Tribunal judiciaire, pole civil - fil 5, 30 juillet 2026 — n° 24/00694

EXPOSE DU LITIGE Par acte notarié en date du 20 juillet 2022, un compromis de vente a été signé entre M. [K] [U] et Mme [Y] [U] (ci-après les consorts [U]) et M. [K] [R] et Mme [N] [O] (ci-après les consorts [R] – [O]) relatif à la vente d’un bien immobilier situé [Adresse 4] pour le prix de 750 100 euros. Ce compromis de vente prévoyait le transfert de propriété de l’immeuble à la date de signature de l’acte authentique devant le notaire et contenait une condition suspensive. Considérant que les acquéreurs n’avaient pas respecté leurs obligations contractuelles, par courrier recommandé en date du 21 janvier 2023, les consorts [U] ont mis en demeure les consorts [R] – [O] de justifier de l’obtention ou d’un refus de prêt bancaire. Le 9 février 2023, M. [K] [R] a informé les acheteurs de la défaillance de la condition suspensive d’exécution relative à l’obtention d’un prêt dans les conditions contractuelles. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 5 juin 2023, M. [K] [U] a proposé un règlement amiable du différent. Aucune tentative amiable n’ayant abouti, par exploit d’huissier en date du 7 février 2024, les consorts [U] ont fait assigner les consorts [R] – [O] aux fins d’engager leur responsabilité contractuelle et de voir leurs préjudices réparés. L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 janvier 2026. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie tenue en formation juge unique du 12 mai 2026 et mise en délibéré au 30 juillet 2026. * * * Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 22 octobre 2024, les consorts [U] demandent au tribunal, au visa des articles 1134, 1231-1 et 1231-2 du code civil, de : Condamner in solidum les consorts [R] - [O] à leur payer la somme de 30.000 € correspondant au dépôt de garantie stipulé page 10 du compromis de vente signé entre les parties le 20 juillet 2022 ;Condamner in solidum les consorts [R] - [O] à leur payer la somme de 22.996,72 € de dommages et intérêts au bénéfice sur le fondement des dispositions des articles 1231-1 et 1231-2 du code civil ;Condamner in solidum les consorts [R] – [O] à leur payer la somme de 1.500 € de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1134 du code civil ;Condamner in solidum les consorts [R] – [O] à leur payer la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Débouter les consorts [R] – [O] de leur demande de paiement de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner in solidum les consorts [R] – [O] aux entiers dépens de l’instance ;Juger que les sommes sollicitées porteront intérêts de droit au taux légal ;Ordonner la capitalisation des intérêts.Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 24 février 2025, les consorts [R] – [O] demandent au tribunal, au visa des articles 1589 et 1104 du code civil et L313-41 du code de la consommation, de : Débouter les consorts [U] de l’intégralité de leurs demandes ; Condamner les consorts [U] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures devant le tribunal, auxquelles il est expressément renvoyé pour répondre aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION Sur la demande en paiement L’article 1104 du code civil indique que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. L’article 1231-1 du même code prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. Selon l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. En l’espèce, il ressort de l’acte sous seing privé daté du 20 juillet 2022 que dans le paragraphe relatif aux conditions suspensives particulières, il est indiqué : «  Condition suspensive d’obtention des prêts L’ACQUEREUR déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L313-40 du code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes : Prêt principal Montant maximal de la somme empruntée : SEPT CENT SOIXANTE-SIX MILLE EUROS (766 000,00 EUR).Durée de remboursement : 20 à 25 ans.Taux nominal d’intérêt maximal : 2,00% l’an (hors assurances).Prêt relais Montant maximal de la somme empruntée : DEUX CENT SOIXANTE-QUINZE MILLE QUARANTE-DEUX EUROS (275 042,00 EUR).Durée de remboursement : 1 à 2 ans.Taux nominal d’intérêt maximal : 2,00% l’an (hors assurances).En conséquence, le compromis est soumis en faveur de l’ACQUEREUR et dans son intérêt exclusif, à la condition suspensive de l’obtention d’un crédit aux conditions sus-dénoncées. Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil. Obligations de l’ACQUEREUR vis-à-vis des crédits sollicités L’ACQUEREUR s’oblige, dès à présent, à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention des prêts. L’ACQUEREUR devra informer, sans retard, le VENDEUR de tout évènement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive, étant précisé que l’article L313-41 du code de la consommation impose un délai minimum d’un mois à compter de la date de signature des présentes comme durée de validité de cette condition suspensive. L’ACQUEREUR déclare qu’il n’existe, à ce jour, aucun obstacle de principe à l’obtention des financements qu’il envisage de solliciter. Réalisation de la condition suspensive Les prêts seront réputés obtenus et la condition suspensive sera réalisé par la remise par la banque à l’ACQUEREUR des offres écrites, telle que prévue aux articles L313-24 et suivants du code de la consommation, de consentir le crédit aux conditions principales sus-énoncées et dans le délai de réalisation des présentes. La réception de ces offres devra intervenir au plus tard le 30 novembre 2022. L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt devra être notifiée par l’ACQUEREUR au VENDEUR et au notaire. A défaut de cette notification, le VENDEUR aura, à l’expiration du délai ci-dessus, la faculté de mettre l’[Etablissement 1] en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec copie en lettre simple pour le notaire. Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la constatation de la réception, sans que l’ACQUEREUR ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit. Dans ce cas, l’ACQUEREUR pourra recouvrer le dépôt de garantie qu’il aura, le cas échéant, versé en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, le dépôt de garantie restera acquis au VENDEUR. Jusqu’à l’expiration du délai susvisé, l’ACQUEREUR pourra renoncer au bénéfice de la condition suspensive légale de l’article L313-41 du code de la consommation, soit en acceptant une offre de prêt à des conditions moins favorables que celles-ci-dessus exprimées, et en notifiant ces offres et acceptation au VENDEUR, soit en exprimant une intention contraire à celle-ci-dessus exprimée, c’est-à-dire de ne plus faire appel à un emprunt et en doublant cette volonté nouvelle de la mention manuscrite voulue par l’article 313-42 de ce code ; cette volonté nouvelle et la mention feraient, dans cette hypothèse, l’objet d’un écrit notifié au VENDEUR. Refus de prêt – justification L’ACQUEREUR s’engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, l’ACQUEREUR s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt. STIPULATION DE PENALITE Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de SOIXANTE-DIX MILLE EUROS (70 000,00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie. Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente. » Les consorts [R] – [O] versent la preuve qu’ils ont : Fait une demande de prêt auprès de la Banque Populaire Occitane le 24 août 2022, laquelle ne mentionne pas le taux nominal d’intérêt mais dont les montants des sommes empruntées et les durées sont conformes au compromis de vente ;Réalisé une étude de financement auprès du Crédit Mutuel le 24 août 2022 qui concerne un financement immobilier d’un montant total de 900 000 euros sur une durée de 300 mois au taux moyen de 2,150%.Ces attestations ne sont donc pas conformes aux dispositions contractuelles du compromis de vente. En outre, contrairement à leurs obligations, les consorts [R] – [O] n’établissent pas la preuve qu’ils ont notifié aux consorts [U] la non-obtention des offres de prêt avant le 30 novembre 2022 inclus, seul un texto daté du 20 décembre 2022 étant versé aux débats à ce sujet. La transmission par M. [R] des documents justificatifs sollicités au notaire le 31 janvier 2023 est insuffisante pour apporter la preuve que les acquéreurs ont rempli leurs obligations contractuelles envers les consorts [U]. Il n’est pas plus démontré que la condition suspensive n’est pas défaillie de leur fait, les demandes déposées étant non conformes aux termes de ladite condition. Leur responsabilité contractuelle est donc engagée. Et conformément au compromis de vente, le dépôt de garantie doit rester acquis aux vendeurs. Les consorts [R] – [O] seront donc condamnés in solidum à payer la somme de 30 000 euros aux consorts [U]. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter du présent jugement. La capitalisation des intérêts sera également ordonnée conformément à l’article 1343-2 du code civil. Sur les dommages indemnitaires Les consorts [U] font valoir que le comportement des consorts [R] – [O] leur a fait perdre la possibilité de vendre l’immeuble aux conditions contractuelles signées pendant l’écoulement de ce délai et que le bien s’est également détérioré du fait de son inoccupation. Ils sollicitent à ce titre la somme de 22 996,72 euros au titre de leur préjudice matériel ainsi que la somme de 1 500 euros au titre de la déloyauté de M.

PAR CES MOTIFS Le Tribunal, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, assorti de plein droit de l’exécution provisoire, CONDAMNE in solidum M. [K] [R] et Mme [N] [O] à payer à M. [K] [U] et Mme [Y] [U] la somme de 30 000 euros correspondant à la restitution du dépôt de garantie ; DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du présent jugement ; ORDONNE la capitalisation des intérêts; DEBOUTE M. [K] [U] et Mme [Y] [U] de leurs demandes indemnitaires ; CONDAMNE in solidum M. [K] [R] et Mme [N] [O] à payer à M. [K] [U] et Mme [Y] [U] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE toute autre demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [K] [R] et Mme [N] [O] à payer les entiers dépens de l’instance. LE GREFFIER LE PRESIDENT