Tribunal judiciaire, chambre 1 cabinet 2, 28 juillet 2026 — n° 24/04554

PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, CONDAMNE Madame [B] [W] à payer à Monsieur [D] [F] la somme de DOUZE MILLE SEPT CENTS EUROS (12 700 €) au titre de la clause pénale ; DÉBOUTE Madame [B] [W] de sa demande tendant à la réduction de cette clause pénale ; DÉBOUTE Madame [B] [W] de sa demande tendant à être garantie par la société IMMOPATRIMOINE ; CONDAMNE Madame [B] [W] à payer à la société IMMOPATRIMOINE la somme de TROIS MILLE EUROS (3.000 €) à titre de dommages-intérêts ; CONDAMNE Madame [B] [W] à payer à Monsieur [D] [F] la somme de MILLE CINQ CENT EUROS (1.500 €) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [B] [W] à payer à la société IMMOPATRIMOINE la somme de MILLE CINQ CENT EUROS (1.500 €) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [B] [W] aux entiers dépens ; DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire. En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le président et le greffier, Le Greffier, Le président,

EXPOSÉ DU LITIGE Par promesse synallagmatique de vente signée le 27 décembre 2023, Monsieur [D] [F] s’est engagé à vendre à Madame [B] [W] un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 1], dépendant de la [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété, comprenant le lot n°176 correspondant à un appartement situé au quatrième étage du bâtiment H, le lot n°151 correspondant à un cellier et le lot n°389 correspondant à un emplacement de stationnement. La vente a été conclue moyennant le prix de 127 000 euros. Le compromis prévoyait le versement d’un dépôt de garantie de 12 700 euros entre les mains de Maître [A] [C], notaire à [Localité 5]. L’acquisition devait être financée au moyen d’un apport personnel de 60 000 euros et d’un prêt immobilier d’un montant de 77 600 euros. L’acte a été conclu sous la condition suspensive d’obtention de ce financement. Il était stipulé que l’acquéreur s’engageait à déposer, dans les meilleurs délais, des demandes complètes de prêt auprès du [Adresse 6] et de La Banque Postale et à en justifier au vendeur ainsi qu’au rédacteur de l’acte dans un délai de quarante-cinq jours. Le compromis rappelait expressément les dispositions de l’article 1304-3 du code civil selon lesquelles la condition suspensive est réputée accomplie lorsque la partie qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. Les parties avaient fixé au 12 février 2024 la date limite de réception des offres de prêt. L’acte authentique devait être réitéré au plus tard le 29 mars 2024. Le compromis précisait que cette date n’était pas extinctive mais constituait le point de départ à compter duquel la partie diligente pourrait mettre en demeure l’autre de régulariser la vente et qu’à défaut d’exécution dans les dix jours suivant cette mise en demeure, elle pourrait soit poursuivre judiciairement la vente, soit invoquer la résolution de plein droit du compromis, la partie défaillante étant alors tenue au paiement d’une indemnité forfaitaire de 12 700 euros au titre de la clause pénale. À la suite de la signature du compromis, Monsieur [F] ainsi que la société IMMOPATRIMOINE, intervenue en qualité d’intermédiaire et rédactrice de l’acte, n’ayant aucune nouvelle de Madame [W], par courrier électronique du 7 février 2024, l’agence immobilière a rappelé à cette dernière l’échéance du 12 février 2024 relative à l’obtention du prêt et a sollicité des informations sur l’état de son financement ainsi que sur l’évolution de sa procédure de divorce. Aucune réponse n’a été apportée. Une nouvelle relance est intervenue le 23 avril 2024 afin d’obtenir communication des justificatifs des démarches bancaires entreprises. Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 19 juin 2024, Monsieur [F] a mis en demeure Madame [W] de justifier, sous huitaine, soit de la réalisation de la condition suspensive, soit de sa défaillance, rappelant qu’à défaut de réponse, il considérerait la condition comme défaillie et le compromis comme caduc, tout en se réservant expressément le droit de solliciter l’application de l’article 1304-3 du code civil ainsi que l’allocation de dommages-intérêts. Cette lettre a été distribuée le 15 juillet 2024. Par une nouvelle lettre recommandée du 14 août 2024, Monsieur [F] a pris acte de la caducité du compromis tout en maintenant son intention de rechercher la responsabilité contractuelle de l’acquéreur. Estimant que la défaillance de la condition suspensive trouvait exclusivement son origine dans la carence fautive de Madame [W], Monsieur [F] et la société IMMOPATRIMOINE l’ont, par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2024, fait assigner devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand.

MOTIFS DE LA DÉCISION À titre liminaire, il y a lieu de rappeler que les demandes des parties tendant à voir "dire et juger" ou "constater" ne constituent pas des prétentions, hors les cas prévus par la loi, au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, et ne donneront pas lieu à mention au dispositif. Par ailleurs, il convient de rappeler que conformément à l’article 768 du Code de Procédure Civile, Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. - Sur la défaillance de la condition suspensive d’obtention du prêt et l’application de l’article 1304-3 du code civil : En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code dispose qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Le devoir de bonne foi impose aux parties non seulement de s’abstenir de tout comportement déloyal, mais également d’accomplir positivement toutes les diligences contractuellement prévues afin de permettre l’exécution de la convention. Lorsque les parties conviennent de subordonner la vente à l’obtention d’un financement bancaire, la condition suspensive constitue un mécanisme de protection de l’acquéreur destiné à éviter qu’il ne demeure engagé alors qu’il serait privé des moyens nécessaires à l’acquisition. Toutefois, cette protection n’a jamais eu pour objet d’autoriser son bénéficiaire à demeurer passif ou à organiser lui-même l’échec de la condition. C’est précisément pour prévenir une telle situation que le législateur a prévu, à l’article 1304-3 du code civil, que : “ La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement”. Ainsi, il interdit à une partie de se prévaloir de l’inexécution d’une condition lorsqu’elle est elle-même à l’origine de cette inexécution. En matière de vente immobilière, il est constant qu’une telle faute est caractérisée lorsque l’acquéreur s’abstient de déposer les demandes de prêt prévues au compromis, dépose volontairement des demandes non conformes aux caractéristiques contractuellement définies, tarde de manière injustifiée à accomplir les démarches nécessaires ou ne justifie pas des diligences mises à sa charge. S’il appartient au vendeur de démontrer cette faute, lorsque le compromis met expressément à la charge de l’acquéreur une obligation de justification de ses démarches, l’absence totale de production des pièces contractuellement exigées constitue un indice particulièrement fort de l’inexécution fautive de ses obligations. En l’espèce, le compromis signé le 27 décembre 2023 ne se borne pas à prévoir une condition suspensive d’obtention d’un prêt, il définit précisément les diligences que l’acquéreur s’engage à accomplir. Ainsi, Madame [W] devait déposer, dans les meilleurs délais, des dossiers complets auprès du [Adresse 6] et de La Banque Postale. Elle devait en justifier auprès du vendeur ainsi qu’au rédacteur de l’acte dans un délai de quarante-cinq jours. Ces stipulations constituent des obligations contractuelles autonomes destinées à permettre au vendeur de vérifier que la condition suspensive est exécutée loyalement. Il ressort des pièces produites que cette obligation n’a jamais été exécutée. L’agence immobilière a, dès le 7 février 2024 puis le 23 avril 2024, attiré l’attention de Madame [W] sur la proximité de la date limite prévue pour l’obtention du prêt. Elle a sollicité des informations sur les démarches entreprises et sur l’état du financement. Sans réponse de la part de Madame [W], le vendeur a adressé une mise en demeure par lettre recommandée du 19 juin 2024 rappelant expressément les obligations résultant du compromis et invitant Madame [W] à produire, sous huitaine, tous justificatifs relatifs à ses demandes de financement. Une seconde lettre recommandée a ét adressée le 14 août 2024. Ainsi, il résulte des pièces versées aux débats que pendant plus de six mois, malgré les sollicitations répétées du vendeur, de l’agence immobilière et du notaire, Madame [W] est demeurée totalement silencieuse. Force est de constater qu’elle ne verse toujours aucune pièce permettant d’établir l’existence même de démarches bancaires. Si Madame [W] soutient que les banques ont refusé de financer son acquisition tant que son divorce n’était pas devenu définitif, cette affirmation demeure exclusivement déclarative, aucun document émanant d’un établissement bancaire établissant qu’un financement aurait été refusé pour ce motif. En s’abstenant totalement de procéder aux démarches auxquelles elle s’était engagée, Madame [W] a elle-même rendu impossible la constatation de la réalisation ou de la défaillance régulière de cette condition. Son comportement est d’autant moins compatible avec l’exigence de bonne foi qu’elle s’est également abstenue d’informer loyalement le vendeur des difficultés qu’elle prétendait rencontrer. La bonne foi contractuelle imposait, à tout le moins, de répondre aux nombreuses sollicitations qui lui étaient adressées et de communiquer les éléments dont elle disposait. Le tribunal considère dès lors que cette abstention prolongée caractérise une négligence grave dans l’exécution des obligations contractuelles librement acceptées. Cette négligence est la cause directe de la non-réalisation de la condition suspensive. Il convient, en conséquence, de faire application des dispositions de l’article 1304-3 du code civil et de dire que la condition suspensive d’obtention du prêt est réputée accomplie. - Sur l’application de la clause pénale : Madame [W] soutient que le compromis de vente ne prévoit aucune clause pénale applicable à l’hypothèse dans laquelle la condition suspensive d’obtention du prêt ne se réalise pas par la faute de l’acquéreur. Selon elle, la clause figurant au chapitre consacré à la condition suspensive prévoit uniquement la possibilité pour le vendeur de solliciter l’allocation de dommages-intérêts, sans en fixer le montant. Elle fait valoir que la clause pénale stipulée plus loin dans l’acte n’a vocation à s’appliquer que lorsque l’ensemble des conditions suspensives ont effectivement été réalisées, ce qui ne serait pas le cas en l’espèce. Aux termes de l’article 1188 du code civil : “ Le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes”. L’article 1189 du même code ajoute que “ Toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier”. Ces dispositions imposent au juge de restituer la volonté commune des contractants. Il appartient ainsi au tribunal de déterminer si les stipulations relatives à la condition suspensive et celles relatives à la réitération de la vente constituent deux régimes indépendants ou s’inscrivent dans un mécanisme unique organisé par les parties. Sur l’économie générale du compromis litigieux, il y a lieu de constater que celui-ci organise successivement plusieurs étapes de la vente, que dans un premier temps, les parties sont convenues que l’acquéreur bénéficierait d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt. Cette stipulation poursuit une finalité protectrice, permettant à l’acquéreur de ne pas être définitivement engagé tant qu’il ne dispose pas des moyens de financer son acquisition. Toutefois, cette protection est assortie d’obligations particulièrement précises. Ainsi, l’acquéreur doit déposer ses demandes de prêt dans les meilleurs délais, auprès des établissements désignés, puis justifier de ces démarches.