Tribunal judiciaire, pcp jcp acr référé, 29 juillet 2026 — n° 26/01060

EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé daté du 10 décembre 2019, l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH a donné à bail à M. [E] [D] et Mme [N] [I] épouse [D], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un local d'habitation situé [Adresse 3], à [Localité 2], comprenant une cave. Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2023, l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH a fait délivrer aux locataires un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 2 425,19 euros au titre de l'arriéré locatif en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [E] [D] et Mme [N] [I] épouse [D] le 19 juillet 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 24 décembre 2025 remis au greffe le 8 janvier suivant, l'E.P.I.C. PARIS HABITAT - OPH a fait assigner M. [E] [D] et Mme [N] [I] épouse [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire, - ordonner, à défaut de départ volontaire, l'expulsion immédiate de M. [E] [D] et Mme [N] [I] épouse [D], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si nécessaire avec l'aide de la force publique et d'un serrurier, - dire que le sort des meubles sera régi par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - condamner solidairement M. [E] [D] et Mme [N] [I] épouse [D] au paiement d'une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et ses accessoires si le bail se poursuivait jusqu'à la libération des lieux, - condamner solidairement M. [E] [D] et Mme [N] [I] épouse [D] au paiement d'une provision de 3 545,84 euros au titre de l'arriéré locatif, selon décompte du 17 décembre 2025 et ce, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 425,19 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, - condamner in solidum M. [E] [D] et Mme [N] [I] épouse [D] au paiement d'une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 26 décembre 2025 mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 12 mai 2026, à laquelle l'affaire a été appelée, l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance sauf à actualiser sa créance à hauteur de 2 779,90 euros, selon décompte arrêté au 5 mai 2026 (échéance du mois d'avril 2026 incluse). Il formule son accord à la demande reconventionnelle de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. À l'appui de ses prétentions, l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH fait valoir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et 24 de la loi du 6 juillet 1989, que M. [E] [D] et Mme [N] [I] épouse [D] n'ont pas payé régulièrement les loyers en dépit d'un commandement de payer visant la clause résolutoire et que, en conséquence, le bail se trouve résilié. L'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH ajoute qu'il y a eu reprise du versement intégral du loyer courant. À l'audience, M. [E] [D], comparant en personne, et Mme [N] [I] épouse [D], régulièrement représentée par M. [E] [D], demandent de leur accorder des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, à raison de mensualités de 100 euros jusqu'au mois de février 2027 et de 150 euros à compter du mois suivant. À l'appui de leurs prétentions, M. [E] [D] et Mme [N] [I] épouse [D] font valoir qu'ils perçoivent 3 700 euros de revenus mensuels à eux deux, le premier exerçant une activité professionnelle en contrat à durée déterminée expirant en septembre 2026 et la seconde en contrat à durée indéterminée.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité de la demande aux fins de constat de la résiliation du bail Il résulte du II de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. En l'espèce, selon les pièces produites, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie par voie électronique le 19 juillet 2023 et, la dette n'ayant pas été apurée depuis, l'assignation a été signifiée à M. [E] [D] et Mme [N] [I] épouse [D] le 24 décembre 2025, soit dans le respect du délai de deux mois énoncé ci-dessus. Selon le III de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience. En l'espèce, il est justifié de ce que la préfecture de [Localité 1] a été saisie par voie électronique le 26 décembre 2025 de la présente assignation pour l'audience du 12 mai 2026, soit plus de six semaines avant celle-ci, conformément aux dispositions précitées. La demande aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable. Sur la demande de constat de la résiliation du bail En application de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin. Le trouble résultant de la poursuite de l'occupation du bien loué après la date d'acquisition de la clause résolutoire n'est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que l'acquisition de la clause résolutoire ne peut pas être sérieusement contestée. Selon le premier alinéa de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail du 10 décembre 2019 contient une clause résolutoire en cas d'impayé locatif (article 16.2) et un commandement de payer visant les dispositions légales et cette clause résolutoire a été signifié aux locataires le 18 juillet 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2 425,19 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. M. [E] [D] et Mme [N] [I] épouse [D] n'apportent pas la preuve du paiement alors que cette charge leur incombe en application de l'article 1353 du code civil. Le bail s'est trouvé ainsi résilié de manière non sérieusement contestable par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire depuis le 19 septembre 2023. Cependant, selon le VII de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. En l'espèce, aux termes des déclarations du bailleur et du décompte au 5 mai 2026, M. [E] [D] et Mme [N] [I] épouse [D] ont repris le paiement intégral du loyer courant et les parties s'accordent sur l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Il convient en conséquence de faire droit à la demande et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement, dont les modalités seront détaillées au dispositif de la présente ordonnance. Il y a lieu de rappeler qu'en cas de respect des modalités du plan d'apurement de la dette, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux. En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité provisionnelle d'occupation sera due solidairement à compter du 19 septembre 2023, dont le montant sera égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi et qui sera payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat résilié. Cette indemnité d'occupation ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH ou à son mandataire. Sur la demande de provision Aux termes de l'alinéa 2 de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier. Aux termes du a) de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 5 mai 2026, M. [E] [D] et Mme [N] [I] épouse [D] sont débiteurs à son égard de la somme de 2 613,86 euros, déduction faite de 166,04 euros de frais contentieux imputés. M. [E] [D] et Mme [N] [I] épouse [D] n'apportent aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, alors que la charge de la preuve leur incombe en application de l'article 1353 du code civil, et sont donc redevables de cette somme au bailleur. M.

CONSTATONS que le contrat conclu le 10 décembre 2019 entre l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH et M. [E] [D] et Mme [N] [I] épouse [D] concernant les locaux situés [Adresse 3], à [Localité 2], comprenant une cave, est résilié depuis le 19 septembre 2023; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [E] [D] et Mme [N] [I] épouse [D] ; CONDAMNONS solidairement M. [E] [D] et Mme [N] [I] épouse [D] à payer à l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH, à titre de provision, la somme de 2 613,86 euros (deux mille six cent treize euros et quatre-vingt six centimes) à valoir sur les loyers et charges impayés au 5 mai 2026 (échéance du mois d'avril 2026 incluse) et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la date du prononcé du présent jugement ; AUTORISONS M. [E] [D] et Mme [N] [I] épouse [D] à se libérer de leur dette en vingt mensualités en réglant chaque mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros) pendant les sept premiers mois puis une somme minimale de 150 euros (cent cinquante euros) les douze mois suivants et enfin le solde de la dette en principal le vingtième mois ; DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ; DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; DISONS qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, - le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 19 septembre 2023, - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, - le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [E] [D] et Mme [N] [I] épouse [D] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - M. [E] [D] et Mme [N] [I] épouse [D] seront condamnés à verser solidairement à l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, CONDAMNONS in solidum M. [E] [D] et Mme [N] [I] épouse [D] à verser à l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH une somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS in solidum M. [E] [D] et Mme [N] [I] épouse [D] aux dépens ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Fait et jugé à [Localité 1] le 29 juillet 2026 La Greffière Le Juge