Tribunal judiciaire, ch3 cab1 ctx civil, 31 juillet 2026 — n° 25/06693

EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 13 octobre 2018, Mme [C] [W] épouse [Y] a loué à Mme [E] [I] et M. [U] [K], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d'habitation situé à la [Adresse 6], rez-de-chaussée, [Adresse 7] , moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 640,00 € hors charges, outre 155,00 € de provision pour charges. Par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2024, M. [P] [Y] et M. [M] [Y] ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 4 525,31 € au titre des loyers et charges échus selon un décompte arrêté au 25 octobre 2024. Le 3 juillet 2025, Mme [C] [W] épouse [Y] est décédée. Par acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2025, M. [P] [Y] et M. [M] [Y], en leur qualité d’héritiers de Mme [C] [W] épouse [Y], ont fait assigner Mme [E] [I] et M. [U] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ordonner l'expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 3 898,96 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 02/10/25 ,terme du mois d’octobre 2025 inclus,dire que l’indemnité d’occupation sera révisable conformément aux dispositions prévues au bail,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,condamner les locataires in solidum à payer la somme de 1 200,00 € euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 21 octobre 2025. Après un renvoi à la demande des parties, l'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 26 mai 2026. A cette audience, M. [P] [Y] et M. [M] [Y], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance pour ce qui concerne les demandes accessoires, actualise leur créance à la somme de 6 486,35 €, au titre des loyers et charges échus au 22 mai 2026, terme du mois 2026-04-01 inclus et abandonnent leurs autres demandes principales. Ils précisent que les locataires ont quitté le logement le 6 avril 2026 avec un état des lieux et une remise des clefs le 7 avril 2026. Cités par actes délivrés à personne, Mme [E] [I] et M. [U] [K], sont représentés par leur avocat. Par des conclusions visées par le greffe et soutenue oralement, ils sollicitent : - de débouter les bailleurs de l’ensemble de leurs demandes, - constater que Mme [E] [I] et M. [U] [K] ont quitté le logement - dire que les demandeurs devront produire un décompte clair et actualisé de la dette locative de Mme [E] [I] et M. [U] [K] -accorder des délais de paiement sur 24 mois aux défendeurs, - condamner in solidum les demandeurs à leur payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et dire que cette somme sera réglée directement au profit de Maître Komi NOMENYO en application des dispositions de l’article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle concernant Mme [I] - condamner les demandeurs aux entiers dépens . Les défendeurs reconnaissent être redevables d’une dette locative mais précisent que suite à trois régularisations de charges erronées et des versements mal attribués, ils n’ont plus été en mesure de savoir quelle somme exacte il devait à la propriétaire. Ils soutiennent qu’un contentieux aurait pu être évité puisqu’une proposition amiable avait été formée dans un premier temps par l’agence immobilière.

MOTIVATION DE LA DÉCISION En application de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif. A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir «constater» ne constituent pas des demandes en justice au sens de l’article 4 du code de procédure civil visant à ce qu’il soit tranché un point litigieux mais des moyens de sorte que le tribunal n’y répondra pas. I. Sur la recevabilité de la demande L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 21 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 26 mai 2026. La demande formée par la bailleresse est donc recevable. II. Sur le paiement des loyers et charges impayés Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, M. [P] [Y] et M. [M] [Y] versent aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l'exécution. A cet égard, il convient de préciser que ce décompte est détaillé et fait apparaître les versements effectués par les locataires. En outre, la comparaison entre le décompte et les tableaux produits par l’agence immobilière (pièce 11 des défendeurs ) démontrent que les sommes dues par les bailleurs aux locataires ont bien été déduites de la dette locative chaque année. La demande tendant à ordonner la production d’un décompte détaillé sera rejetée, puisqu’il est versé aux débats. Il ressort des pièces fournies qu'au 22 mai 2026, la dette locative de Mme [E] [I] et M. [U] [K] s’élève à la somme de 5 932,35 € (soit la somme de 6 486,35 € réclamée lors de l'audience, diminuée d'un montant de 554,00 € euros correspondant aux taxes d’ordure ménagère pour les années 2022 et 2023 pour lesquelles les taxes foncières ne sont pas produites ) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme d’avril 2024 inclus. Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement. III. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d'application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989. Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. En l’espèce, le contrat de bail du 13 octobre 2018, unissant les parties stipule en son article « clause résolutoire » qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés. Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 30 octobre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 31 décembre 2024. IV. Sur la demande de délai de paiement Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Compte tenu de la situation financière justifiée des débiteurs et de leur engagement pris de s'acquitter de leur dette par des versements mensuels réguliers, il y a lieu d’accorder à bceux-ci un échelonnement de la dette sur une durée de 24 mois et d'autoriser Mme [E] [I] et M. [U] [K] à se libérer par mensualités de 150 euros, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette, sauf meilleur accord avec l’organisme prêteur. V. Sur les demandes accessoires Sur les dépens  L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Mme [E] [I] et M. [U] [K] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens. Sur les frais irrépétibles  Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats et des situations financières respectives des parties, de laisser à la charge de M. [P] [Y] et M. [M] [Y] les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. Compte-tenu de la solution du litige et de la condamnation des défendeurs aux dépens, il convient de rejeter leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, DECLARE l’action recevable : CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 octobre 2018 entre Mme [C] [W] épouse [Y], d'une part, et Mme [E] [I] et M. [U] [K], d'autre part, concernant le logement situé à la [Adresse 8] sont réunies à la date du 31 décembre 2024 ; CONDAMNE Mme [E] [I] et M. [U] [K] solidairement à verser à M. [P] [Y] et M. [M] [Y] la somme de 5 932,35 € (décompte arrêté au 22 mai 2026, mois 2026-04-01 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; REJETTE la demande de Mme [E] [I] et M. [U] [K] tendant à ordonner un décompte détaillé de la dette locative ; AUTORISE Mme [E] [I] et M. [U] [K] à s’acquitter de ces sommes en 23 mensualités de 150 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; DIT qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à son terme, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible sept jours après la date de présentation d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ; DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ; CONDAMNE Mme [E] [I] et M. [U] [K] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 31 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.