Cour d'appel, 1ère ch. civile, 8 avril 2026 — n° 25/01353

PAR CES MOTIFS La cour statuant, dans les limites de l'appel, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 10 mars 2025 ; Statuant à nouveau des chefs infirmés Condamne la Sci [H] à payer à la Sci [Adresse 1] la somme de 60 000 euros, avec intérêts à compter du 16 juin 2022 et capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil ; Déboute la Sci [Adresse 1] de sa demande en paiement de la somme de 74 000 euros ; Déboute la Sci [H] de sa demande en restitution de la somme de 60 000 euros ; Condamne la Sci [H] aux dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de la Selarl Vermont et associés en application de l'article 699 du code de procédure civile ; Condamne la Sci [H] à verser à la Sci [Adresse 1] la somme de 3 000 euros pour la procédure de première instance et la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute la Sci [H] de sa demande au titre des frais irrépétibles. Le greffier, La présidente de chambre,

* * * Le 18 août 2021, suivant acte notarié dressé par Me [J] [N], la Sci [Adresse 1] a consenti à la Sci [H] une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble à usage de bureaux et de bâtiments industriels situé [Adresse 4] à Mesnil-Esnard 76240 au prix de 1 340 000 euros outre frais de vente et de négociation, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt de 1 340 000 euros sur une durée de 15 ans à un taux de 1,5 % garanti par une sûreté réelle portant sur le bien ou le cautionnement d'un établissement financier. Il était prévu que la condition suspensive serait réalisée le 30 novembre 2021. Cette échéance a été reportée au 8 mars 2022. Le montant de l'indemnité d'immobilisation était fixé à la somme de 134 000 euros, les parties convenant d'un versement par la Sci [H] de 60 000 euros. Le 28 avril 2022, Me [O], notaire assistant la Sci [H] informait le notaire de la Sci venderesse de ce que la Sci [H] souhaitait renoncer à l'acquisition. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 juin 2022 adressé à Me [O], Me [N], notaire de la promettante a notifié la caducité de la promesse et précisé que le montant de l'immobilisation était acquis à la Sci [Adresse 1]. Contestant toute responsabilité dans la non-réitération de la vente, suivant acte de commissaire de justice du 3 février 2023, la Sci [H] a fait assigner la Sci [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire de Rouen aux fins notamment d'obtenir la restitution de la somme de 60 000 euros versée au titre de l'indemnité d'immobilisation. Par jugement contradictoire du 10 mars 2025, le tribunal judiciaire de Rouen a : - condamné la Sci [Adresse 1] à restituer la somme de 60 000 euros à la Sci [H], - rejeté la demande reconventionnelle de la Sci [Adresse 1], - rejeté les demandes des parties au titre des frais irrépétibles, - condamné la Sci [Adresse 1] aux entiers dépens, - rejeté toute autre décision non présentement satisfaite, - rappelé le caractère exécutoire de droit de la présente décision. Par déclaration au greffe le 10 avril 2025, la Sci [Adresse 1] a interjeté appel du jugement. La Sci [H] a constitué avocat le 25 avril 2025. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 17 décembre 2025 et l'affaire fixée à l'audience de plaidoiries du 7 janvier 2026. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Aux termes de ses dernières conclusions en date du 28 août 2025, la Sci [Adresse 1], au visa des articles 1113, 1304-3, 1304-4, 1231-5 et 1353 du code civil, demande à la cour de : - infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Rouen du 10 mars 2025 (RG 23/00670) en ce qu'il a : * condamné la société Sci [Adresse 1] à restituer la somme de 60 000 euros à la Sci [H], * rejeté la demande reconventionnelle de la société Sci [Adresse 1], * rejeté les demandes des parties au titre des frais irrépétibles, * condamné la société Sci [Adresse 1] aux entiers dépens, et statuant de nouveau : - débouter purement et simplement la Sci [H] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, - condamner la Sci [H] à payer à la Sci [Adresse 1] la somme de 134 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation telle que prévue dans la promesse unilatérale de vente du 10 août 2021, outre les intérêts de droit à compter de la lettre de mise en demeure du 16 juin 2022, avec capitalisation des intérêts s'agissant d'une créance contractuelle, - condamner la Sci [H] à payer à la Sci [Adresse 1] une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la Sci [H] à payer à la Sci [Adresse 1] une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la Sci [H] aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de la Selarl Vermont & associés en application de l'article 699 du code de procédure civile.

MOTIFS 1- Sur la caducité de la promesse et l'obligation au versement de l'indemnité d'immobilisation L'article 1101 du code civil dispose que le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations. L'article 1103 suivant énonce que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1304-3 du même code précise que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. Et selon l'article 1304-4 du code civil, une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n'est pas accomplie ou n'a pas défailli. En l'espèce, la promesse de vente a été conclue sous condition d'obtention par le bénéficiaire d'un ou plusieurs prêts. En page 12 de la promesse de vente, il est précisé : « pour l'application de cette condition suspensive, il est convenu au titre des caractéristiques du prêt devant être obtenu : - que son montant total soit d'un maximum d'un million trois cent quarante mille euros - que le taux nominal d'intérêts maximal , hors assurance, soit de 1,5 % - que la durée maximale de remboursement soit de 15 ans. Il s'oblige à déposer le ou les dossiers de demande de prêts dans le délai de quinze jours calendaires à compter de la signature des présentes, et à en justifier à première demande du promettant par tout moyen de preuve écrite. La condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention d'un ou plusieurs accords définitifs de prêt au plus tard le 30 novembre 2021. Cette obtention devra être portée à la connaissance du promettant par le bénéficiaire au plus tard dans les cinq (5) jours suivant l'expiration du délai ci-dessus. A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition. Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu. Passé ce délai de huit jours sans que le bénéficiaire ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le promettant retrouvera son entière liberté mais le bénéficiaire ne pourra recouvrer l'indemnité d'immobilisation qu'il aura, le cas échéant, versée qu'après justification qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie de son fait ; à défaut, l'indemnité d'immobilisation restera acquis au promettant. » La Sci [H] soutient avoir rempli ses obligations contractuelles dès lors qu'ayant sollicité les prêts auprès du centre d'affaires Normandie Picardie de la BNP Paribas, elle s'est vu opposer un refus de financement. Elle verse aux débats copie du courrier de refus reçu de la banque daté du 6 mars 2022, courrier que son notaire, Me [O], a adressé au notaire de la Sci venderesse, Me [N], le 28 juin 2022, en réponse à la réclamation qui lui avait été faite par ce dernier suivant lettre recommandée reçue le 20 juin 2022. Ce courrier du chargé d'affaires de la banque est ainsi rédigé : « Nous faisons suite à votre demande de financement professionnel auprès de notre établissement, à hauteur de 1 340 000 euros concernant l'acquisition d'un bâtiment et les travaux d'aménagement de halles marchandes dans la zone de [P] [Y]. Nous avons le regret de vous informer que BNP Paribas n'a pas convenance à donner une suite favorable à votre dossier ». Cependant, ce courrier de refus ne mentionne aucunement la date à laquelle a été faite la demande de financement, ni les conditions du financement sollicité : taux d'intérêt, durée du prêt. Il importe peu que par courrier rédigé 15 mois après, le 11 octobre 2023, le chargé d'affaires de la BNP Paribas précise que la demande de financement portait sur la somme de 1 340 000 euros sur une durée de 15 ans au taux de 1,5 % concernant l'acquisition d'un bâtiment et les travaux d'aménagement de halles marchandes dans la zone de [Localité 5]. En effet, ni ce courrier, ni celui daté du 6 mars 2022, tous deux adressés à M. [S] [V] et non à la Sci [H], ne précise à quelle date la demande de financement a été faite au nom de la Sci [H]. Or, aux termes de la promesse du 18 août 2021, la Sci [H] s'obligeait à déposer le ou les dossiers de demande de prêts dans le délai de quinze jours calendaires à compter de la signature de la promesse et à en justifier à première demande du promettant par tout moyen de preuve écrite. En l'absence d'élément établissant que la Sci [H] a exécuté les obligations contractuelles qui s'imposaient à elle pour bénéficier de la condition suspensive, et sans qu'il y ait lieu de s'interroger sur la date d'envoi du courrier de son notaire au notaire de la Sci [Adresse 1], il convient de constater que la condition suspensive d'obtention de prêts a défailli de son fait et, conformément aux termes de la promesse, l'indemnité d'immobilisation restera acquise au promettant. Le jugement sera infirmé de ce chef. 2- Sur le montant de l'indemnité d'immobilisation L'indemnité d'immobilisation prévue dans une promesse unilatérale de vente constitue le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire pendant la durée convenue. Il résulte de la promesse notariée litigieuse que le montant de l'indemnité d'immobilisation est fixé à la somme de 134 000 euros et que la Sci [H] a versé la somme de 60 000 euros en comptabilité de Me [N]. La promesse de vente prévoit en pages 9 et 10 : « 1- constatation d'un versement par le bénéficiaire Le bénéficiaire a déposé la somme de vingt mille euros (20.000,00 €) ce jour en la comptabilité du notaire soussigné et déposera la somme de quarante mille euros (40.000,00 €) au moyen d'un virement bancaire, au plus tard dans les dix jours des présentes, à la comptabilité du notaire soussigné, soit une somme totale de soixante mille euros (60.000,00 €). 2- nature de ce versement la somme ci-dessus versée ne constitue pas des arrhes. 3- sort de ce versement En cas de non réalisation de la vente selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre d'indemnité forfaire pour l'immobilisation entre ses mains de l'immeuble. Toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au bénéficiaire s'il se prévalait de l'un des cas suivants : si l'une au moins des conditions suspensives stipulée aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délai prévus au présent acte. 4- versement du surplus de l'indemnité d'immobilisation Quant au surplus de l'indemnité d'immobilisation soit la somme de 74 000 euros, le bénéficiaire s'engage à les verser au promettant au plus tard dans le délai de huit jours de l'expiration du délai de réalisation de la promesse pour le cas où le bénéficiaire, toutes conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l'acte de vente de son seul fait. » Il résulte de ces dispositions claires de la promesse que : - d'une part le versement du surplus de l'indemnité d'immobilisation soit la somme de 74 000 euros, n'est due que si, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, le bénéficiaire ne signerait pas l'acte de vente de son seul fait : les conditions suspensives n'étant pas réalisées, la Sci [Adresse 1] sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 74 000 euros ; - d'autre part, la condition suspensive ayant défailli du fait de la Sci [H], la somme de 60 000 euros, objet du versement initial, reste acquise au promettant.