 1] ne disconvient pas aux termes de ses dernières conclusions écrites. Dès lors, il convient de relever que ce grief n’existait plus au moment de l’expiration du délai d’un mois à compter de la signification de la sommation, sans qu’il soit utile d’examiner si les conditions de la mise en jeu de la clause résolutoire étaient réunies s’agissant de cette infraction. En second lieu, s’agissant de l’occupation de la cave et de la mise en place d’une trémie permettant de relier celle-ci aux locaux de l’agence immobilière, il ressort de l’acte du 18 décembre 2025 qu’il est fait sommation à la société DE HAVILLAND de : - « cesser, sans délai, l’occupation, sans droit ni titre, de la cave située au sous-sol du bâtiment A, non comprise dans le périmètre de son bail et (...) » - « libérer, sans délai, ladite cave et la restituer à la société requérante » - « fermer la trémie existante entre le rez-de-chaussée et le sous-sol » Dans un second temps, il est précisé que « la requérante se réserve, par ailleurs, à l’expiration du délai d’un mois à compter du présent acte, la présente sommation étant demeurée infructueuse, d’user, si bon lui semble, de la clause résolutoire insérée dans le bail signé le 23 décembre 2020, dont elle est bénéficiaire (...) » A cet égard, les dispositions de l’article L145-41 du code de commerce impliquent que le preneur dispose d’un délai d’un mois à compter de la signification du commandement pour mettre fin à l’infraction qui lui est reprochée, étant rappelé que ce délai doit être mentionné dans le commandement, sous peine d’annulation de celui-ci. Or en l’enjoignant de cesser l’occupation de la cave sans délai, tout en lui indiquant que la clause résolutoire sera mise en jeu à l’expiration du délai d’un mois à compter du présent acte, l’indication de délais différents est de nature à créer une confusion dans l’esprit du locataire, l’empêchant ainsi de prendre la mesure exacte de l’injonction qui lui est faite et ce d’autant que la mention « sans délai » est soulignée. Il existe dès lors, un risque sérieux de nullité de cet acte, dont l’annulation a été sollicitée devant le juge du fond par la société défenderesse. Cette irrégularité ne saurait être régularisée dans le cadre de la présente instance par la nouvelle sommation délivrée le 1er avril 2026, sur la base de laquelle, la résiliation du bail ne saurait être constatée à compter du 19 janvier 2026, soit à une date antérieure à sa signification. D’autre part, un manquement aux obligations légales ou réglementaires ne peut entraîner la mise en œuvre de la clause résolutoire qu’à la condition que celle-ci le prévoit expressément. Or en dehors du défaut de paiement des loyers, la clause litigieuse se contente uniquement de mentionner « le défaut d’exécution de l’une des clauses du bail », ce qui constitue une formulation trop vague et imprécise, étant observé en outre que les infractions concernées ne sont pas spécifiquement visées au contrat de bail, qu’il s’agisse tant de l’occupation illicite de la cave en question que de la mise en place de la trémie permettant de la relier aux locaux loués. Au demeurant, la société SNC 18 [Adresse 1] ne démontre pas que la création de la trémie soit du fait de la société DE HAVILLAND, alors que manifestement celle-ci est largement préexistante à la conclusion du bail du 23 décembre 2020, au vu des attestations de témoins produites aux débats émanant d’anciens ou actuels employés de la société défenderesse.

PAR CES MOTIFS Statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société SNC 18 [Adresse 1] visant à la constatation de la résiliation du bail consenti à la société DE HAVILLAND par le jeu de la clause résolutoire et par voie de conséquence sur celles relatives à l’expulsion des lieux loués, au sort des meubles garnissant lesdits lieux et à la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société SNC 18 [Adresse 1] tendant à l’expulsion de la société DE HAVILLAND de la cave occupée par cette dernière et au paiement d’une indemnité d’occupation journalière, DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles formées par la société DE HAVILLAND à l’encontre de la société SNC 18 [Adresse 1], CONDAMNONS la société SNC 18 [Adresse 1] à payer à la société DE HAVILLAND la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, REJETONS la demande en paiement de la société SNC 18 [Adresse 1] émise de ce chef, CONDAMNONS la société SNC 18 [Adresse 1] aux entiers dépens de l'instance, RAPPELONS que la présente décision est exécutoire par provision. FAIT À NANTERRE, le 30 juillet 2026. LE GREFFIER Philippe GOUTON, Greffier LE PRÉSIDENT François PRADIER, 1er Vice-Président