Tribunal judiciaire, première chambre, 31 juillet 2026 — n° 24/02280

Exposé du litige : Suivant demande introductive en date du 10 décembre 2024, M. [T] [O] a fait citer la SCI Adelbrecht Immobilien devant le Tribunal aux fins d’obtenir : - le paiement de 6600 € à titre principal, avec intérêts au taux légal à compter de la demande - le paiement de 5000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive - le paiement de 3000 € au titre de l’article 700 - les frais et dépens, et les frais de traduction M. [T] [O] expose avoir voulu vendre un appartement dont il est propriétaire ; un compromis de vente a été signé avec la SCI Adelbrecht Immobilien le 11 juin 2024. Le prix convenu était de 70 000 € dont 4000 € pour le mobilier. Une clause pénale de 10 % du prix de vente immobilier était convenue en cas de non-réitération de la vente par acte authentique. L’acquéreur a été convoqué devant le notaire choisi par acte de commissaire de justice pour le 6 décembre 2024. Nonobstant cette convocation, la SCI Adelbrecht Immobilien a refusé de régulariser l’acte et un procès-verbal de carence a été dressé. La clause pénale est donc due, ainsi qu’une somme complémentaire pour résistance abusive. La SCI Adelbrecht Immobilien a conclu le 13 janvier 2026 au débouté de M. [T] [O] en toutes ses demandes et à sa condamnation à lui payer 2500 € au titre de l’article 700. Elle expose que la signature du compromis de vente a déjà pris plusieurs semaines alors qu’elle souhaitait procéder à une acquisition rapide. Le compromis a été signé le 11 juin 2024 et la réitération en la forme authentique devait avoir lieu au plus tard le 31 août 2024. Néanmoins, aucune convocation émanant du notaire ne lui a été transmise ; elle n’a pas reçu les courriers des 11 et 13 juillet ni celui du 18 septembre. Elle a pourtant envoyé ses documents à son propre notaire courant octobre 2024. Sans nouvelle, elle en a conclu que le vendeur renonçait à la vente. L’acte de commissaire de justice lui a été transmis par l’Amtsgericht de [Localité 3], mais après le 6 décembre 2024 (le 9). En application de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 1er juin 1924, tout acte translatif de propriété immobilière doit être suivi, à peine de caducité, d’un acte authentique, ou, en cas de refus de l’une des parties, d’une demande en justice dans les six mois qui suivent la passation de l’acte. Il incombe à M. [T] [O] de justifier du dépôt de cette demande dans le délai. Sur le fond, la SCI Adelbrecht Immobilien soutient n’avoir commis aucune faute : le courrier du notaire du 20 septembre 2024 demandait un extrait Kbis et les statuts de la société ; ces documents ont été transmis par courriel du 8 octobre 2024. La convocation du 21 novembre 2024 pour le 6 décembre 2024 a été envoyée le 26 novembre 2024 en recommandé à l’Amtsgericht de [Localité 3] ; celui-ci ne l’a envoyée que le 9 décembre 2024, postérieurement à la date fixée. Les sommes réclamées ne sont pas dues. M. [T] [O] réplique que l’annexe 2 est rédigé en langue allemande et n’est pas traduite. Par ailleurs, les documents ont été signifiés par acte de commissaire de justice le 27 novembre 2024. La SCI Adelbrecht Immobilien a donc bien été avisée de la date de signature. M. [T] [O] ajoute que la SCI Adelbrecht Immobilien pouvait solliciter une prorogation conventionnelle du délai de signature si besoin ; elle ne l’a pas fait, alors qu’elle est un professionnel de l’immobilier. Enfin, le placement de l’affaire a été effectué le 10 décembre 2024, dans le délai de six mois (à 14 h 25 pour être précis). L’ordonnance de clôture a été prononcée le 5 mai 2026, l’affaire appelée à l’audience du 5 juin suivant et à cette date mise en délibéré au 31 juillet.

Motifs : Attendu, sur la recevabilité de la demande, qu’il ressort du registre informatisé du greffe que l’acte introductif d’instance daté du 5 décembre 2024 a été déposé au greffe le 10 décembre 2024 ; que dès lors, la demande est recevable au regard de l’article 42 de la loi du 1er juin 2024 ; Attendu, sur le principe de la clause pénale, que celle-ci est stipulée au compromis de vente à hauteur de 6600 € en cas de refus de signer l’acte authentique, qui devait avoir lieu au plus tard au 31 août 2024 ; que cette clause prévoit en outre qu’une mise en demeure préalable n’est pas nécessaire ; qu’en l’espèce, la SCI Adelbrecht Immobilien admet avoir reçu la demande de pièces complémentaires du 20 septembre 2024, date à laquelle la date initialement convenue était déjà dépassée ; que M. [T] [O] a fait procéder à la convocation de la SCI Adelbrecht Immobilien par acte de commissaire de justice le 27 novembre 2024 pour le 6 décembre 2024 ; que la SCI Adelbrecht Immobilien ne s’est pas présentée à cette convocation pour signer l’acte de vente suivant procès-verbal de carence ; que dès lors, le montant de la clause pénale est dû, sans qu’il y ait lieu de rechercher aucun autre élément factuel ; Attendu, sur les dommages et intérêts pour résistance abusive, que la SCI Adelbrecht Immobilien produit le courrier de l’Amtsgericht du 9 décembre 2024 lui adressant l’acte de commissaire de justice postérieurement à la date de signature prévue chez le notaire ; qu’il ne sera donc pas admis une résistance abusive justifiant des dommages et intérêts en sus de la clause pénale ; Attendu que la SCI Adelbrecht Immobilien supportera les frais et dépens de l’instance, outre 1500 € au titre de l’article 700, sans qu’il y ait lieu de faire droit à la demande de frais de traduction, aucune demande chiffrée ni factures acquittées n’étant produites ; Par ces motifs : Le Tribunal, statuant contradictoirement, en premier ressort, par décision mise à disposition au greffe : Condamne la SCI Adelbrecht Immobilien à payer à M. [T] [O] 6600 € avec intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2024 ; Déboute M. [T] [O] de sa demande de dommages et intérêts ; Condamne la SCI Adelbrecht Immobilien aux frais et dépens de l’instance ; Condamne la SCI Adelbrecht Immobilien à payer à M. [T] [O] 1500 € au titre de l’article 700 ; Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire de plein droit en toutes ses dispositions. La Greffière, Le Président,

« En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis »