Tribunal judiciaire, tprox jcp, 30 juillet 2026 — n° 25/00028

EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 15 septembre 2014, l'Office public de l'habitat, HLM de Charente-Maritime, ci-après HABITAT 17, a donné à bail à Monsieur [O] [Y] et à Madame [I] [N] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 292, 75 €, outre 19, 99 € de provision pour charges. Par jugement du 31 mai 2018, le tribunal d'instance de Rochefort a constaté la résiliation du bail pour défaut d'assurance à compter du 15 janvier 2018 et a ordonné l'expulsion des locataires. Le 15 juin 2018, un premier commandement de quitter les lieux était délivré aux locataires, puis un second le 8 juillet 2021. Finalement, l'expulsion a eu lieu le 3 août 2022, le logement étant occupé à cette époque par Monsieur [O] [Y] seul (aucune explication n'est apportée sur le sort de la co-locataire). Le 17 août 2022, un état des lieux de sortie était établi par un huissier de justice en l'absence du locataire, dûment convoqué. Les réparations locatives ont été évaluées à la somme de 12.078, 40 € à la charge de l'ancien locataire. Par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2025, HABITAT 17 a fait assigner Monsieur [O] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Rochefort aux fins de le voir condamné à lui payer la somme de 13.151, 02 € , outre 119, 51 € au titre du coût du procès-verbal de constat d'état des lieux (50 %), ainsi que 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient de relever que dans les développements de l'assignation, la somme revendiquée au titre des réparations locatives est mentionnée à hauteur de 12.078, 40 € puis à hauteur de 11.905, 91 € pour être finalement réclamée pour le montant évoqué ci-dessus. À l'audience du 26 mars 2026 à laquelle l'affaire avait été renvoyée, Monsieur [O] [Y] n’a pas comparu. La présente décision, susceptible de recours, sera réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. HABITAT 17 a comparu en la personne de la chargée de recouvrement, Madame [R] [M], munie d'un pouvoir spécial de directeur général de l'Office. Il est produit un décompte comprenant des loyers et charges dus au 2 septembre 2024 pour un montant de 1575, 93 € s'ajoutant aux demandes contenues dans l'assignation et relatives exclusivement aux réparations locatives. Dès lors, il est réclamé à l'ancien locataire la somme totale de 13364, 98 € correspondant au décompte arrêté au 24 mars 2026, déduction faite du dépôt de garantie de 292 € sur les loyers échus. Il est précisé que les demandes au titre des réparations locatives est bien de 12.078, 40 €.

MOTIFS Sur la recevabilité des demandes nouvelles : Au terme de l'article 16 du code de procédure civile, « le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. » En l'espèce, l'assignation ne comportait des demandes en paiement que relatives aux réparations locatives, aucune prétention n'étant formulée concernant des loyers et charges encore dus. A l'audience, au cours de laquelle le défendeur n'était pas présent, HABITAT 17 a formulé des demandes nouvelles par rapport à l'assignation. Il est constant que ces dernières n'ont pas été soumises à la contradiction puisqu'elles ont été formulées en l'absence de l'ancien locataire. Dès lors, les demandes formulées à l'audience par HABITAT 17 et relatives à des loyers et charges, non contradictoirement débattues, seront donc considérées comme irrecevables. Sur les demandes au titre des réparations locatives : En vertu des articles 1754 et 1755 du Code civil, les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux ; toutefois, ces réparations locatives ne peuvent être mises à la charge des locataires quand elles sont occasionnées par la vétusté ou la force majeure. Il ressort en outre des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive. Il est par ailleurs tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Il convient de rappeler, au visa de l'article 472 du code de procédure civile, qu'en l'absence d'une partie le juge doit néanmoins statuer sur le fond en ne faisant droit aux demandes que si elles lui apparaissent régulières, recevables et fondées. De même, le demandeur doit démontrer le bien fondé de ses prétentions et le juge n'est pas tenu de rouvrir les débats alors qu'il appartient à celui qui engage une action de fournir au tribunal toutes les pièces de nature à justifier ses demandes. Il sera également relevé que l'office ne produit aucune mise en demeure préalable adressée à Monsieur [O] [Y] ou à Madame [I] [N], l'autre locataire dont on ne nous explique pas l'absence dans le cadre de la présente procédure. Dès lors, le tribunal ne peut faire droit aux demandes de l'office que dans la mesure où elles n'aboutissent pas à faire payer à un locataire la remise à neuf d'un logement qui ne l'était pas 8 ans auparavant, et sans prendre en considération le moindre coefficient de vétusté. L'état des lieux d'entrée du 15 septembre 2014 faisait référence à un logement dont les sols, murs et plafonds étaient en bon état, voire en état neuf. Néanmoins, certains équipements étaient signalés « en état d'usure » notamment l'ensemble des radiateurs présentés comme « vétustes avec une peinture écaillée ». De même, la boîte à lettre (porte, serrure) était en « état d'usure », ainsi que la porte palière et sa serrure. Il en allait de même pour tous les équipements sanitaires et électriques de la cuisine, des prises de courant et/ou interrupteurs du couloir, du séjour, des chambres. Les équipements sanitaires et électriques de la salle de bain étaient aussi en état d'usure, le système de vidage étant « HS » et le flexible de douche « absent ». L'applique néon de la cuisine ne « fonctionn(ait) qu'une fois sur deux ». Pour autant, l'office réclame au locataire l'intégralité du remplacement de tous les équipements (y compris tous les radiateurs qui étaient déjà vétustes en 2014) et la rénovation intégrale des sols et peintures, sans appliquer le moindre coefficient de vétusté. Il est réclamé la remise à neuf de tous les équipements sanitaires (cuisine et salle de bains) alors qu'il est manifeste que le logement était déjà en état d'usure prononcée en 2014. Ainsi, il ne pourra être fait droit à toutes les demandes en lien avec les radiateurs, les équipements sanitaires, les équipements électriques, le remplacement de la boîte à lettre, de la porte d'entrée et des serrures correspondantes. En revanche, il ne peut être sérieusement contesté que Monsieur [O] [Y] a rendu un logement dans un état de saleté manifeste ce qui a contraint le bailleur à procéder à des travaux de nettoyage. Par ailleurs, le logement n'a pas été complètement vidé de sorte que le bailleur a dû procéder au débarras d'encombrants et de déchets. Il apparaît possible de retenir à la charge du locataire la somme de 3036, 96 € au titre du nettoyage et du débarras du logement. S'agissant des factures de réfection des sols et des peintures, elles ne seront prises en compte qu'après application d'un coefficient de vétusté de 30 % pour les sols et de 60 % pour les peintures. Ainsi, il sera accordé à HABITAT 17 les sommes de 880 € et de 2548 €. S'agissant de la facture concernant les espaces verts, force est de constater qu'aucun élément de comparaison ne permet d'apprécier le bien fondé des demandes puisque l'état des lieux d'entrée ne précise rien sur l'état des extérieurs. Il ne sera fait droit à aucune autre prétention notamment s'agissant des « béquillages » de toutes les portes, rien ne permettant de démontrer que la prestation n'est pas en lien avec l'usure normale des équipements. Il apparaît dans ces conditions possible d'admettre la responsabilité de Monsieur [O] [Y] pour les réparations locatives évoquées plus haut à hauteur de la somme de 6464, 96€. Il convient de déduire de cette somme, le dépôt de garantie de 292 € qui a pour justification première de garantir le paiement des réparations locatives et non les loyers, sauf exception, de sorte que Monsieur [O] [Y] sera condamné à hauteur de la somme de 6172, 96 €, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. [Adresse 4] a pris l'initiative de faire appel à un commissaire de justice pour faire établir le procès-verbal de constat, elle en conservera la charge intégrale et sera donc déboutée de sa demande de prise en charge partielle par l'ancien locataire. De même, l'équité exclut de faire droit à la demande du bailleur sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, alors même qu'il n'est pas justifié d'une mise en demeure préalable à l'engagement de l'action. Partie perdante, Monsieur [O] [Y] sera également tenu aux dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, exécutoire de plein droit par provision, Constate l'irrecevabilité des demandes nouvelles formulées à l'audience par HABITAT 17 et relatives aux loyers et charges dus ; Condamne Monsieur [O] [Y] à payer à HABITAT 17 la somme de 6.172,96 € (SIX MILLE CENT SOIXANTE-DOUZE EUROS QUATRE-VINGT-SEIZE CENTIMES), au titre des réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; Déboute HABITAT 17 du surplus de ses demandes indemnitaires ; Déboute HABITAT 17 de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne Monsieur [O] [Y] aux dépens de la présente instance. Ainsi jugé, les jour, mois, an que dessus, Et le juge a signé avec le greffier. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION