Cour d'appel, expropriation, 30 juillet 2026 — n° 24/00001

EXPOSE DU LITIGE Dans le cadre de la mise en oeuvre d'une convention « Programme National de Requalification des Quartiers Anciens Dégradés » signée en octobre 2012, le conseil municipal de la commune de [Localité 5] a, par délibération du 13 mars 2014, autorisé le maire à finaliser avec le groupement conjoint Société d'Aménagement du Territoire (ci-après « SAT ») / SEMIGA une concession d'aménagement nécessaire à la mise en oeuvre de ce programme. Le contrat de concession d'aménagement a été régularisé le 05 février 2015. L'ilot Paix / [L] [T] fait partie des ilots confiés en réhabilitation à la SAT. Par arrêté n°30-2020-03-06-001 du 06 mars 2020, le préfet du Gard a déclaré d'utilité publique la restauration immobilière de l'ilot Paix / [L] [T]. Par arrêté n°30-2020-11-24-001 du 24 novembre 2020, le préfet du Gard a déclaré la cessibilité des parcelles nécessaires à la restauration immobilière de l'ilot Paix / [L] [T]. Le 21 février 2022, un nouvel arrêté de cessibilité, pris en raison de la caducité du premier, a déclaré cessible à la SAT la parcelle appartenant aux sociétés susvisées. Suivant courrier du 13 juin 2022, la SAT a formulé une offre d'acquisition amiable de la parcelle cadastrée section N [Cadastre 1] appartenant aux sociétés civiles immobilières MATGUI, MNG et CARJONA. Par courrier commun du 26 juin 2022, reçu le 04 juillet 2022, les trois sociétés ont refusé l'offre amiable de la SAT et formaient une contre-proposition à hauteur de 124 855,16 euros. L'ordonnance d'expropriation a été rendue le 07 juillet 2022 par le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Nîmes. Suivant mémoire enregistré au greffe le 21 octobre 2022, la SAT a saisi le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Nîmes aux fins de fixation de l'indemnité totale de dépossession revenant à la société MATGUI au titre de l'expropriation du lot de copropriété 2 intégré à un ensemble immobilier sis à Saint-Gilles (30800) au [Adresse 4] cadastré sous les références section N [Cadastre 1] à la somme de 11 590 euros pour l'indemnité principale et de 1 988,50 pour l'indemnité de remploi. Le transport sur les lieux s'est déroulé le 28 mars 2023. Par jugement contradictoire du 25 janvier 2024, le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Nîmes a : -fixé à : *22 448 euros l'indemnité principale, *3 244,80 l'indemnité de remploi Indemnités revenant à la société MATGUI au titre de la dépossession du lot 2 de la parcelle cadastrée N [Cadastre 1] sise [Adresse 4] à [Localité 5] ; -rejeté le surplus des demandes et les autres demandes ; -condamné la SAT à verser à la société MATGUI la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; -dit que l'autorité expropriante supportera seule les dépens. La SAT a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 14 février 2024. Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 31 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour un exposé plus ample de ses moyens et prétentions, la SAT, appelante, sollicite de la cour de : -annuler ou à tout le moins réformer le jugement rendu le 25 janvier 2024 par le juge de l'expropriation du département du Gard ; A titre principal : -fixer l'indemnité totale de dépossession revenant à la société MATGUI au titre de l'expropriation du lot de copropriété 2 intégré à un ensemble immobilier sis à [Adresse 5] cadastré sous les références section N [Cadastre 1] à la somme décomposée comme suit : *indemnité principale : 11 590 euros, *indemnité de remploi : 1 988,50 euros ; A titre subsidiaire : -rejeter l'appel incident formé par la société MATGUI et tendant à la réformation du Jugement en ce qu'il a limité le montant de l'indemnité principale et de l'indemnité de remploi lui revenant à la somme de 22.448 euros + 3.244,80 euros et, d'autre part, en ce qu'il a rejeté sa demande d'indemnité relative au préjudice tiré de l'impossibilité de réaliser les travaux ; -rejeter toute demande plus ample…

MOTIFS DE LA DECISION Sur la détermination de la date de référence : Le juge de première instance a fixé la date de référence au 27 mars 2018, ce qui n'est critiqué par aucune des parties, cette disposition de la décision déférée sera donc confirmée.Sur l'indemnisation : *Sur l'indemnité principale Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, l'autorité expropriante doit réparer l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. L'indemnité allouée doit permettre à l'exproprié de se replacer dans l'état dans lequel il se trouvait avant l'expropriation et ne doit pas lui procurer un enrichissement sans cause. Aux termes des article L 322-1 et L 322-2 du code de l'expropriation, la juridiction doit fixer le montant des indemnités d'après la consistance des biens tels qu'ils existaient au jour de l'ordonnance d'expropriation si elle a été prononcée antérieurement à la décision de première instance et les biens sont estimés à la date du jugement de première instance, en tenant compte de leur qualification à la date de référence. L'autorité expropriante rappelle que les biens doivent être appréciés à la date ou l'ordonnance d'expropriation a été rendue, et que la parcelle N [Cadastre 1] ne constitue pas un plateau brut viabilisé notamment du fait qu'elle n'est pas raccordée au réseau électrique et que par ailleurs les travaux réalisés par l'expropriée ont été interrompus depuis plusieurs années, ce qui amène le bien à être dégradé et insusceptible d'être occupé. Retenant la méthode de comparaison l'autorité expropriante propose de fixer le montant de l'indemnité principale à la somme de 11 552 €, refusant de voir additionner à ce montant le coût des travaux, indiquant que ceux-ci sont forcément pris en compte dans le cadre des termes de comparaison. Elle indique se baser sur l'avis de valeur établi par France domaine en date du 14 avril 2022 ayant abouti à la fixation d'un prix au mètre carré de 413 €. Elle produit par ailleurs deux actes d'acquisition pour des biens contigus vendus pour un prix du mètre carré oscillant entre 349 et 451 € pour proposer à terme de retenir le prix de 400 € du mètre carré Elle critique par ailleurs les conclusions de l'expert mandaté par la SCI expropriée en ce que notamment la plus-value pour les travaux de rénovation a été calculée à partir de factures émises par la SARL construction cévenole et par la Générale des Eaux, alors que la méthode retenue est celle de la comparaison qui impose de se fier à la nature, la consistance et l'usage du bien. Par ailleurs elle relève que le gérant de la SARL construction cévenole n'est autre que l'un des associés de l'une des SCI copropriétaires, mais aussi qu'il n'existe aucun compteur d'eau contrairement à la facture produite. L'expropriée indique que le bien est un immeuble en cours de rénovation qui se situe en zone urbaine, elle critique l'avis de valeur établi par France domaine le 14 avril 2022 et relève que le commissaire du gouvernement a modifié son estimation dans le cadre de son mémoire après avoir visité l'immeuble. S'appuyant sur les conclusions de l'expert qu'elle a mandaté, elle sollicite une indemnisation basée sur la méthode de comparaison à laquelle est ajoutée le montant des travaux déjà effectués. Elle précise que l'existence des travaux ne peut être contestée, que les compteurs d'eau absents lors de la visite sur les lieux ont été dérobés et que les travaux ont été faits dans les règles de l'art. Madame le commissaire du gouvernement indique que contrairement à ce qui a été retenu par le juge de première instance l'ensemble immobilier ne peut être qualifié de plateau brut viabilisé l'immeuble ne disposant pas de la rénovation minimale permettant cette qualification mais ressort d'un bâtiment ancien vétuste sans toiture et inhabitable. Elle retient comme termes de comparaison les ventes d'immeubles en très mauvais état et inhabitables situés dans le même périmètre. Sur la consistance du bien Le bien objet de la présente procédure ne peut être qualifié de plateau brut en ce qu'il ne dispose pas du clos étant à ciel ouvert, dans un état vétuste et ne permettant pas avec un simple aménagement intérieur de rendre ce bien habitable, ce d'autant qu'il ne peut non plus être qualifié de viabilisé en l'état de l'absence non contestée de raccordement au réseau électrique. Par contre il y il y a été effectué des travaux de rénovation anciens, et ce dernier est encombré de détritus. Sur le montant de l'indemnité principale Les parties s'accordent pour retenir la méthode de comparaison. L'avis de valeur établi le 14 avril 2022, l'a été sans visite des lieux et ne revêt donc pas la pertinence nécessaire pour être retenu. Les termes de comparaison à retenir sont ceux des biens qui se trouvent dans le même état de conservation général, qui sont des maisons de ville, anciennes situées dans la même commune et dans la même zone. À ce titre sont retenus : ' l'acquisition amiable du 1er juillet 2020 d'une maison à usage d'habitation en très mauvais état édifié sur la parcelle N [Cadastre 2] pour un prix au mètre carré de 451 € ; ' les ventes du 22 décembre 2021 concernant sept bâtis de type maison de ville en état de délabrement pour un prix au mètre carré de 447,40 € ; ' la vente du 9 février 2022 d'une maison de ville ancienne en état de délabrement inhabitable situé dans le centre ancien, terrain encombré, pour un prix de 410 € le mètre carré ; ' la vente du 9 février 2022 d'un immeuble ancien en R +1 en très mauvais état ne disposant pas de toiture ni de plancher, terrain encombré, situé au centre-ville dans le secteur sauvegardé au prix de 444 € du mètre carré ; ' la vente du 16 décembre 2020 d'un immeuble en R +2 en état de délabrement avancé, terrain encombré, situé [Adresse 6] au prix de 504 € le mètre carré ; ' la vente du 1er juillet 2020 d'un immeuble ancien en R +2 à usage d'habitation en mauvais état, terrain encombré, situé dans le centre ancien au prix de 452 € du mètre carré. Ce qui nous donne un prix moyen au mètre carré arrondi à 452 €. L'immeuble a fait l'objet de travaux de rénovation pour lesquels sont produites des factures. L'expropriation visant à indemniser la perte de l'immeuble par l'octroi d'une indemnisation correspondant à la valeur de l'immeuble dans l'état dans lequel il se trouve au moment de l'expropriation il y a lieu d'évaluer si les travaux tels qu'ils sont décrits constituent une plus-value.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et par le greffier.