Tribunal judiciaire, biens, 30 juillet 2026 — n° 26/00904

EXPOSE DU LITIGE M.[N] [U], né en 1948, et son épouse Mme [O] [A], née en 1952 (ci-après M. et Mme [U]) ont acquis par acte authentique du 30 octobre 1996 un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1] ( Meurthe et Moselle) au prix de 240 000 francs. Les logements composant cet immeuble ont été mis en location. Par courrier du 17 septembre 2025, le service de l'urbanisme de la Mairie de [Localité 2] a informé M.et Mme [U] avoir constaté dans l' immeuble des dangers sur les éléments structurels de la toiture et sur l'ensemble des faisceaux électriques des communs au sous-sol et a souligné la dangerosité de ''l' installation anarchique et dangereuse'' du système de production et du réseau de distribution d' eau chaude et froide. Il leur a notifié l'engagement de la phase contradictoire préalable à la prise d' un arrêté de mise en sécurité de l'immeuble, et leur a demandé de prendre les mesures nécessaires à la mise en sécurité des éléments structurels de la toiture, de l' installation électrique et du système de production et de distribution d' eau chaude. Ce courrier précisait aussi qu' en cas d'arrêté de mise en sécurité, le paiement des loyers cessait d' être dû par le locataire. Le même jour, le Maire délégué de [Localité 2] a pris un arrêté de mise en sécurité, procédure urgente, concernant l' appartement ''4F'' (mise en sécurité des escaliers du logement). Par arrêté municipal du 20 octobre 2025, le Maire de [Localité 3] [Y] a pris un arrêté de mise en sécurité, procédure ordinaire, concernant le bâtiment situé au [Adresse 4], mettant les propriétaires en demeure, dans un délai de 12 mois, de prendre toutes mesures nécessaires afin de mettre en sécurité l'installation électrique, les éléments structurels de la toiture et d' établir un cheminement d' eau et le déplacement du ballon d' eau chaude permettant l'accès par le locataire à son ballon d' eau chaude. Suivant ''convention de prestations et protocole d'accord'' signée le 24 octobre 2025, M. et Mme [U] ont commandé à la société KG IMMO INVEST des travaux dans l'immeuble, devant être réalisés dans le délai d'un mois '' à compter de la signature (des présentes) et du paiement du prix'' et chiffrés forfaitairement à la somme de 110 000€ TTC. La convention précise que '' les époux [U] ont pris contact avec la société KG IMMO INVEST pour évoquer la vente de l'immeuble et les difficultés techniques et administratives rencontrées'' et également que le marché forfaitaire de travaux est ''sans lien avec la vente de l'immeuble que les époux [U] souhaitent par ailleurs conclure avec la société KG IMMO INVEST'' et que ''aucun remboursement ne sera dû aux époux [U] par la société KG IMMO INVEST si celle-ci ne pouvait pas procéder à l'acquisition de l'immeuble notamment au cas où les époux [U] renoncent finalement à cette vente ou en cas de préemption''. Le même jour, soit le 24 octobre 2025, la société KG IMMO INVEST représentée par M. [M] [H] a signé avec M. et Mme [U] une ''offre ferme et définitive'' d'achat ''du bien'' (sans plus de précision), sans condition suspensive de financement, ‘’en l'état, avec sa situation locative, administrative et technique connue de l'acquéreur’‘, au prix de un euro. Le même jour encore a été signée une '' attestation de versement des cautions locatives'' et la somme de 4400€, correspondant au montant cumulé des dépôts de garantie versés par les locataires, a été réglée par chèque de M. et Mme [U] à l'ordre de KG IMMO. Un virement de 35 000€ au motif de '' réfection toiture et remise aux normes appartements à [Localité 1] [U] [N]'' a été émis le 30 octobre 2025 à l'ordre de la SAS KG IMMO INVESTdepuis le compte de M.

MOTIFS DU JUGEMENT Sur l'absence du défendeur Ainsi qu'en dispose l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En l'espèce, la société KG IMMO INVEST a été citée à l'audience du 9 juillet 2026 par acte déposé à étude le 26 juin 2026 et après que les demandeurs ont été autorisés à assigner à jour fixe, l'ordonnance estimant que le litige revêt bien un caractère d'urgence et que l'affaire pourra bien être plaidée à la date fixée. L'acte comporte l'énoncé des diligences entreprises par le commissaire de justice instrumentaire qui s'est assuré de la certitude du domicile, étant également relevé qu'il y est indiqué que ''l'intéressé présent n'est pas habilité à recevoir l'acte''. Il s'en déduit que la SASU KG IMMO INVEST a eu connaissance des demandes formulées à son encontre, mais n'a pas estimé devoir se faire représenter à l’audience du 9 juillet 2026 alors qu'elle a été mise en mesure de se défendre dans le respect du principe du contradictoire. Sur la nullité des conventions L’article 1178 du code civil dispose qu’un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge. *sur le vice du consentement affectant ''l'offre d'achat ferme et définitive'' du 24 octobre 2025 Aux termes de l’article 1128 du code civil, sont nécessaires à la validité d'un contrat le consentement des parties, leur capacité de contracter et un contenu licite et certain. Si, ainsi qu’en dispose l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, l’article 1104 prévoit, et cette disposition est d’ordre public, que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Si chacun est, selon l’article 1102, libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi, la liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public. Il en résulte une obligation générale de bonne foi qui gouverne l’exécution des contrats. Ainsi qu'en dispose l'article 1131 du code civil, les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat et l'article 1142 énonce que la violence est une cause de nullité qu'elle ait été exercée par une partie ou par un tiers. Aux termes de l'article 1130, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Cet article précise que leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. L 'article 1140 prévoit en particulier qu'il y a violence lorsqu'une partie s'engage sous la pression d'une contrainte qui lui inspire la crainte d'exposer sa personne, sa fortune ou celles de ses proches à un mal considérable, l'article 1143 ajoutant qu'il y a également violence lorsqu'une partie, abusant de l'état de dépendance dans lequel se trouve son cocontractant à son égard, obtient de lui un engagement qu'il n'aurait pas souscrit en l'absence d'une telle contrainte et en tire un avantage manifestement excessif . Il résulte de ces dispositions que l'exploitation abusive d'une situation de dépendance économique, faite pour tirer profit de la crainte d'un mal menaçant directement les intérêts légitimes de la personne, peut vicier de violence son consentement. En l'espèce, et avec la circonstance particulière que le vice est susceptible d'affecter le consentement du vendeur et non celui de l'acquéreur d'un bien immobilier, il ressort des éléments versés aux débats que la vulnérabilité de M. et Mme [U] a été exploitée par la SASU KG IMMO pour obtenir la signature d'un acte manifestement déséquilibré. Les arrêtés municipaux de mise en sécurité ont pour double effet de priver M. et Mme [U] de leur revenu locatif et de les obliger à consentir de lourds investissements pour remédier aux périls qu’ils dénoncent. Si aucun élément du dossier ne permet de retenir, comme le laissent entendre les auteurs des attestations, que les demandeurs faisaient l'objet d'un harcèlement de la part de leurs locataires ou de la mairie, il n'en demeure pas moins que la menace de difficultés financières, suffisamment importante pour impressionner une personne raisonnable, est ressentie avec davantage d'intensité encore par M. et Mme [U], compte tenu de leur âge et de leurs pathologies respectives, justifiées par des certificats médicaux. M.[D] [I] atteste que ces derniers étaient ''très éprouvés'' et se sentaient ''impuissants'' et, tout en reconnaissant ne rien savoir lui-même des faits, fait état de leurs récits désespérés, de leur sentiment d'abandon et de rejet par l'administration, et les qualifie de personnes fragilisées. M.[Z] [A] et Mme [S] [K] attestent de la dégradation de l'état de santé psychique de M. et Mme [U] suite aux difficultés avec leurs locataires. Si ceux-ci ne mesuraient peut-être pas l'état de dégradation de l'immeuble et l’obligation d’entretien pesant sur les bailleurs, ils se sont retrouvés, du fait des arrêtés, confrontés à la perspective de perdre à la fois leur revenu locatif, leurs économies et leur réputation, l’arrêté étant affiché sur l’immeuble et en mairie. C’est dans ces conditions qu’ils ont signé dès le 24 octobre 2025, alors que le second arrêté date du 20 octobre 2025, l’offre d’achat formulée par la société KG IMMO au prix symbolique de un euro. Si la convention de prestations et protocole d’accord signée le même jour que l’offre d’achat mentionne que ‘’le 25 septembre 2025, les époux [U] ont pris contact avec la société KG IMMO pour évoquer la vente de l’immeuble et les difficultés techniques et administratives rencontrées’’ et que le dirigeant de KG IMMO assure dans son courrier que ‘’ce sont les époux [U] qui m’ont contacté en me faisant part d’une situation qu’ils considéraient comme catastrophique’’,aucun élément du dossier ne permet de contredire la version des demandeurs selon laquelle, dans le contexte de pression qu’ils subissaient, ils ont été contactés par la société KG IMMO INVEST, ‘’laquelle s’est présentée comme un professionnel susceptible d’apporter une solution rapide à la situation’’. En tout état de cause, il suffit de se reporter à la convention de prestations et protocole d’accord du 24 octobre 2025, qui détaille avec une extrême précision la situation administrative de l’immeuble, l’importance des travaux à y réaliser et s’attarde sur les conséquences matérielles des arrêtés, dont l’arrêt du versement des loyers, les mises en demeure de réaliser les travaux et l’obligation pour les bailleurs de reloger les locataires à leurs frais, pour se convaincre que la société KG IMMO INVEST non seulement connaissait parfaitement l’état de l’immeuble et l’ampleur des travaux à y réaliser, mais aussi l’état de détresse de M. et Mme [U], ainsi résumé dans la convention de prestations ‘’M.

PAR CES MOTIFS Le Tribunal statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, en premier ressort, ANNULE l’acte intitulé ‘’offre d’achat ferme et définitive’’ signé le 24 octobre 2025 par M. [N] [U] et Mme [O] [A] épouse [U] d’une part et la société KG IMMO INVEST d’autre part, ANNULE l’acte intitulé ‘’convention de prestations et protocole d’accord’’ signé le 24 octobre 2025 par M. [N] [U] et Mme [O] [A] épouse [U] d’une part et la société KG IMMO INVEST d’autre part, CONDAMNE la société KG IMMO INVEST à payer à M. [N] [U] et Mme [O] [A] épouse [U] la somme de 39 400€ ( trente neuf mille quatre cent euros) à titre de remboursement des sommes perçues en exécution des contrats annulés, cette somme augmentée des intérêts au taux légal à compter du 22 décembre2025, CONDAMNE la société KG IMMO INVEST à payer à M. [N] [U] la somme de 1000€ (mille euros) à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, CONDAMNE la société KG IMMO INVEST à payer à Mme [O] [A] épouse [U] la somme de 1000€ (mille euros) à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, CONDAMNE la société KG IMMO INVEST à payer à M. [N] [U] et Mme [O] [A] épouse [U] la somme de 3000€ ( trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la société KG IMMO INVEST aux entiers dépens de l’instance. RAPPELLE que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire, même en cas d’appel. Ainsi jugé et mis à disposition, le 30 juillet 2026, La greffière La vice-présidente