Tribunal judiciaire, ch4 jcp fond, 28 juillet 2026 — n° 26/00031

PAR CES MOTIFS Marie-Pierre BELLOMO, Juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de METZ, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, DECLARE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES prise en la personne de son représentant légal recevable en son action ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail conclu le 24 juillet 2024 entre Monsieur [E] [Q] en sa qualité de bailleur et Monsieur [R] [M] en sa qualité de preneur et concernant le logement à usage d’habitation (appartement n°36) sis au 6ème étage d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1] (57), sont réunies à la date du 29 avril 2025 ; CONSTATE en conséquence que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à la date du 29 avril 2025 ; ORDONNE en conséquence l'expulsion de Monsieur [R] [M] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement à usage d’habitation (appartement n°36) sis au 6ème étage d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1] (57) ; ORDONNE à Monsieur [R] [M] de libérer le logement et d'en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu'à défaut pour Monsieur [R] [M] d'avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef dans le délai de deux mois suivant la notification par huissier d'un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; DIT que, dès le commandement d'avoir à libérer les locaux, le Commissaire de justice chargé de l'exécution de la mesure d'expulsion en saisit le représentant de l'Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu'il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d'une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ; DIT qu'à défaut de saisine du représentant de l'Etat dans le département par le Commissaire de justice, le délai avant l'expiration duquel l'expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ; DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l'application des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Monsieur [R] [M] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES prise en la personne de son représentant légal la somme de 12.804,10 euros (douze mille huit cent quatre euros et dix centimes) au titre des loyers, des charges et des indemnités d'occupation selon décompte du 13 mai 2026, outre intérêts au taux légal sur la somme de 3.480 euros (trois mille quatre cent quatre-vingts euros) à compter du 28 février 2025, date de la délivrance du commandement de payer, sur la somme 6.392,60 euros (six mille trois cent quatre-vingt-douze euros et soixante centimes) à compter du 2 janvier 2026, date de la délivrance de l’assignation et sur le surplus à compter de la présente décision et jusqu’à complet paiement ; FIXE le montant de l’indemnité d’occupation dont est redevable Monsieur [R] [M] à compter du 29 avril 2025 à la somme de 580 euros (cinq cent quatre-vingts euros) par mois, outre actualisation conformément au bail ; CONDAMNE en conséquence Monsieur [R] [M] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES prise en la personne de son représentant légal, dès lors que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifiera de leur paiement entre les mains de Monsieur [E] [Q] en sa qualité de bailleur par une quittance subrogative, et en contrepartie de son occupation sans droit ni titre des lieux du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, une indemnité d'occupation d'un montant de 580 euros (cinq cent quatre-vingts euros) par mois à compter du 29 avril 2025, outre actualisation conformément au bail, et jusqu'à la date de libération effective des lieux et de remise des clés, à défaut jusqu'à la date de l'expulsion, cette indemnité étant payable chaque premier jour du mois et au prorata temporis le dernier mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 12.804,10 euros outre intérêts à laquelle Monsieur [R] [M] est déjà condamné au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation selon décompte du 13 mai 2026, en considération de la date de l'acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 29 avril 2025 ; CONDAMNE Monsieur [R] [M] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES prise en la personne de son représentant légal la somme de 800 euros (huit cents euros) en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [R] [M] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 28 février 2025 d’un montant de 154,82 euros ; REJETTE toute autre demande ; DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision ; RAPPELLE en conséquence que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. Ainsi jugé et prononcé le 28 JUILLET 2026 par Madame Marie-Pierre BELLOMO, Vice-présidente, assistée de Monsieur Marc SILECCHIA, Greffier. Le Greffier Le Président

EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seings privés du 24 juillet 2024, Monsieur [E] [Q] a donné à bail à Monsieur [R] [M] un logement à usage d’habitation (appartement n°36) sis au 6ème étage d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1] (57), moyennant un loyer mensuel de 450 euros outre 130 euros à titre forfaitaire au titre des charges récupérables. Monsieur [E] [Q] en sa qualité de bailleur a par ailleurs conclu un contrat de cautionnement dit Visale n°A 10374907146 avec la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES en sa qualité de caution par acte sous seings privés du 22 juillet 2024. En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES venant aux droits de Monsieur [E] [Q] a fait signifier à Monsieur [R] [M] le 28 février 2025 un commandement de payer la somme en principal de 3.480 euros dans le délai de deux mois visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail dont s’agit. Par acte de Commissaire de justice signifié à Monsieur [R] [M] le 2 janvier 2026 et enregistré au greffe le 14 janvier 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a constitué avocat et l’a assigné à comparaître par devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de céans à l’audience du 19 mai 2026 à 10 heures et a demandé, selon les moyens de fait et de droit exposés, à ladite juridiction, de : - LA RECEVOIR en son action ; - L’en DECLARER bien fondée ; Au visa notamment des dispositions des articles 1134, 1147, 1184 devenus 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du Code civil, 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, - DECLARER acquise la clause résolutoire insérée au bail ; A titre subsidiaire, - PRONONCER la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ; - ORDONNER l’expulsion de Monsieur [R] [M] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ; Au visa des dispositions des articles 1249 et suivants devenus 1346 et suivants, et 2305 et suivants du Code civil, - CONDAMNER Monsieur [R] [M] à lui payer la somme de 9.872,60 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 février 2025 sur la somme de 3.480 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation ; - FIXER l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ; - CONDAMNER Monsieur [R] [M] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ; - CONDAMNER Monsieur [R] [M] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; - DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; - CONDAMNER Monsieur [R] [M] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer. L’affaire a été appelée à l'audience du 19 mai 2026 au cours de laquelle la société ACTION LOGEMENT SERVICES prise en la personne de son représentant légal, représentée par son conseil, s’en est référée à ses écritures, sauf à actualiser sa créance à la somme de 12.804,10 euros selon décompte arrêté au 13 mai 2026, Monsieur [R] [M] n’étant ni présent ni représenté bien que régulièrement assigné par acte déposé en l’étude du Commissaire de justice instrumentaire, puis mise en délibéré au 28 juillet 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de l’action : Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 6 juin 2025, soit au moins six semaines avant l'audience. Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la CCAPEX le 3 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il s’ensuit que l’action diligentée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est recevable. En conséquence, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES prise en la personne de son représentant légal sera déclarée recevable en son action. Sur les demandes à titre principal en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et subséquente en expulsion : L’article 2309 du Code civil, dans sa rédaction applicable en la cause, dispose que « La caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur ». A la suite de la défaillance de Monsieur [R] [M] dans le paiement des loyers et charges, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir réglé en sa qualité de caution à Monsieur [E] [Q] en sa qualité de bailleur, en exécution de la convention de cautionnement conclue entre les parties le 22 juillet 2024, la somme totale de 12.804,10 euros selon quittances subrogatives dont celle en dernier lieu du 6 mai 2026, au titre desquelles le bailleur l’a subrogée dans leurs droits et actions contre le locataire défaillant. Le présent Tribunal relève que ces quittances subrogatives prévoient que, conformément à l'article 2309 du Code civil, « Action Logement Services est subrogé dans tous les droits, actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur, du bailleur ou du mandataire du bailleur à l'encontre du ou des locataires défaillants. Cette subrogation visant le recouvrement des loyers impayés, peut s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyer impayés et/ou dans le cadre d'une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par Action Logement Services. », l’article 8 du contrat de cautionnement conclu entre le bailleur et la demanderesse en sa qualité de caution le 22 juillet 2024 prévoyant en outre identiquement telle subrogation de la caution dans les droits et actions du bailleur tant au titre de l’action en recouvrement des sommes payées par cette dernière qu’au titre de l’action en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable au présent contrat dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location, pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, les parties ont inséré au bail signé le 24 juillet 2024 en son article VIII une clause stipulant sa résolution de plein droit en cas particulièrement de défaut de paiement au terme convenu du loyer ou des charges. Il ressort des pièces produites au dossier que le 28 février 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier au défendeur en la cause un commandement de payer la somme totale de 3.480 euros, visant la clause résolutoire insérée au bail. Il ne résulte d'aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer, ce qui n’est pas contesté. Monsieur [R] [M] ne s'étant pas acquitté des causes du commandement dans le délai imparti, il convient de considérer que les conditions pour constater l'acquisition de la clause résolutoire à raison du défaut de paiement des loyers étaient réunies à la date du 29 avril 2025, ainsi passé le délai de deux mois prescrit aux fins de régularisation du défaut de paiement de l’arriéré locatif. Dès lors, il convient de constater d’une part l’acquisition de la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail conclu le 24 juillet 2024 entre Monsieur [E] [Q] en sa qualité de bailleur et Monsieur [R] [M] en sa qualité de preneur et concernant le logement à usage d’habitation (appartement n°36) sis au 6ème étage d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1] (57) à compter du 29 avril 2025, d’autre part et en conséquence la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties à compter du 29 avril 2025. Le locataire devenant en conséquence occupant sans droit ni titre, son expulsion sera ordonnée ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur [R] [M] sera régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution. Dès lors qu’il est fait droit à la demande formée à titre principal en constatation de l’acquisition de l’acquisition de la clause résolutoire, il n’y a pas lieu d’examiner la demande subsidiaire en résiliation judiciaire du contrat de bail, qui est sans objet. Sur la demande en paiement : Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. En outre, selon l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Aux termes de l'article 8 du contrat de cautionnement, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée ainsi que dit dans les droits et actions du bailleur sur les sommes à recouvrer au titre des impayés des loyers, ce dernier terme désignant, selon le contrat, les loyers et charges dont est redevable le locataire en exécution du contrat de bail comme les indemnités d'occupation dues par le locataire en tant qu’il est devenu occupant sans droit ni titre par suite de la résiliation du contrat de bail. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit quatre quittances subrogatives respectivement établies les 2 janvier 2025, 3 décembre 2025, 2 avril 2026 et 6 mai 2026, validées électroniquement par le bailleur désintéressé, Monsieur [E] [Q], conformément au dispositif Visale, faisant état de la réception par le même, de la somme totale de 12.804,10 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus par le défendeur sur la période du mois d’août 2024 au mois de mai 2026. Elle produit en outre un décompte actualisé au 13 mai 2026 de la créance correspondant aux sommes payées par elle au bailleur, pour le compte du locataire défaillant, faisant état d’un quantum total restant dû de 12.804,10 euros, au titre des mois dont s’agit, communiqué au défendeur par courriel adressé par voie de son conseil le 13 mai 2026. Aux termes de ces éléments, qui ne font l’objet d’aucune discussion ou contestation, il apparaît que le locataire ne s’est pas acquitté des loyers, charges et indemnités d'occupation sur la période du mois d’août 2024 au mois de mai 2026 pour un montant restant dû de 12.804,10 euros, ce qui n’est pas contesté. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES étant par principe fondée en son action subrogatoire telle que poursuivie à l’encontre du défendeur, débiteur principal, à due concurrence des sommes payées par elle en ses lieu et place, il s’ensuit que Monsieur [R] [M] est redevable à l’égard de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES prise en la personne de son représentant légal de la somme de 12.804,10 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d'occupation selon décompte du 13 mai 2026.