Tribunal judiciaire, ch3 cab1 ctx civil, 31 juillet 2026 — n° 26/02468

EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 11 juillet 2008, la société [Adresse 4] a loué à M. [K] [J] un local à usage d'habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 350,44 € outre 15,24 € de provision pour charges. En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 11 juillet 2008, la société FRANCE HABITATION a également loué à M. [K] [J] un emplacement de stationnement n°1048 situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 25,56 € outre 6,15 € de provision pour charges. A l’occasion de l’assemblée générale mixte du 12 juin 2019 de la société bailleresse, il été approuvé la nouvelle dénomination sociale de la société, qui est devenue « Sequens Société anonyme d’habitation à Loyer Modéré ». Par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2025, la SA D’HLM [Localité 3], anciennement dénommée la société [Adresse 4] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 457,03 € au titre des loyers et charges échus, mois de juillet 2025 inclus. Les impayés de loyer ont été signalés le 8 janvier 2026 à la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne. Par acte de commissaire de justice en date du 8 avril 2026, la SA D’HLM SEQENS, anciennement dénommée la société FRANCE HABITATION a fait assigner M. [K] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande de : constater l'acquisition de la clause résolutoire de chacun des contrats de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire des baux,ordonner l'expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner le locataire à payer la somme de 5 169,01 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2 457,03 €, et à compter de l'assignation pour le surplus,condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,condamner le locataire à payer la somme de 500,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 8 avril 2026. L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 26 mai 2026. A cette audience, la SA [Adresse 7], anciennement dénommée la société FRANCE HABITATION, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 7 844,67 €, au titre des loyers et charges échus au 18 mai 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus. La demanderesse précise s'opposer à l'octroi d'éventuels délais de paiement et à la suspension des effets des clauses résolutoires, le dernier règlement étant intervenu le 10 juillet 2025. Cité par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, M. [K] [J] ne comparaît pas. L’affaire est mise en délibéré au 31 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. - Sur la recevabilité de la demande Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne. En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 8 janvier 2026. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre. Sur la notification au préfet L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 8 avril 2026, soit plus de six semaines avant l'audience du 26 mai 2026. La demande formée par la bailleresse est donc recevable. - Sur le paiement des loyers et des charges Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, la SA D’HLM [Localité 3], anciennement dénommée la société [Adresse 4] verse aux débats les contrats ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution. Il ressort des pièces fournies qu'au 18 mai 2026, la dette locative de M. [K] [J] s’élève à la somme de 7 297,18 € (soit la somme de 7 844,67 € réclamée lors de l'audience, diminuée d'un montant de 547,49 € correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation et l’emplacement de stationnement, terme du mois de septembre 2025 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 30 juillet 2025 pour la somme de 2 457,03 €, et à compter du présent jugement pour le surplus. - Sur l'acquisition des clauses résolutoires Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d'application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989. Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. En l’espèce, les contrats en date du 11 juillet 2008 unissant les parties stipulent respectivement en leur article 19 et 6 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux pour le logement et un mois après ledit commandement pour l’emplacement de stationnement. Cependant, compte tenu des termes du commandement de payer et des prétentions de la bailleresse, il y a lieu de considérer que le contrat de location concernant l’emplacement de stationnement est accessoire au bail d’habitation et suit le régime juridique qui lui est applicable. Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés. Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 30 juillet 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application des clauses résolutoires sont réunies le 1 octobre 2025. - Sur l’expulsion L’expulsion de M. [K] [J] sera ordonnée, en conséquence. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques. M. [K] [J] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mai 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant des loyers et des charges, tel qu'ils auraient été si les contrats s'étaient poursuivis, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de ses biens et de son impossibilité de les relouer. - Sur les demandes accessoires Sur les dépens  L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. M. [K] [J] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens. Sur les frais irrépétibles  Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA D’HLM [Localité 3], anciennement dénommée la société [Adresse 4] et de la condamnation aux dépens du défendeur, M.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE l'action recevable ; CONDAMNE M. [K] [J] à verser à la SA D’HLM [Localité 3], anciennement dénommée la société [Adresse 4] la somme de 7 297,18 € (décompte arrêté au 18 mai 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 30 juillet 2025 sur la somme de 2 457,03 € et à compter du présent jugement pour le surplus ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 juillet 2008 entre la SA D’HLM [Localité 3], anciennement dénommée la société FRANCE HABITATION, d'une part, et M. [K] [J], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 1 octobre 2025 ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 juillet 2008 entre la SA D’HLM [Localité 3], anciennement dénommée la société [Adresse 4], d'une part, et M. [K] [J], d'autre part, concernant l’emplacement de stationnement n°1048 situé au [Adresse 6] sont réunies à la date du 1er octobre 2025 ; ORDONNE en conséquence à M. [K] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour M. [K] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA D’HLM [Localité 3], anciennement dénommée la société [Adresse 4] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE M. [K] [J] à verser à la SA D’HLM [Localité 3], anciennement dénommée la société FRANCE HABITATION une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui des loyers et des charges, tel qu'il aurait été si les contrats s'étaient poursuivis, à compter du terme du mois de mai 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; DÉBOUTE la SA D’HLM [Localité 3], anciennement dénommée la société [Adresse 4] du surplus de ses prétentions ; CONDAMNE M. [K] [J] à verser à la SA D’HLM [Localité 3], anciennement dénommée la société FRANCE HABITATION une somme de 150,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [K] [J] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 31 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.