CAA de LYON, 7 mai 2026, n° 24LY03358

Vu la procédure suivante : Procédure contentieuse antérieure M. A... H..., M. et Mme G... M..., Mme B... D..., Mme P... E..., M. et Mme Q... I..., M. O... C..., Mme L... K..., Mme N... F... et M. et Mme R... J... ont demandé au tribunal administratif de Clermont-Ferrand d'annuler l'arrêté du 9 novembre 2022 par lequel le maire de Clermont-Ferrand a délivré à la société European Homes 257 un permis de construire une résidence étudiante de cent quatorze chambres, ainsi que la décision de rejet de leur recours gracieux du 18 avril 2023. Par un jugement n° 2301296 du 3 octobre 2024, le tribunal a annulé cet arrêté et la décision de rejet de leur recours gracieux en tant que le projet méconnaît les dispositions des articles UG 2.1 et UG 3 du règlement du plan local d'urbanisme de Clermont-Ferrand. Procédure devant la cour I. Par une requête et des mémoires enregistrés sous le n° 24LY03358 le 3 décembre 2024, les 28 avril, 12 novembre et 5 décembre 2025 ainsi que le 29 janvier 2026, la société European Homes 257, représentée par Me Soler-Couteaux (SELARL Soler-Couteaux et associés), demande à la cour : 1°) d'annuler ce jugement en tant qu'il annule partiellement l'arrêté du 9 novembre 2022 ; 2°) de rejeter la demande de M. H... et autres ; 3°) de mettre à la charge solidaire de M. H... et autres la somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - la règle générale d'implantation prévue à l'article UG 2.1 du règlement du plan local d'urbanisme n'est pas applicable au projet dès lors que le terrain d'assiette est une parcelle " en drapeau " ; - les constructions annexes respectent la règle de hauteur maximale prévue à l'article UG 3 du règlement du plan local d'urbanisme ; - le permis de construire " modificatif " du 20 octobre 2025 a régularisé le vice tiré de la méconnaissance de la règle générale d'implantation prévue à l'article UG 2.1 du règlement du plan local d'urbanisme. Par des mémoires enregistrés les 4 avril et 19 mai 2025 ainsi que le 13 janvier 2026, M. A... H..., M. et Mme G... M..., Mme B... D..., Mme P... E..., M. et Mme Q... I..., M. O... C..., Mme L... K..., Mme N... F... et M. et Mme R... J..., représentés par Me Marion (SCP Teillot et associés), demandent à la cour de rejeter la requête, d'annuler le permis d'aménager, le permis d'aménager rectificatif et le permis de construire " modificatif " délivrés à la société European Homes 257 respectivement les 26 août, 5 septembre et 20 octobre 2025 et de mettre à la charge de la société European Homes 257 la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Ils soutiennent que : - les moyens soulevés par la société European Homes 257 ne sont pas fondés ; - le permis " modificatif " du 20 octobre 2025 n'a pas régularisé le vice tiré de la méconnaissance de l'article UG 2.1 du règlement du PLU, dès lors qu'en application de l'article 6 de ce règlement, la conformité du projet à ce règlement doit être appréciée dans son ensemble, que ce permis " modificatif " constitue une manœuvre frauduleuse et que les modifications apportées au projet apportent un bouleversement qui en modifie la nature. Par des mémoires enregistrés les 25 avril et 6 juin 2025, la ville de Clermont-Ferrand, représentée par Me Bonicel-Bonnefoi (SELARL DMMJB Avocats), demande à la cour : 1°) d'annuler ce jugement en ce qu'il annule l'arrêté du 9 novembre 2022 en tant que le projet méconnaît l'article UG 2.1 du règlement du plan local d'urbanisme ; 2°) de surseoir à statuer dans l'attente de la régularisation du vice tenant à la hauteur des constructions annexes ; 3°) de mettre à la charge de la société European Homes 257 la somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle fait valoir que : - la règle générale d'implantation prévue à l'article UG 2.1 du règlement du plan local d'urbanisme ne s'applique pas dès lors que le terrain d'assiette du projet est une parcelle en drapeau ; - à titre subsidiaire, elle demande une substitution de motif, dès lors que la société pouvait déroger à la règle d'implantation en raison de la configuration atypique du terrain, qui présente un fort dénivelé. Les parties ont été informées en application de l'article R. 611-7 du code de justice administrative, de ce que l'arrêt était susceptible d'être fondé sur un moyen relevé d'office, tiré de l'irrecevabilité de l'appel principal formé par la ville de Clermont-Ferrand en raison de sa tardiveté. La ville de Clermont-Ferrand a présenté des observations en réponse à ce moyen d'ordre public, qui ont été enregistrées le 13 novembre 2025. Par un courrier du 12 décembre 2025, les parties ont été invitées à présenter leurs observations sur la question de savoir si le permis de construire " modificatif " du 20 octobre 2025 a permis une régularisation en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme du vice tiré de la méconnaissance de l'article UG 2.1 du règlement du plan local d'urbanisme. Les parties ont été informées, en application des dispositions de l'article R. 611-7 du code de justice administrative, de ce que l'arrêt était susceptible d'être fondé sur un moyen relevé d'office, tiré de l'irrecevabilité des conclusions, nouvelles en appel, tendant à l'annulation du permis d'aménager, du permis d'aménager rectificatif et du permis de construire délivrés à la société European Homes 257 respectivement les 26 août, 5 septembre et 20 octobre 2025. II. Par une requête et un mémoire enregistrés les 6 décembre 2024 et 13 janvier 2026 sous le n° 24LY03401, M. A... H..., M. et Mme G... M..., Mme B... D..., Mme P... E..., M. et Mme Q... I..., M. O... C..., Mme L... K..., Mme N... F... et M. et Mme R... J..., représentés par Me Marion (SCP Teillot et associés), demandent à la cour : 1°) d'annuler ce jugement en ce qu'il n'a pas annulé en totalité l'arrêté du 9 novembre 2022 et la décision de rejet de leur recours gracieux ; 2°) d'annuler l'arrêté du maire de Clermont-Ferrand du 9 novembre 2022 accordant un permis de construire à la société European Homes 257 et la décision de rejet de leur recours gracieux du 18 avril 2023 ; 3°) d'annuler les arrêtés des 26 août, 5 septembre et 20 octobre 2025 par lesquels le maire de Clermont-Ferrand a délivré à la société European Homes 257 respectivement un permis d'aménager, un permis d'aménager rectificatif et un permis de construire " modificatif " ; 4°) de mettre à la charge de la ville de Clermont-Ferrand et de la société European Homes 257 la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Ils soutiennent que : - les premiers juges ont irrégulièrement fait application de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme dès lors que la méconnaissance de la règle d'implantation des constructions prévue à l'article UG 2.1 du règlement du plan local d'urbanisme affecte l'intégralité du projet ; - l'arrêté a été délivré sur la base d'un dossier de demande de permis de construire incomplet qui n'a pas permis au service instructeur de s'assurer de l'insertion du projet dans son environnement ; - il est incompatible avec les orientations d'aménagement et de programmation qui prescrivent de limiter les ruptures dans les continuités de nature avec les espaces verts privés ou publics limitrophes ; - il méconnaît les dispositions de l'article 7 des dispositions générales du règlement du plan local d'urbanisme relatives aux voies et accès ; - il méconnaît les dispositions de l'article UG 4.1 du règlement du plan local d'urbanisme relatives à la préservation d'une végétation de qualité ; - il méconnaît les dispositions de l'article UG 5.2 du règlement du plan local d'urbanisme relatives au stationnement des cycles ; - il méconnaît les dispositions de l'article UG 6.1 du règlement du plan local d'urbanisme relatives à l'intégration architecturale et paysagère des projets ; - il méconnaît l'article PE 11 du règlement de sécurité contre les risques incendie et de panique dans les établissements recevant du public ; - le permis " modificatif " du 20 octobre 2025 n'a pas régularisé le vice tiré de la méconnaissance de l'article UG 2.1 du règlement du PLU, dès lors qu'en application de l'article 6 de ce règlement, la conformité du projet à ce règlement doit être appréciée dans son ensemble, que ce permis " modificatif " constitue une manœuvre frauduleuse et que les modifications apportées au projet apportent un bouleversement qui en modifie la nature. Par des mémoires enregistrés les 6 mai, 12 novembre et 5 décembre 2025 ainsi que le 29 janvier 2026, la société European Homes 257, représentée par Me Soler-Couteaux (SELARL Soler-Couteaux et associés) conclut au rejet de la requête et demande, par la voie de l'appel incident, l'annulation du jugement attaqué en tant qu'il a annulé l'arrêté du 9 novembre 2022 dans la mesure où le projet de construction méconnaît la règle d'implantation des constructions prévue à l'article UG 2.1 du règlement du PLU et, en tout état de cause, à ce que la somme de 2 500 euros soit mise à la charge de M. H... et autres au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - les moyens soulevés par M. H... et autres ne sont pas fondés ; - le permis " modificatif " du 20 octobre 2025 a régularisé le vice tiré de la méconnaissance de la règle générale d'implantation prévue à l'article UG 2.1 du règlement du plan local d'urbanisme. Par un mémoire enregistré le 6 mai 2025, la ville de Clermont-Ferrand, représentée par Me Bonicel-Bonnefoi (SELARL DMMJB Avocats), demande à la cour de rejeter la requête et, par la voie de l'appel incident, d'annuler ce jugement en ce qu'il annule l'arrêté du 9 novembre 2022 en tant que le projet méconnaît l'article UG 2.1 du règlement du plan local d'urbanisme et de surseoir à statuer dans l'attente de la régularisation du vice tenant à la hauteur des constructions annexes et de mettre à la charge de M. H... et autres la somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle fait valoir que : - le terrain d'assiette du projet est une parcelle en drapeau, qui permet de déroger à la règle d'implantation prévue à l'article UG 2.1 du règlement du PLU ; - les moyens soulevés par M. H... et autres ne sont pas fondés. Les parties ont été informées, en application des dispositions de l'article R. 611-7 du code de justice administrative, de ce que l'arrêt était susceptible d'être fondé sur un moyen relevé d'office, tiré de l'irrecevabilité des conclusions, nouvelles en appel, tendant à l'annulation du permis d'aménager, du permis d'aménager rectificatif et du permis de construire délivrés à la société European Homes 257 respectivement les 26 août, 5 septembre et 20 octobre 2025.

Vu les autres pièces des dossiers ;

Vu : - le code de l'urbanisme ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de M. Moya, premier conseiller, - les conclusions de M. Rivière, rapporteur public, - et les observations de Me Huck, substituant Me Soler-Couteaux, pour la société European Homes 257, ainsi que celles de Me Marion pour M. H... et autres ;

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 9 novembre 2022, le maire de Clermont-Ferrand a délivré un permis de construire à la société European Homes 257 pour la construction d'une résidence étudiante de cent quatorze chambres sur un terrain cadastré HK 192, situé 83 rue Etienne Dolet. Par un arrêté du 1er décembre 2023, le pétitionnaire a obtenu un permis de construire modificatif ayant notamment pour objet de porter le nombre de chambres de cette résidence à cent vingt-quatre. M. H... et autres ont demandé au tribunal administratif de Clermont-Ferrand d'annuler l'arrêté du 9 novembre 2022, ainsi que la décision de rejet de leur recours gracieux du 18 avril 2023. La société European Homes 257 d'une part et M. H... et autres d'autre part relèvent chacun appel du jugement du tribunal administratif de Clermont-Ferrand du 3 octobre 2024, la première en tant que, sur le fondement de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme, il a annulé cet arrêté dans la mesure où le projet méconnaît les dispositions des articles UG 2.1 et UG 3 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) de Clermont-Ferrand, et les seconds en ce qu'il n'a annulé que partiellement cet arrêté et la décision de rejet de leur recours gracieux. La ville de Clermont-Ferrand a également fait appel de ce jugement en ce qu'il annule l'arrêté modifié du 9 novembre 2022 dans la mesure où le projet méconnaît l'article UG 2.1 du règlement du PLU. M. H... et autres demandent également l'annulation des arrêtés des 26 août, 5 septembre et 20 octobre 2025 par lesquels le maire de Clermont-Ferrand a délivré à la société European Homes 257, respectivement, un permis d'aménager, un permis d'aménager rectificatif et un permis de construire " modificatif ".

2. Les requêtes visées plus haut portent sur le même jugement. Il y a lieu de les joindre pour qu'il soit statué par un unique arrêt. Sur la tardiveté des conclusions en appel présentées par la ville de Clermont-Ferrand dans l'instance n° 2403358 :

3. Aux termes de l'article R. 811-2 du code de justice administrative : " Sauf disposition contraire, le délai d'appel est de deux mois. Il court contre toute partie à l'instance à compter du jour où la notification a été faite à cette partie dans les conditions prévues aux articles R. 751-3 à R. 751-4-1. (...) ". Aux termes de l'article R. 751 3 du même code : " Sauf disposition contraire, les décisions sont notifiées le même jour à toutes les parties en cause et adressées à leur domicile réel, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (...) ".

4. Il ressort des pièces du dossier de première instance que le jugement attaqué du 3 octobre 2024 a été adressé à la ville de Clermont-Ferrand par une lettre datée du 4 octobre suivant, qui précisait que sa notification faisait courir le délai d'appel qui est de deux mois. Il ressort des mentions, lisibles, portées sur son accusé de réception que ce pli a été réceptionné par la ville de Clermont-Ferrand le 9 octobre 2024. Le délai d'appel, qui est un délai franc, expirait donc le 10 décembre 2024, jour ouvrable. Les conclusions en appel présentées par la ville de Clermont-Ferrand sous le n° 2403358 contre le jugement attaqué en tant qu'il a partiellement annulé l'arrêté du 9 novembre 2022 et, dans cette mesure, la décision de rejet du recours gracieux, qui ne s'analysent pas comme un appel incident, enregistrées au greffe de la cour le 25 avril 2025, après expiration de ce délai, sont ainsi tardives et donc irrecevables. Sur les conclusions dirigées contre les permis d'aménager initial et rectificatif des 26 août et 5 septembre 2025 et contre le permis de construire " modificatif " du 20 octobre 2025 :

5. Aux termes de l'article L. 600-5-2 du code de l'urbanisme : " Lorsqu'un permis modificatif, une décision modificative ou une mesure de régularisation intervient au cours d'une instance portant sur un recours dirigé contre le permis de construire, de démolir ou d'aménager initialement délivré (...) et que ce permis modificatif, cette décision modificative ou cette mesure de régularisation ont été communiqués aux parties à cette instance, la légalité de cet acte ne peut être contestée par les parties que dans le cadre de cette même instance. ".

6. Il résulte de ces dispositions que les parties à une instance portant sur un recours dirigé contre le permis de construire initialement délivré sont recevables à contester la légalité d'un permis modificatif ou d'une mesure de régularisation intervenue au cours de cette instance, lorsqu'elle leur a été communiquée, tant que le juge n'a pas statué au fond, sans condition de forme ni de délai.

7. Un permis modificatif ou une mesure de régularisation n'impliquent pas d'apporter au projet initialement autorisé un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même.

8. Pour régulariser le vice retenu par le tribunal, tenant à la méconnaissance de l'article UG 2.1 du règlement d'urbanisme de Clermont-Ferrand, la société European Homes 257 a obtenu du maire de Clermont-Ferrand, par un arrêté du 26 août 2025, rectifié le 5 septembre suivant, un permis d'aménager pour la division du terrain d'assiette du projet cadastré HK 192 en deux lots de 2 038 et de 227 mètres carrés et, par un arrêté du 20 octobre 2025, un permis de construire " modificatif " autorisant la construction de la résidence étudiante sur le lot n° 1. Toutefois, ce permis de construire, dont la délivrance a été rendue possible par la division du terrain d'assiette qui, en bouleversant le régime juridique applicable, désormais celui du lotissement, a changé la nature même du projet initialement autorisé, doit être regardé, non comme un permis " modificatif " ou une mesure de " régularisation " de l'autorisation du 9 novembre 2022 au sens de l'article L. 600-5-2 ci-dessus, mais comme un nouveau permis accordé dans le cadre d'une opération de lotissement, alors même que la construction autorisée n'est pas, en tant que telle, fondamentalement différente de la précédente. Les conclusions que M. H... et autres ont portées directement devant la cour, qui tendent à l'annulation des permis d'aménager et rectificatif des 26 août et 5 septembre 2025 et du permis de construire du 20 octobre 2025, s'analysent donc comme des conclusions nouvelles en appel. Comme les parties en ont été informées sur le fondement de l'article R. 611-7 du code de justice administrative, elles sont irrecevables et ne peuvent, en conséquence, qu'être rejetées. Sur la régularité du jugement :

9. Aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l'autorisation pourra en demander la régularisation, même après l'achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d'annulation partielle est motivé. ".

10. Lorsque les éléments d'un projet de construction auraient pu faire l'objet d'autorisations distinctes, le juge de l'excès de pouvoir peut prononcer l'annulation partielle de l'arrêté attaqué en raison de la divisibilité des éléments composant le projet litigieux. Les dispositions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme lui permettent en outre de procéder à l'annulation partielle d'une autorisation d'urbanisme qui n'aurait pas cette caractéristique, dans le cas où l'illégalité affectant une partie identifiable d'un projet de construction ou d'aménagement est susceptible d'être régularisée par un permis modificatif. Il en résulte que si l'application de ces dispositions n'est pas subordonnée à la condition que la partie du projet affectée par ce vice soit matériellement détachable du reste de ce projet, elle n'est possible que si la régularisation porte sur des éléments du projet pouvant faire l'objet d'un permis modificatif. Il n'apparaît pas et n'est pas sérieusement contesté que les vices tirés de la méconnaissance des dispositions des articles UG 2.1 et UG 3 du règlement du PLU de Clermont-Ferrand ne pouvaient faire l'objet d'une telle régularisation. Dans ces conditions, les premiers juges n'ont commis aucune irrégularité en faisant application des dispositions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme. Sur le bien-fondé du jugement :