Tribunal judiciaire, tpx poi jcp fond, 31 juillet 2026 — n° 25/01113

EXPOSE DU LITIGE La SA d’HLM EMMAÜS HABITAT a donné à bail à M. [L] [N] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] par contrat du 2 avril 2008, moyennant un loyer mensuel qui était en dernier lieu de 497,44€ charges incluses. Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 1074,34€ a été délivré à M. [L] [N] le 27 mai 2025. Devant l'absence de régularisation, la SA EMMAÜS HABITAT, par acte du 14 novembre 2025, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 18 novembre 2025, a fait assigner M. [L] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir : La condamnation de M. [L] [N] à lui payer la somme de 2523,56€ au titre de l’arriéré de loyers et charges ;Le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ; subsidiairement, le prononcé de la résiliation judiciaire dudit bail ;L’expulsion de M. [L] [N] et de tous occupants de son chef ;La condamnation de M. [L] [N] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges dus au titre du bail, jusqu’à la libération des lieux ;La condamnation de M. [L] [N] à lui payer la somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 juin 2026. La SA EMMAÜS HABITAT, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée à la somme de 5146,43€, échéance de mai 2026 incluse. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire au défendeur. M. [L] [N] comparaît en personne et reconnait le montant de la dette locative, mais expose avoir connu des difficultés financières suite à l’expiration de son titre de séjour, précisant que sa situation administrative a depuis lors été régularisée. Actuellement, il ne travaille pas mais perçoit le RSA. Il propose de verser environ 100€ en sus du loyer courant résiduel (soit 300€ au total). Il vit seul, sans enfant à charge. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION Sur la résiliation du bail Sur la recevabilité de l'action La CAF des Yvelines a été saisie de la situation d’impayés par voie postale le 22 mai 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015. Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 18 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite. L'action est donc recevable. Sur le bien-fondé de la demande En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. En l'espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 7.5). Or, à la date de conclusion du bail s’appliquaient les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur à ce moment-là. Par acte de commissaire de justice du 27 mai 2025, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 1074,34€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Les loyers n’ont pas été réglés par M. [L] [N] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement. Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 28 juillet 2025 et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux. Sur la demande en paiement Aux termes de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. La SA EMMAÜS HABITAT produit un décompte démontrant que M. [L] [N] reste devoir, après déduction des frais de procédure, la somme de 4857,13€ à la date du 22 juin 2026, échéance de mai 2026 incluse. M. [L] [N] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, qu’il reconnait d’ailleurs à l’audience. Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, il sera donc condamné au paiement de la somme de 4857,13€, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Il sera en outre condamné au paiement d'une indemnité d’occupation d'un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, du 1er juin 2026, jusqu'à la libération des lieux. Sur les délais de paiement L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. En l’espèce, M. [L] [N] demande à se maintenir dans les lieux et sollicite des délais de paiement. Il propose de verser 100€ en sus du loyer résiduel au bailleur, soit environ 300€ par mois. Le bailleur ne s’y oppose pas. Il ressort du décompte locatif que M. [L] [N] a repris le paiement intégral du loyer courant résiduel depuis plusieurs mois. En outre, il indique percevoir le RSA. Ses droits à l’APL sont momentanément suspendus mais il bénéficie en principe d’une APL de 290€ outre d’une RLS mensuelle de 55€. Il apparait ainsi en mesure de régler sa dette locative. Des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire lui seront en conséquence accordés, selon les modalités prévues au dispositif. Sur les demandes accessoires Sur l'exécution provisoire La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020. Sur les dépens M. [L] [N], partie perdante au principal, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture. Sur l’article 700 du Code de procédure civile Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SA EMMAÜS HABITAT l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner M. [L] [N] à lui verser une somme de 80€ sur le fondement de ce texte.

PAR CES MOTIFS Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONSTATE la résiliation du bail à compter du 28 juillet 2025 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ; CONDAMNE M. [L] [N] à payer à la SA d’HLM EMMAÜS HABITAT une somme de 4857,13€ (quatre-mille-huit-cent-cinquante-sept euros et treize centimes) à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 22 juin 2026, échéance de mai 2026 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; AUTORISE M. [L] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 35 mensualités de 100€ chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord contraire des parties ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; qu'à défaut pour M. [L] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM EMMAÜS HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et qu’il sera procédé conformément aux articles L  433-1 et L 433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution en ce qui concerne le sort des meubles ; que M. [L] [N] soit condamné à verser à la SA d’HLM EMMAÜS HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; CONDAMNE M. [L] [N] à payer à la SA d’HLM EMMAÜS HABITAT la somme de 80€ (quatre-vingts euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; CONDAMNE M. [L] [N] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ; RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. La Greffière La juge