Cour d'appel, chambre civile, 30 juillet 2026 — n° 23/00242

*************************************** PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE La société SPI Développement a fait édifier en 2007, selon permis de construire (numéro 2004/1251 du 21 septembre 2004 délivré par la ville de [Localité 1]), un ensemble immobilier de 27 logements en R+2 avec combles et mezzanine, situé au [Adresse 2] pour un montant de 320 522 757 F CFP. La société QHEZBA était chargée du gros oeuvre, de la maçonnerie et de l'assainissement. Elle a été mise en liquidation judiciaire le 21/05/2008. La SARL Sisalation Etanchéité Couverture dite S.E.C a été chargée du lot étanchéité, la société SARL MASSON BENEDETTI du lot plomberie et la société CARDAL du lot charpente couverture. La société Atelier d'Architecture a souscrit une mission de maître d'oeuvre à compter du 02/01/2006 jusqu'à fin 2007, le promoteur assurant lui-même la maîtrise d'oeuvre la première année. La réception des travaux est intervenue le 4 février 2008 et le procès-verbal de réception a été remis à l'assureur la SMABTP Ie 26 mars 2008. A l'apparition de divers désordres, le syndic a mandaté le cabinet EXXCAL aux fins d'expertise. L'expert amiable dans son rapport du 10 septembre 2012 listait et détaillait divers désordres. Il concluait notamment que les désordres d'infiltrations d'eau rencontrés dans de nombreux appartements attestaient de l'absence d'étanchéité. Il indiquait que les appartements étaient vendus en VEFA par application des dispositions de l'article 1831-1 du Code civil applicable en Nouvelle-Calédonie, et que le promoteur, la société SP1 Développement engageait incontestablement sa responsabilité décennale. Le syndicat des copropriétaires saisissait le tribunal aux fins de désignation d'un expert judiciaire afin que soit fixé le montant du préjudice. Par ordonnance du 9 mars 2015, le juge de la mise en état ordonnait une expertise confiée à M. [Q] [E] par ordonnance en date du 9 avril 2015. M. [Q] déposait son rapport le 28 octobre 2015. Parallèlement, une procédure de liquidation judiciaire était ouverte à l'encontre de la société SPI DEVELOPPEMENT, prononcée par jugement du tribunal mixte de commerce en date du 28 mai 2018, sans que le syndicat des copropriétaires ne soit informé de cette liquidation. La copropriété a bénéficié du relevé de forclusion par ordonnance du juge commissaire rendue le 26 mars 2019 et a déclaré sa créance. Au visa des dispositions des articles 1792 et suivants, de l'article 1831 et 1147 du Code civil de Nouvelle-Calédonie, et au vu de la procédure de liquidation judiciaire ouverte à l'encontre de la société SPI DEVELOPPEMENT, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] demandait au tribunal de : -dire que la société SPI DEVELOPPEMENT, promoteur, est responsable des désordres affectant l'immeuble ; En conséquence, - fixer la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] à la liquidation judiciaire de Ia société SPI DEVELOPPEMENT à la somme de 8 551 0 87 F CFP en réparation des désordres affectant les ouvrages, outre les intérêts légaux à compter de la demande ; - dire que le paiement de cette somme devra être garantie à concurrence de la somme de 7 968 887 F CFP, outre intérêts légaux à compter de la demande, par la compagnie SMABTP au titre de la garantie décennale souscrite par la société SPI DEVELOPPEMENT ; A titre subsidiaire, si la garantie de la compagnie SMABTP ne devait pas être retenue pour les désordres n°8 et 9, -condamner la société S.E.C (SISALATION ETANCHEITE COUVERTURE) en charge des travaux d'étanchéité, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1], la somme globale de 3 528 701 F CFP, outre intérêts légaux a compter de la demande ; - condamner la Selarl Mary-Laure GASTAUD, ès qualités de mandataire liquidateur de la société SPI DEVELOPPEMENT, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1], la somme de 500 000 F CFP au titre de l'article 700 d…

MOTIFS DE LA DÉCISION I. Sur la nature des désordres Le Syndicat estime que les désordres suivants D2, D3,D4,D6,D7 D8, D9, D11 et D13 sont de nature décennale ce que n'a pas retenu le 1ère juge et ce que conteste la SMABTP. Il convient donc de les reprendre sachant que l'expert a répertorié 15 désordres et que les désordres D1,D5,D10 et D12 qualifiés d'esthétiques et d'intermédiaires ne sont pas contestés dans leur nature, en cause d'appel. Désordre n° 2 Il s'agit de fissures dans l'appartement de M. [S]. L'expert indique : Au fond de l'appartement, à la jonction avec l'appartement voisin, la 'ssure est visible sur les deux murs de façade et au niveau du plafond. Dans la salle de bain, la fissure mesure 2 mm d'épaisseur au maximum. Elle est traversante dans la salle de bain. De l'intérieur de la salle de bain, on peut voir la lumière du jour à travers la fissure. Une autre fissure est visible dans la cuisine sous la fenêtre. Elle se prolonge sous l'évier jusqu' à 20 cm du sol. Les fissures sont visibles en facade. Les poutres qui supportent le plancher bas de l'appartement sont fissurées verticalement sur leur hauteur, au niveau des appuis. Les fissures ont déjà été réparées en façade par un joint extrudé au mastic. Au niveau des appuis des poutres, on voit que des travaux de ragréage ont déjà été réalisés >> . L'origine des 'ssures est le retrait du béton et un mouvement du bâtiment. L'expert expose que les responsabilités sont partagées entre l'entreprise de gros oeuvre et la société SPI Developpement agissant comme maître d'oeuvre qui a surveillé les opérations de réparations. Les fissures sont apparues après la réception des travaux, M. [S] a adressé un courrier à la société SPI DEVELOPPEMENT. L'expert considère que l'ouvrage est impropre à sa destination : la fissure est traversante et le voile de façade ne peut pas assurer sa fonction d'étanchéité à l'eau même si au jour de l'expertise aucune infiltration n'a été signalée. Le coût de réparation a été évalué à la somme de 477 830 Fcfp outre 75 000 Fcfp au titre du préjudice de jouissance ( relogement pendant les travaux de reprise) soit la somme de 552 830 Fcfp au total. Dès lors que le désordre met en cause l'impropriété à la destination en ce que le clos et le couvert de l'immeuble ne sont plus assurés, il doit être qualifié de décennal et non d'esthétique comme jugé par le TPI. Le jugement sera infirmé de ce chef. Désordre n° 3: Il s'agit de décollement de la peinture sur la terrasse de M. [S]. L'enduit de ragréage du béton se décolle entraînant la peinture au niveau de la terrasse de l'appartement du copropriétaire. La cause résulte d'un défaut d'adhérence de l'enduit sur le poteau et d'in'ltrations d'eau au travers de la dalle du balcon. S'agissant des responsabilités, l'expert précise que l'entreprise de gros oeuvre a réalisé le réagréage du béton des poteaux. L'architecte a préconisé une peinture en sous face des balcons sans prescrire d'étanchéiété laquelle n'est pas obligatoire sur le territoire. L'expert ne relève aucune atteinte à la solidité de l'ouvrage ou d'impropriété à la destination de l'immeuble. Le fait que des in'ltrations d'eau passent au travers de la dalle du balcon ne peut induire comme le soutient à tort, la copropriété, la conséquence d'une atteinte à la solidité. Il s'agit de désordre intermédiaire de nature esthétique. Le coût de réparation a été évalué à la somme de 235 600 Fcfp. Désordre D4 : Ségrégation sur appuis de la poutre béton du garage qui sera examiné en même temps que le désordre similaire D13. Le désordre concerne une poutre située à l'entrée du garage en sous-sol. Au-dessus de la rampe d'accès, elle est de 4.70 m de long, de section 200 x 500 mm. L'expert décrit le désordre comme suit : L'appui de cette poutre n'est pas satisfaisant d'un point de vue technique. La ségrégation des granulats est visible. Cet appui doit être réparé parce que cette poutre porte les dalles. Les aciers ne sont pas enrobés dans un béton sain au niveau de l'appui. L'autre appui est aussi concerné. » L'expert précise que la cause résulte du coulage : Lors du coulage de cette poutre, le béton n'a pas rempli correctement le collage au niveau des appuis. C'est un défaut de mise en oeuvre. Ce défaut visible n'a pas été réparé avant la réception des travaux. L'entreprise de gros oeuvre a coulé cette poutre. Elle n'a pas repris le défaut. Le maître d'ouvrage a réceptionné les travaux en l'état. La maîtrise d'oeuvre a commis une négligence dans le suivi des travaux. Le défaut était présent avant la réception des travaux . A ce jour, la poutre ne présente pas de signe d'instabilité. >>. Le coût de réparation a été évalué à la somme de 323 820 Fcfp . La copropriété soutient que l'appui doit être réparé car il touche à la structure de la construction puisque la poutre litigieuse porte les dalles. Il estime que le désordre entre bien dans le champ de la garantie décennale. La SMABTP rétorque que si le défaut était présent avant la réception et qu'il n'est pas dénoncé comme réserve au procès verbal, la garantie décennale ne peut pas être utilisée pour demander ultérieurement des réparations. De plus, ni la solidité ni la stabilité ne sont remise en cause. La société SPI ajoute que la poutre ne présente pas de signe d'instabilité de sorte que la solidité de l'ouvrage n'est pas compromise. Il ressort de l'expertise que la poutre doit être réparée puisqu'elle affecte les appuis et donc compromettra à terme la solidité de l'ouvrage. Toutefois, ce désordre n'a pas été réservé à la réception alors qu'il était visible à ce moment là. Il est de jurisprudence constante que les dommages apparents doivent faire l'objet de réserve à la réception pour pouvoir être réparable. La garantie décennale exige l'existence d'un vice caché sauf lorsque le vice signalé à la réception ne s'est révélé qu'ensuite dans son ampleur et ses conséquences Toutefois, le maître de l'ouvrage, se voit reconnaître le droit d'agir en réparation notamment : - s'il n'a pas été informé par le maître d'oeuvre des conséquences de l'absence de réserves, -ou si le vice n'était pas apparent aux yeux du maître de l'ouvrage, faute pour ce dernier d'être compétent. En l'espèce, la société SPI DEVELOPPEMENT a assuré la maîtrise d'oeuvre au moins pendant une année, ce qu'il n'a pas contesté devant l'expert. Elle avait donc une compétence suffisante pour apprécier l'ampleur et la nature du vice. Dès lors, la réception sans réserve ayant purgé le vice apparent, et dégagé le constructeur de sa responsabilité, la garantie décennale n'est pas mobilisable Désordre n° 13 : Noeud de poutre défectueux. ( Similaire au désordre D6). L'expert a constaté au fond de la cour, au niveau parking niveau haut, que le bétonnage du noeud est incorrect , que les aciers sont apparents au niveau du noeud et que les noeuds sont oxydés. Il conclut qu'il n'y a pas de désordre structurel à ce jour qui puisse compromettre la sécurité des personnes et des biens. Mais, il ajoute que le désordre affecte une poutre sensible qui porte plusieurs niveaux d'appartements, qu'il faut la faire réparer parce que l'oxydation des aciers va se poursuivre étant précisé que ces aciers participent activement au maintien de la tenue mécanique de la poutre. Il ajoute que le désordre était apparent à la réception. Le coût de réparation a été évalué à la somme de 1. 610910 Fcfp. Le Syndicat des Copropriétaires soutient que le désordre est de nature décennale s'agissant d'un désordre évolutif qui compromettra à terme la solidité de l'ouvrage.

PAR CES MOTIFS La cour, Statuant publiquement et par arrêt contradictoire Confirme le jugement en ce qu'il a dit que la société SPI DEVELOPPEMENT, promoteur, est seule responsable de l'ensemble des désordres affectant l'immeuble sis [Adresse 2] et en ce qu'il a mis les dépens de première instance et les frais d'expertise à la charge de la société SPI DEVELOPPEMENT; L'infirme sur le surplus et statuant nouveau, - Dit que les désordres D1, D3, D5,D6,D10, D12,D14 et D15 sont des désordres intermédiaires de nature esthétique ; - Dit que le désordre D8 est une non conformité; - Dit que les désordres D4 et D13 sont des vices apparents non réservés à la réception ; - Dit que les désordres D2,D7, D9 et D11 sont des désordres de nature décennale qui engagent la garantie décennale de la SMABTP ; - Fixe la créance du syndicat des coproprietaires de la résidence [Etablissement 1] à la liquidation judiciaire de la société SPI DEVELOPPEMENT à la somme de 8.071 087 F CFP en réparation des désordres affectant les ouvrages, outre les intérêts légaux à compter de la demande ; Condamne la SMABTP à relever indemne la société SPI Developpement à hauteur de la somme de 1.430 090 Fcfp au titre de la garantie décennale ; Déclare irrecevable l'action récursoire de la société SPI DEVELOPPEMENT à l'encontre de la SARL CARDAL et des sociétés ENTREPRISE DE SISALATION ETANCHEITE COUVERTURE ( S.E.C) et SARL MASSON BENEDETTI non appelées en la cause ; Rejette toute demande plus ample ou contraire ; Condamne la SMABTP à payer la somme de 400 000 Fcfp au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SMABTP aux dépens de la procédure d'appel ; Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la société SPI DEVELOPPEMENT la créance au titre des frais irrépétibles solidiairement avec la SMABTP ainsi qu'aux dépens de la présente instance. Le greffier, Le président.