Tribunal judiciaire, jcp referes, 28 juillet 2026 — n° 26/00515

EXPOSE DU LITIGE Monsieur [F] [S] et Madame [W] [K] épouse [S] ont donné a bail à Monsieur [C] [B] un appartement à usage d’habitation (porte n°G103) et un garage (n°97 et 98) situés [Adresse 9] à [Localité 2] par contrat signé électroniquement prenant effet au 1er février 2024, moyennant un loyer de 650 euros et une provision sur charges de 60 euros. Monsieur [O] [H] et Madame [P] [R] se sont portés respectivement caution solidaire des engagements du locataire à l’égard des bailleurs par acte séparé en date du 25 janvier 2024 dans la limite de la somme de 102240 euros. Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [F] [S] et Madame [W] [K] épouse [S] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 mai 2025 puis le 3 septembre 2025 à Monsieur [C] [B] pour un montant en principal de 2.965,35 euros, dénoncé aux cautions le 17 septembre 2025. Monsieur [F] [S] et Madame [W] [K] épouse [S] ont ensuite fait assigner Monsieur [C] [B], Monsieur [O] [H] et Madame [P] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé respectivement les 26 novembre 2025 et 20 novembre 2025. Aux termes de l'assignation, Monsieur [F] [S] et Madame [W] [K] épouse [S] ont sollicité de : - Constater la mauvaise foi évidente du locataire pour défaut de paiement de loyers, - Constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers (article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014), - Ordonner sans délai l’expulsion de Monsieur [C] [B] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier, - Voir condamner solidairement par provision Monsieur [C] [B] ainsi que Monsieur [O] [H] et Madame [P] [R], ces derniers pris en leur qualité de cautionnaire , au paiement de la somme de 1453,75 euros au titre des loyers et charges impayés, quittancement du mois de novembre 2025 inclus, condamnation qui sera réactualisée sur la base du loyer et charges échus au jour de l’audience à intervenir, - Les voir condamner solidairement par provision au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux, soit à la somme de 744,20 euros, - Dire et juger que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que l’occupant n’aura pas quitté les lieux litigieux, - Juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 3 septembre 2025, - Les voir condamner in solidum au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, - Les voir condamner in solidum au paiement des entiers dépens d’instance en ce compris les frais des commandements conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile. A l’audience du 20 février 2026, Monsieur [F] [S] et Madame [W] [K] épouse [S], représentés par leur conseil, ont maintenu les demandes reprises dans leur acte introductif d’instance et ont actualisé la dette locative à la somme de 251,27 euros. Monsieur [O] [H], en sa qualité de caution solidaire, a comparu en personne, a indiqué que Monsieur [C] [B] avait eu des problèmes de santé et n’avait pu se présenter à l’audience et a précisé que le loyer courant était payé. Il a en outre précisé que ce dernier souhaitait rester dans les lieux et indiqué qu’il allait solder la dette avant la date du délibéré. Monsieur [C] [B], assigné par acte de commissaire de justice signifié à étude le 26 novembre 2025, n’a pas comparu et n’était pas représenté. Madame [P] [R], assignée par acte de commissaire de justice signifié à étude le 20 novembre 2…

MOTIFS DE LA DÉCISION I. SUR LA RÉSILIATION : - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 27 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date 9 septembre 2025. L'action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux." En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire et un commandement de payer a été signifié le 3 septembre 2025 à Monsieur [C] [B] pour un montant en principal de 2.965,35 euros lui laissant cependant un délai de deux mois pour apurer la dette. Ce délai étant plus favorable au locataire, il convient de vérifier si la dette a été soldée dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer Au vu du décompte versé aux débats, le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 4 novembre 2025. II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT : Monsieur [F] [S] et Madame [W] [K] épouse [S] produisent un décompte en date du 28 mai 2026 justifiant un arriéré locatif d’un montant de 304,33 euros, mensualité de mai 2026 incluse, Monsieur [C] [B] représenté par Monsieur [O] [H] a reconnu la dette à l’audience. Par définition, Madame [P] [R], n’ayant pas comparu à l’audience, n’a pas contesté la dette. Monsieur [C] [B], Monsieur [O] [H] et Madame [P] [R] seront en conséquence condamnés solidairement et à titre provisionnel au paiement de la somme de 304,33 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 3 septembre 2025, date du commandement de payer. III. SUR LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET LES DELAIS DE PAIEMENT: L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que : "V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet." En l'espèce, il est justifié du paiement du loyer courant par Monsieur [C] [B] avant l’audience. En conséquence, Monsieur [C] [B] étant par ailleurs en situation de régler sa dette locative comme il l'a déjà démontré, il convient de préserver son droit au logement tout en organisant l'apurement de la dette. En conséquence Monsieur [C] [B] sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d'expulsion est devenue sans objet. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, des délais de paiement d'autre part, justifiera la condamnation solidaire de Monsieur [C] [B], de Monsieur [O] [H] et de Madame [P] [R] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle. Par ailleurs, Monsieur [O] [H] sera autorisé sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil à s’acquitter de la dette selon les modalités reprises au dispositif de la présente décision. IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Monsieur [C] [B], Monsieur [O] [H] et Madame [P] [R], parties perdantes, supporteront la charge des entiers dépens qui comprendront notamment le coût des commandement de payer, du signalement à la CCAPEX, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu'ont dû accomplir Monsieur [F] [S] et Madame [W] [K] épouse [S], Monsieur [C] [B], Monsieur [O] [H] et Madame [P] [R] devront leur verser une somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, somme à laquelle ils seront condamnés in solidum. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, Vu l’ordonnance de référé avant dire droit de ce siège en date du 13 avril 2026 ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet au 1er février 2024, conclu entre Monsieur [F] [S] et Madame [W] [K] épouse [S] d'une part et Monsieur [C] [B] d'autre part relatif à un appartement à usage d’habitation (porte n°G103) et un garage (n°97 et 98) situés [Adresse 9] à [Localité 2], sont réunies à la date du 4 novembre 2025 ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [C] [B], Monsieur [O] [H] et Madame [P] [R] à verser à Monsieur [F] [S] et Madame [W] [K] épouse [S] à titre provisionnel la somme de 304,33 euros, selon décompte en date du 28 mai 2026, mensualité de mai 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 3 novembre 2025, date du commandement de payer ; AUTORISONS Monsieur [C] [B] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 2 mensualités de 101 euros et une 3ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ; DISONS que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; DISONS qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Monsieur [C] [B] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, sur demande de Monsieur [F] [S] et Madame [W] [K] épouse [S] ; * que Monsieur [C] [B], Monsieur [O] [H] et Madame [P] [R] soient condamnés solidairement à verser à Monsieur [F] [S] et Madame [W] [K] épouse [S] une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail jusqu'à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; AUTORISONS en tant que de besoin Monsieur [O] [H] à s'acquitter de la somme de 304,33 euros, en 2 mensualités de 101 euros et une 3ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; CONDAMNONS in solidum Monsieur [C] [B], Monsieur [O] [H] et Madame [P] [R] à verser à Monsieur [F] [S] et Madame [W] [K] épouse [S] la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS in solidum Monsieur [C] [B], Monsieur [O] [H] et Madame [P] [R] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, du signalement à la CCAPEX, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture ; DEBOUTONS Monsieur [F] [S] et Madame [W] [K] épouse [S] de toute demande plus ample ou contraire ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. LE GREFFIER LE JUGE