Tribunal judiciaire, referes, 29 juillet 2026 — n° 26/00123

EXPOSE DU LITIGE Par acte authentique en date du 23 mars 2023, la société AV IMMOBILIER a fait l’acquisition auprès de la S.C.I. JP OLONNAISE de deux parcelles constructibles sise [Adresse 3] [Localité 2] [Adresse 4] ([Adresse 5]), cadastrée sections [Cadastre 1]/D n°[Cadastre 2] et [Cadastre 1]/D n°[Cadastre 3]. Un état des risques et pollution était annexé à l’acte de vente, ne faisant état d’aucune difficulté. Dans le cadre de son projet immobilier , la société AV IMMOBILIER a néanmoins fait réaliser une autre étude de pollution des sols, qui a conclu le 17 mars 2026 à une pollution significative des sols du fait de l’activité humaine. Le rapport a notamment un dépassement important du seuil des déchets inertes et de trois fois le seuil des déchets dangereux, la terre étant dès lors considérée comme un déchet dangereux. Ces constats remettant potentiellement en cause les promesses d’achat signées avec plusieurs clients, la société AV IMMOBILIER envisage l’annulation de la vente initiale des terrains. C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date du 27 avril 2026, la S.A.S. AV IMMOBILIER a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire des Sables d’Olonne la S.C.I. JP OLONNAISE aux fins d’expertise judiciaire. L’affaire a été appelée à l’audience du 22 juin 2026. La société AV IMMOBILIER a maintenu sa demande d’expertise, précisant qu’elle justifiait du motif légitime attendu. La S.C.I JP OLONNAISE a comparu. Elle a formulé ses protestations et réserves d’usage, sollicitant que la mission de l’expert soit précisée. Le dossier a été mis en délibéré au 21 juillet 2026, prorogé au 29 juillet 2026 pour raisons de service.

MOTIFS DE LA DECISION L’article 145 du Code de procédure civile prévoit que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès l’épreuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé ». En l'espèce, le bien immobilier de la société AV IMMOBILIER semble souffrir d’une pollution importante des sols selon le rapport d’analyses du 17/03/2026. En outre, et surtout, l’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile ne nécessite que l’existence d’un motif légitime, c’est-à-dire celui d’un possible litige, et l’absence de procès actuel. Or, la responsabilité du vendeur, la S.C.I. JP OLONNAISE, ou une action visant à faire annuler la vente pourrait fonder le motif du procès. Le motif légitime est donc suffisamment justifié et il sera fait droit, sans plus de débats, à la demande d’expertise selon la mission précisée au présent dispositif. Les dépens seront laissés à la charge provisoire de la demanderesse à l’expertise judiciaire. PAR CES MOTIFS Le juge des référés, Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au Greffe, contradictoire, exécutoire par provision, avant dire-droit, Tous droits et moyens des parties étant réservés ; Vu l'article 145 du Code de Procédure Civile, ORDONNONS une expertise, Désignons en qualité d'expert : [J] [Z], [Adresse 6] [Localité 3] inscrit sur la liste de la cour d'appel de Poitiers lequel aura pour mission de : Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise, en présentant une enveloppe financière prévisionnelle pour les investigations à réaliser, Se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission, dans un délai fixé par l'expert, au plus tard dans le mois suivant la première réunion d'expertise, Se rendre sur place, [Adresse 7] [Localité 4], parcelles cadastrées sections [Cadastre 1]/D n°[Cadastre 2] et [Cadastre 1]/D n°[Cadastre 3], faire une visite et une description des lieux, Déterminer l’historique de ces parcelles et indiquer si elles ont été répertoriées ou étaient connues antérieurement à la vente litigieuse en tant que terrain pollué ; Effectuer tous prélèvements et analyses nécessaires à la détermination de l’existence, de la nature et de l’ampleur des pollutions, Se prononcer sur la nature, l’ampleur et la dangerosité des pollutions présentent tant pour la santé humaine que pour l’environnement, Dire si les pollutions sont antérieures à l’acquisition des terrains par la S.A.S. AV IMMOBILIER, en déterminer l’origine et la cause, si possible les dater, identifier l’ensemble des personnes impliquées dans lesdites pollutions ou ayant contribué à les générer et recueillir leur témoignage, Le cas échéant, préciser si des remblais apportés postérieurement à la vente pourraient être la cause des pollutions constatées, Dire si des acquéreurs profanes pouvaient avoir connaissance des pollutions, Dire si chaque partie pouvait avoir connaissance de l’existence de pollutions au moment de l’achat et de la vente des parcelles et, le cas échéant, par quels éléments elles auraient pu en avoir connaissance, Décrire les travaux nécessaires à la cessation des nuisances et les chiffrer sur la base des devis produits par les parties ainsi que tous autres travaux nécessaires pour les désordres susvisés, Evaluer les préjudices de toutes natures subis du fait des nuisances en cause et autres désordres, notamment la perte de valeur vénale des terrains, le préjudice de jouissance, le préjudice tiré du retard voire de l’impossibilité de construire, le préjudice financier, le préjudice moral et tout autre préjudice qui sera évoqué lors de l’expertise, Si des travaux doivent être entrepris d’urgence, soit pour empêcher l’aggravation du préjudice résultant des nuisances litigieuses, soit pour prévenir les dommages aux personnes et aux biens, décrire ces travaux et en faire une évaluation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé dans les meilleurs délais au juge chargé de contrôler l’exécution des mesures d’instruction de ce tribunal, Disons que l'expert devra remplir personnellement la mission qui lui est confiée, et préciser dans son rapport qu'il a donné un exemplaire de son rapport aux parties par lettre recommandée avec accusé de réception ; Disons qu'il devra convoquer les parties ou leurs défenseurs, prendre connaissance des documents de la cause estimés par lui nécessaires à l'accomplissement de sa mission et prendre en considération les observations et réclamations des parties, préciser la suite qui leur aura été donnée et lorsqu'elles seront écrites, les joindre à son avis ; Disons que l'expert ne pourra recueillir l'avis d'un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu'il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, demeure et profession, ainsi que s'il y a lieu, leur lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêt avec elles ; Invitons l'expert à établir un état prévisionnel du coût de l'expertise, à le communiquer au magistrat chargé du contrôle et aux parties dans le mois suivant la première réunion d'expertise ; Rappelons que l'expert devra à l'issue de ses premières opérations indiquer aux parties les tiers dont la présence à la cause lui apparaît nécessaire, et qu'à cette fin il devra remettre aux parties son avis, conformément aux dispositions de l'article 245 du Code de procédure civile ; Indiquons que lorsqu’il sera en mesure d'apporter aux parties les premières réponses techniques sur l'existence et les causes des désordres allégués et sur les travaux propres à y remédier, par une note adressée aux parties, l’expert s’efforcera de concilier les parties aux fins de conclusion d’une transaction qui pourra faire l’objet d’une homologation en application des dispositions de l’article 1541-1 du code de procédure civile ; Informons les parties qu'il est de leur intérêt d'appeler immédiatement en cause tels tiers dont la responsabilité serait mise en évidence au cours des premières opérations d'expertise ; Disons que le rapport sera déposé sous forme numérique et papier au greffe du tribunal et adressé sous forme dématérialisée chaque partie, un rapport sur support papier étant remis à la partie en faisant la demande à ses frais exclusifs ; Disons que les convocations remises par l'expert le seront sous forme dématérialisée, les convocations par voie postale étant à la charge exclusive de la partie en faisant la demande; Disons que l'expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal judiciaire, dans les 12 mois du prononcé de la consignation effective ; Fixons la consignation à la somme de 5.000 € que la S.A.S. AV IMMOBILIER devra consigner à la régie des recettes et avances du Tribunal Judiciaire des Sables d'Olonne par chèque libellé à l'ordre de REGIE TJ SABLES OLONNE ou par virement bancaire, dans le délai de deux mois suivant la présente après quoi elle sera caduque (sauf à ce que celui-ci bénéficie de l'aide juridictionnelle totale) ; Disons que l’expert qui souhaite refuser sa mission en informera le service des expertises dans les 15 jours suivant la notification de la décision, sans autre avis du greffe ; Disons que l’expert pourra commencer ses opérations sur justification du récépissé du versement de la provision délivré par le régisseur à la partie consignataire, à moins que le magistrat chargé du contrôle lui demande par écrit de les commencer immédiatement en cas d’urgence ; Désignons le juge chargé du contrôle des expertises, pour suivre le déroulement de la présente mesure d'instruction ;

LAISSONS les dépens à la charge provisoire de la S.A.S. AV IMMOBILIER, demanderesse à l’expertise judiciaire. Ainsi faits et ordonné les jours, moins et ans susdits. La présente décision a été signée par Franck NGUEMA ONDO, Président et Isabelle MASSON, cadre greffière. F. NGUEMA ONDO I. MASSON