Tribunal judiciaire, référés, 30 juillet 2026 — n° 26/00363

*************************************************************************** EXPOSE DU LITIGE Par actes de commissaire de justice du 11, 13, 16 février 2026, auxquels il convient de se reporter pour un plus ample exposé, Madame [K] [H] et Monsieur [V] [H] ont fait assigner la SARL BSF PROMOTION, la SA AXA FRANCE IARD, la SARL AL DIAGNOSTICS, la SA ALLIANZ IARD et le syndicat des copropriétaires DE LA [Adresse 9] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse, pour ordonner une expertise judiciaire, sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, du fait des désordres affectant l'immeuble sis [Adresse 10] à Toulouse, à la suite de travaux de réhabilitation, et statuer ce que de droit sur les dépens. L'affaire a été retenue à l'audience du 18 juin 2026. Aux termes de leurs conclusions déposées, Madame [K] [H] et Monsieur [V] [H] maintiennent les demandes de leur assignation sauf à s'opposer également aux demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires une telle demande étant irrecevable comme dépourvue de lien suffisant en application de l'article 70 du code de procédure civile et mal fondée compte tenu des contestations sérieuses dès lors que les plans de copropriété et les tantièmes servant de base au calcul des charges n'ont pas été établis par un expert géomètre. Concluant en réponse, la SARL BSF PROMOTION sollicite le rejet des demandes et la condamnation des demandeurs aux dépens et à lui payer 2 500 euros au titre des frais irrépétibles, soutenant que le défaut d'isolation phonique ne ressort d'aucune pièce et que le défaut d'isolation thermique est exclusivement imputable au diagnostiqueur qui aurait mal réalisé son diagnostic dès lors que les travaux de réhabilitation qu'elle a fait exécuter ne concernaient pas l'isolation. Concluant en réponse, la SA AXA FRANCE IARD, es qualité d'assureur de la SARL BSF PROMOTION et d'assureur dommage-ouvrage, ne s'oppose pas sous les protestations et réserves d'usage à la mesure d'expertise, soulignant l'absence de déclaration amiable préalable, et demande la condamnation des demandeurs aux dépens. Concluant en réponse, la SA ALLIANZ IARD ne s'oppose pas sous les protestations et réserves d'usage à la mesure d'expertise, dont la mission devra être complétée, aux frais avancés des demandeurs et sollicite de rejeter la demande de mise hors de cause de la SARL BSF PROMOTION, dès lors que le diagnostic a été réalisé sur la base des déclarations de celle-ci et de constats sans dépose, démontage ni détérioration, et de réserver les dépens. Concluant en réponse, le syndicat des copropriétaires DE LA [Adresse 9] ne s'oppose pas, sous les protestations et réserves d'usage, à la mesure d'expertise et demande reconventionnellement la condamnation in solidum des demandeurs à lui payer une provision de 4 481,25 euros au titre des charges impayées et 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre leur condamnation in solidum aux dépens. Il souligne que la demande d'expertise et la demande en paiement des charges sont afférentes au même immeuble et qu'il n'existe aucune contestation sérieuse dès lors que le règlement de copropriété, même illégal, doit recevoir application tant qu'il n'est pas déclaré non écrit. Assignée par acte remis à domicile, la SARL AL DIAGNOSTICS n'a pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande d'expertise Suivant l'article 145 du code de procédure civile, peuvent être ordonnées en référé, toutes mesures légalement admissibles chaque fois qu'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige. Il appartient au juge de s'assurer souverainement de l'existence d'un motif légitime, c'est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse et qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée. Ainsi, si le demandeur à la mesure d'instruction n'a pas à démontrer l'existence des faits qu'il invoque, puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d'éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n'est pas manifestement voué à l'échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur. Enfin, si l'assureur peut vouloir émettre des réserves sur sa garantie lorsqu'il prend la direction du procès en application de l'article L.113-17 du code des assurances, dont il convient de lui donner acte, il sera rappelé que l'application de l'article 145 du code de procédure civile n'implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d'être ultérieurement engagé. Dès lors, nul besoin de donner acte des « protestations et réserves » des défendeurs autres que les assureurs, étant rappelé au surplus qu'il ne s'agit en ce cas-là pas d'une prétention au sens de l'article 4 du code de procédure civile. En l'espèce, Madame [K] [H] et Monsieur [V] [H] ont acquis leur bien de la SARL BSF PROMOTION, assurée auprès d'AXA FRANCE IARD (police multirisques chantier) le 31 août 2023, après que ce dernier ait fait réaliser des travaux de réhabilitation. La société AL DIAGNOSTICS, assurée auprès d'ALLIANZ IARD, a réalisé le diagnostic de performance énergétique obligatoire avant la vente. Les pièces produites aux débats (notamment le diagnostic AL DIAGNOSTICS, le diagnostic AGENDA et le rapport d'expertise amiable EUREXO PJ du 22 février 2024) rendent vraisemblables les désordres allégués par le demandeur sur l'immeuble litigieux, tels que l'absence d'isolation thermique en faux plafond et sur le plancher bas de la chambre 2, l'absence d'isolation en sous-face du bac acier, une gaine insonorisée à la laine de verre non raccordée, l'absence d'isolant thermique en sous-face du revêtement coupe-feu au garage, dont il justifie s'en être plaint peu de temps après la vente. Le premier diagnostic établi avant la vente le 29 mars 2023 fait état d'une performance énergétique de C, tandis que le second établi après la vente le 10 novembre 2023 fait état d'une performance de F. L'expert amiable conclut à une absence généralisée d'isolant thermique dans le logement, en contradiction avec le plan de cloisonnement et la note descriptive portant sur la résidence faisant état au titre de la plâtrerie d'une isolation thermique, ce qui caractérise selon lui un vice caché dès lors que les désordres étaient non apparents et diminuent très fortement l'usage du bien. Le débat instauré sur les responsabilités éventuellement engagées du vendeur et maître d'ouvrage est largement prématuré alors que la mise en jeu de l'article 145 du code de procédure civile est requise dès lors qu'existe un intérêt légitime à faire vérifier une situation susceptible de devenir contentieuse. Il n'appartient pas au juge des référés, à ce stade exploratoire, d'anticiper des débats de fond que l'expertise a pour finalité de nourrir d'un point de vue technique en recherchant les causes du sinistre, à ce jour non identifiées de façon certaine. Le juge des référés ne saurait écarter des débats une partie sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile en statuant de façon prématurée sur des contestations alors même que la présence de cette partie est légitime au regard de l'intérêt du litige, et que les éventuelles réclamations qui pourraient être formulées ne sont pas manifestement vouées à l'échec. L'ensemble de ces éléments justifie dès lors de l'existence d'un motif légitime pour ordonner l'expertise judiciaire dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de Madame [K] [H] et Monsieur [V] [H] le paiement de la consignation initiale quant aux frais d'expertise, et ce, au contradictoire du vendeur/maître d'ouvrage, de son assureur qui est également assureur dommage-ouvrage, du diagnostiqueur et son assureur et du syndicat des copropriétaires dès lors que des parties communes sont susceptibles d'être concernées, aux fins de déterminer, notamment, les causes des désordres, les travaux de reprise, les responsabilités encourues et les potentiels préjudices subis. La mission de l'expert sera libellée comme suit dans le dispositif, en tenant compte de la mission proposée par le demandeur, ainsi que des demandes d'extension formées par le défendeur, à l'exception de toute question orientée ou juridique. Sur la demande reconventionnelle de provision Aux termes de l'article 70 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. Or en l'espèce, la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires en paiement d'une provision correspondant au montant des charges de copropriété impayées ne présente pas de lien suffisant avec la demande principale d'expertise judiciaire, la seule circonstance qu'elles concernent le même immeuble et les mêmes parties étant insuffisante. En effet, les deux demandes ont des objets et des causes distincts : l'une tend à établir l'existence de désordres de construction ou de défauts affectant les parties communes, l'autre tend au recouvrement d'une créance de charges de copropriété. Les deux prétentions poursuivent ainsi des finalités différentes et ne nécessitent pas l'examen des mêmes faits ni des mêmes règles de droit, étant préciser que le défaut de paiement des charges ne s'explique pas par les désordres dénoncés au soutien de la demande d'expertise mais par une contestation des tantièmes et règles de calcul applicables, de sorte que les deux litiges ne sont nullement articulés entre eux et sont autonomes et indépendants. La demande sera dès lors déclarée irrecevable. Sur le coût du procès Les dépens seront à la charge du demandeur, Madame [K] [H] et Monsieur [V] [H], et ce in solidum, dès lors que le fondement de l'action s'analyse comme une recherche probatoire au bénéfice de la partie qui en prend l'initiative, justifiant qu'il en assume la charge dans un premier temps. La demande du syndicat des copropriétaires, fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, sera rejetée, dès lors qu'il est fait droit à l'expertise et que la demande de provision est rejetée.

PAR CES MOTIFS, Le juge des référés statuant par ordonnance réputée contradictoire, rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et par décision exécutoire par provision, Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu'elles en aviseront ; Mais, sans délai, Tous droits et moyens étant réservés sur le fond, Ordonne une expertise judiciaire et commet en qualité d'expert : [Y] [D] [Adresse 11] [Localité 1] Tél : [XXXXXXXX01] Port. : 06.73.98.70.62 Mèl : [Courriel 1] Ou, à défaut : [C] [P] [Adresse 12] [Localité 2] Tél : [XXXXXXXX02] Fax : [XXXXXXXX03] Port. : 06.71.20.21.61 Mèl : [Courriel 2] Au contradictoire de l'ensemble des parties à la présente instance Avec mission de : - prendre connaissance de tous documents utiles à l'accomplissement de sa mission, des conventions intervenues entre les parties, - visiter les lieux, sis [Adresse 10] à [Localité 3], les parties en présence des parties dument convoquées, leurs conseils avisés ; - vérifier le cadre administratif, réglementaire et contractuel dans lequel la situation est intervenue ainsi que les conditions d'assurance, - décrire les ouvrages et travaux de réhabilitation qu'a fait entreprendre la SARL BSF PROMOTION, - dire si les travaux effectués par les divers intervenants sont conformes quantitativement et qualitativement aux engagements contractuels pris et s'ils sont achevés, - dire si l'immeuble présente les désordres et malfaçons précisément invoqués dans l'assignation et ses pièces (défauts d'isolation phonique et thermique), - dans l'affirmative, en indiquer la nature et l'étendue en précisant s'ils constituent une simple défectuosité, des malfaçons, des non-conformités aux documents contractuels ou aux règles de l'art ou des vices graves ou cachés ou encore des vices d'exécution - dans l'affirmative, préciser s'ils peuvent compromettre la stabilité ou la solidité de l'immeuble ou le rendre impropre à l'usage auquel il est destiné en l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, - dire quelles sont les causes de ces désordres et malfaçons en précisant s'ils sont imputables à une erreur de conception, à une faute d'exécution, à la mauvaise qualité des matériaux mis en œuvre, à une erreur d'utilisation de l'ouvrage, à un défaut d'entretien par son propriétaire, ou à toute autre cause qui sera indiquée, notamment une catastrophe naturelle reconnue par l'administration, - dire si les vices en question existaient au moment de la vente et s'ils étaient connus du vendeur, s'ils étaient apparents ou répertoriés dans les différents diagnostics ou autres documents d'information et si un acheteur normalement vigilant ou assisté de professionnels pouvait s'en convaincre, - dire si l'existence, la nature ou l'importance des vices ont été sciemment camouflées aux acquéreurs, - dire si le vice en question rend l'appartement impropre à l'usage auquel il est destiné ou en diminue tellement cet usage que l'acquéreur ne l'aurait pas acquis ou n'en n'aurait donné qu'un moindre prix si elle l'avait connu, - dire conformément aux dispositions de l'article R.