Cour d'appel, 1ère chambre civile, 21 mai 2026 — n° 25/04663

PAR CES MOTIFS , La cour, Statuant dans les limites de sa saisine, DIT que la demande de révocation de l'ordonnance de clôture est sans objet ; CONFIRME la décision déférée ; Y ajoutant : CONDAMNE la société DS Innovations aux dépens ; CONDAMNE la société DS Innovations à payer à M. [Y] [O] et à la SCI Le Puy de Bayet la somme totale de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Bénédicte LAMARQUE, conseillère faisant fonction de Présidente, et par Sandrine LACHAISE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, La Présidente, La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.

* * * EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE 1. La SCI le Puy de Bayet a pour gérant et associé M. [Y] [O]. M. [Y] [O] est propriétaire d'un ensemble immobilier à usage professionnel situé sur la commune de [Localité 2] (240) [Adresse 4] comprenant 7 bâtiments d'une surface totale hors oeuvre au sol de 5 645 m2, figurant au cadastre sous les références AC [Cadastre 1] et 223 représentant une superficie totale de 84 ares et 75 centiares. Suivant compromis de vente du 8 novembre 2023, M. [O] s'est engagé à vendre à la SA DS Innovation cet ensemble immobilier pour un montant de 750 000 euros. Le compromis signé comportait une clause prévoyant une condition suspensive d'obtenir d'un prêt, pour un montant maximal emprunté de 803 000 euros, d'une durée maximale de remboursement de 15 ans et au taux nominal d'intérêt maximal de 4,5% l'an (hors assurance). En cas d'inexécution fautive, cette condition suspensive prévoyait une pénalité de 75 000 euros à titre de dommages et intérêts. Suivant un second compromis du même jour, M. [O] et la SCI Le Puy de Bayet se sont engagés à vendre à la société DS Innovations un autre ensemble immobilier composé de trois maisons à usage d'habitation se situant [Adresse 5], [Adresse 6] et [Adresse 7], à Saint Martial de Valette (24), figurant au cadastre sous les références AC [Cadastre 2] et AC 56,105,106,107,201,202,204 et 200, au prix de 250 000 euros. Ce second compromis signé prévoyait également la condition suspensive d'obtenir d'un prêt, pour un montant maximal emprunté de 268 700 euros, d'une durée maximale de remboursement de 15 ans et au taux nominal d'intérêt maximal de 4,5% l'an (hors assurance). En cas d'inexécution fautive, cette condition suspensive prévoyait une pénalité de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts. 2. Par acte du 10 mars 2025, M. [O] et la SCI Le Puy De Bayet ont fait assigner la société DS Innovations, en référé, devant le tribunal judiciaire d'Angoulême aux fins, notamment, d'obtenir sa condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 25 000 euros au titre de la pénalité relative à la condition suspensive du second compromis. Cette assignation a été enrôlée sous le numéro RG 25/00079. 3. Par acte du 10 mars 2025, M. [O] a fait assigner la société DS Innovations, en référé, devant le tribunal judiciaire d'Angoulême aux fins, notamment, d'obtenir sa condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 75 000 euros au titre de la pénalité relative à la condition suspensive du premier compromis. Cette assignation a été enrôlée sous le numéro RG 25/00080. 4. Par ordonnance de référé contradictoire du 3 septembre 2025, le tribunal judiciaire d'Angoulême a : - ordonné la jonction de I'instance de référés enregistrée sous le numéro RG 25/00080 à celle objet du numéro RG 25/00079 au tribunal judiciaire d'Angoulême ; - condamné la société DS Innovations à payer à M. [O] et à la SCI Le Puy De Bayet la somme globale de 25 000 euros à titre de provision sur pénalité convenue pour inexécution totale de la vente des parcelles AC [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10] (respectivement [Adresse 8] ou au [Adresse 9]) à Saint-Martial-De-Valette 24300 ; - condamné la société DS Innovations à payer à M. [O] la somme de 75 000 euros à titre de provision sur pénalité convenue pour inexécution totale de la vente des parcelles AC [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19] et [Cadastre 20] (respectivement [Adresse 8] ou au [Adresse 9]) à [Localité 3] ; - condamné la société DS Innovations à payer à M. [O] et à la SCI Le Puy De Bayet chacun la somme de 1 500 euros (soit un total de 3000 euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la société DS Innovations aux entiers dépens. 5.

MOTIFS DE LA DÉCISION 9. La cour relève au préalable qu'aucune pièce ni conclusion n'a été déposée après la diffusion de l'ordonnance de clôture de sorte que la demande de révocation de cette dernière présentée dans les dernières écritures des intimés est sans objet. Sur la réalisation des conditions suspensives et l'application des clauses pénales 10. Pour condamner la société DS Innovations au paiement, à titre provisionnel, des pénalités convenues pour l'inexécution totale des ventes des parcelles, le premier juge a dit que l'obligation de paiement pesant sur la débitrice ne se heurtait, en son principe, à aucune contestation sérieuse et que le délai écoulé depuis la date à laquelle était prévue la réitération de l'acte authentique de vente excluait toute modération desdites pénalités. 11. La société DS Innovations soutient avoir accompli des démarches auprès des banques pour obtenir les prêts nécessaires et en avoir informé les vendeurs. Elle affirme qu'elle justifie du refus des financements sollicités. Elle conteste être à l'origine de la défaillance des conditions suspensives d'obtention des prêts et de la caducité des compromis. A titre subsidiaire, elle sollicite une réduction des pénalités qu'elle estime disproportionnées par rapport à la situation et à l'absence de préjudice subi par les intimés. 12. M. [O] et la SCI Le Puy de Bayet font leur la motivation du premier juge et précisent que les demandes de prêt présentées par la société DS Innovations ne correspondent pas aux stipulations des clauses portant condition suspensive puisqu'y ont été ajoutés 500 000 euros au titre de travaux, ce qui caractérise, selon les intimés, le peu de bonne foi de l'appelante dans l'exécution des compromis de vente. Sur ce, 13. Il résulte de l'article 835 du code de procédure civile que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. La contestation sérieuse s'apprécie selon le caractère manifeste, l'évidence du droit revendiqué. 14. En l'espèce, il résulte des éléments du dossier que les deux compromis de vente signés le 8 novembre 2023 comportaient la condition suspensive d'obtention de prêt en faveur de l'acquéreur, la société DS Innovations, rédigée comme suit : - pour l'ensemble immobilier appartenant uniquement à M. [O], vendu au prix de 750 000 euros : * organisme prêteur : tout organisme bancaire * montant maximal de la somme empruntée : 803 000 euros * durée maximale de remboursement : 15 ans * taux nominal d'intérêt maximal : 4,5% l'an (hors assurances) - pour l'ensemble immobilier appartenant à M. [O] et à la SCI Le Puy de Bayet, vendu au prix de 250 000 euros : * organisme prêteur : tout organisme bancaire * montant maximal de la somme empruntée : 268 700 euros * durée maximale de remboursement : 15 ans * taux nominal d'intérêt maximal : 4,5% l'an (hors assurances) 15. Il était mentionné également que 'le prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l'acquéreur de l'offre écrite, telle que prévue aux articles L.313-24 et suivants du code de la consommation, de consentir le crédit aux conditions principales sus-énoncées et dans le délai de réalisation des présentes. La réception de cette offre devra intervenir au plus tard le 15 janvier 2024. L'obtention ou la non-obtention de l'offre de prêt devra être notifiée par l'acquéreur au vendeur et au notaire. A défaut de cette notification, le vendeur aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre l'acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de cette condition. Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire. Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la première présentation, sans que l'acquéreur ait apporté la preuve de la remise d'une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit (...). L'acquéreur s'engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêts répondant aux caractéristiques ci-dessus'. 16. Les deux ventes étaient soumises à l'acquisition concomitante des biens dont elles faisaient l'objet. 17. Il était également stipulé que 'au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes seraient remplies, et dans l'hypothèse où l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 75 000 euros' pour la vente au prix de 750 000 euros et de 25 000 euros pour l'autre, 'à titre de dommages - intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil. Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l'engagement a été exécuté en partie. Sauf inexécution définitive, la peine n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure'. 18. Il était enfin précisé dans les actes que 'si le défaut de réitération à la date de réalisation ci-dessus prévue (15 février 2024) provient de la défaillance de l'acquéreur, le vendeur pourra toujours renoncer à poursuivre l'exécution de la vente en informant l'acquéreur de sa renonciation par lettre recommandée avec accusé de réception, ce dernier faisant foi, ou par exploit d'huissier. Il sera dû par l'acquéreur, dans cette hypothèse, le montant de la stipulation de pénalité stipulée aux présentes au titre de l'inexécution du contrat'. 19. Il résulte par ailleurs des éléments du dossier qu'à la date du 11 décembre 2024, le notaire des intimés a pris attache avec le notaire de l'appelante en lui indiquant avoir été informé par M. [O] que la société DS Innovations 'se retirait des ventes' car elle n'avait pas 'obtenu son financement'. Le notaire de M. [O] demandait à son confrère de lui 'transmettre les refus de deux organismes bancaires' et que lui soit confirmer le retrait de l'appelante du dossier. Cette demande n'a pas été suivie d'effet et a été formulée à nouveau le 31 janvier 2025. Ces mails démontrent que le notaire de M. [O] n'était alors pas en possession des refus de financement à cette date. 20. Le notaire de la société DS innovations a répondu le 6 février 2025 pour confirmer que cette dernière avait décidé de mettre un terme à sa recherche de financement er en conséquence de renoncer à l'acquisition. Il indiquant demander à son client de lui adresser les refus de financement obtenus. Le 28 février 2025, aucune réponse n'était encore apportée à ce sujet. L'assignation en référé a ensuite été délivrée le 10 mars 2025. 21. La cour relève que, par un avenant signé les 7 et 8 mars 2024, la date de réitération de l'acte authentique initialement prévue le 15 février 2024 a été reportée au 29 mars 2024. Un second avenant, dont l'exemplaire produit ne comporte que la signature du vendeur à la date du 1er juillet 2024, reportait cette date du 23 août 2024. 22. Ainsi, il n'est pas contesté ni contestable que la société DS Innovations a mis fin au processus d'achat des biens objets des compromis signés le 8 novembre 2023 à la fin de l'année 2024, au motif de l'absence de financement du projet, après une prorogation des délais fixés initialement. Se pose dès lors la question de la justification des refus de financement. 23. La société DS Innovations produit les éléments suivants :