Cour d'appel, chambre 1 section 3, 28 mai 2026 — n° 24/03450

EN CONSÉQUENCE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la Force Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

**** Exposé des faits et de la procédure Par acte sous seing privé du 18 novembre 2022, Mme [K] [X] et M. [I] [B] se sont engagés à acquérir au sein de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5], le lot numéro 2 composé de deux appartements et de la jouissance privative de deux balcons appartenant à M. [U] [O] et Mme [M] [O] née [T], moyennant le prix principal de 169 000 euros. L'acte prévoyait que la signature de l'acte authentique de vente devrait intervenir au plus tard dans les trois mois, soit avant le 18 février 2023, et stipulait en outre deux conditions suspensives, l'une relative à l'intervention d'un géomètre pour établir la faisabilité technique, matérielle et juridique de la division du lot de copropriété numéro 2 en deux lots de copropriété distincts, l'autre relative à l'obtention d'un nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE) révélant que le bien objet de la vente est classé entre A et D. Le bien ayant été classé dans une catégorie inférieure à la classe D, la seconde condition n'a pas été levée mais Mme [X] et M. [B] ont réitéré leur volonté d'acquérir le bien et, par avenant du 21 février 2023, les parties ont convenu de la poursuite de la vente aux conditions initialement prévues hormis une diminution du prix de vente désormais fixé à la somme de 164 000 euros, la signature de l'acte authentique ayant été repoussée au plus tard au 15 mars 2023. Les acquéreurs ne s'étant pas présentés aux rendez-vous fixés par le notaire pour la signature, celui-ci a dressé un procès-verbal de carence le 2 mai 2023, Mme [X] s'étant présentée seule, indiquant ne plus souhaiter poursuivre l'acquisition en indivision avec M. [B] compte tenu de leurs dissensions personnelles. Un protocole d'accord transactionnel a été signé le même jour, aux termes duquel Mme [X] s'est engagée à verser sous quinze jours, la somme de 16 900 euros à M. et Mme [O] au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente, la somme de 9 000 euros à Mme [J], au titre de la commission de l'agent immobilier et la somme de 3 323,03 euros à Me [Y] au titre des débours et honoraires de l'office notarial. Mme [X] n'ayant pas respecté les termes de ce protocole, malgré la mise en demeure qui lui a été adressée, M. et Mme [O], l'ont, par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2023, assignée devant le tribunal judiciaire de Lille en exécution du protocole transactionnel et paiement de dommages et intérêts. Par jugement du 28 juin 2024, le tribunal judiciaire de Lille a : - débouté M. et Mme [O] de l'intégralité de leurs demandes, - condamné M. et Mme [O] aux entiers dépens de l'instance. Par déclaration du 12 juillet 2024, M. et Mme [O] ont fait appel de ce jugement. La clôture a été prononcée le 16 mars 2026. Prétentions et moyens des parties Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 décembre 2024, M. et Mme [O] demandent à la cour de : - infirmer le jugement, - dire recevable et bien fondée l'action en responsabilité contractuelle qu'ils ont initiée ; - constater la conformité du protocole d'accord transactionnel aux dispositions des articles 2044 et suivants du code civil, - condamner Mme [X] au versement à leur profit d'une somme au principal s'élevant à 16 900 euros, en exécution du protocole d'accord transactionnel du 2 mai 2023 ; - la condamner au versement d'une somme s'élevant à 11 566 euros au titre des dommages et intérêts dus en raison de l'inexécution contractuelle qui lui est imputable et en application de la clause pénale prévue au protocole d'accord transactionnel ; - la condamner, outre aux entiers dépens de première instance et d'appel, au versement d'une somme s'élevant à 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - la débouter de toutes fins et prétentions. Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que :

MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, il est rappelé qu'aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En application du dernier alinéa de l'article 954 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui sans énoncer de nouveaux moyens demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs. Mme [X] n'a pas constitué avocat en appel. La déclaration d'appel lui ayant été régulièrement signifiée dans le mois suivant l'avis du greffe d'avoir à signifier, la procédure est régulière. Il sera donc statué sur le fond. Sur l'exécution de la transaction Selon l'article 2044 du code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître ; ce contrat doit être rédigé par écrit. L'article 1103 prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1231-5 du code civil dispose : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.» En l'espèce, Mme [K] [X] et M. [I] [B] se sont engagés, par acte sous seing privé du 18 novembre 2022, ayant par la suite fait l'objet d'un avenant du 21 février 2023, à acquérir auprès de M. et Mme [O] le lot n°2 de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5]. Postérieurement à cette promesse de vente et à son avenant, Mme [X] et M. [B] ont indiqué qu'ils ne souhaitaient finalement plus acquérir ce bien en raison de dissensions entre eux. Les parties ont alors signé, le 2 mai 2023, un protocole d'accord transactionnel (pièce n°8) aux termes duquel elles conviennent que moyennant le versement de la somme de 16 900 euros à M. et Mme [O] et de 9 000 euros à l'agence immobilière, Mme [X] et M. [B] seront libérés de leurs obligations. Le protocole indique que «En conséquence, les parties requièrent expressément M. [S] [A], comptable de l'office notarial de Me [P] [E] [Y], notaire à [Localité 5], séquestre de la somme de vingt cinq mille neuf cents euros (25 900, 00 euros), versée à titre de dépôt de garantie, de remettre cette somme à (sic) et lui donnent décharge de sa mission. En outre, M. [I] [V] [F] [B] et Mme [K] [Q] [X] versent à M. [U] [O] et Mme [M] [H] [G] [T] la somme de seize mille neuf cent euros (16 900,00 euros) et à l'agence «A la lucarne de l'immobilier» représentée par Mme [C] [J] la somme de neuf mille euros (9 000,00 euros). M. [U] [O] et Mme [M] [H] [G] [T] reconnaissent avoir reçu la somme de seize mille neuf cent euros (16 900,00euros) et en accorde bonne et valable quittance. L'agence «A la lucarne de l'immobilier» représentée par Mme [C] [J] reconnait avoir reçu la somme de de neuf mille euros (9 000,00 euros) et en accorde bonne et valable quittance ». Le protocole précise encore «Sous la réserve du versement effectif de la somme convenue ci-dessus et sous un délai de 15 jours à dater de ce jour, au moyen des présentes, tous droits et prétentions sont définitivement réglés et arrêtés et toutes poursuites et tout procès ultérieurs demeurent irrévocablement éteints. Les parties renonçent irrévocablement l'une envers l'autre à toute réclamation pour tous faits concernant le litige. Elles reconnaissent que plus aucune contestation ne les oppose et qu'elles ont mis fin à leur différend.» Il prévoit enfin que «Si l'une ou l'autre des parties contrevenait à l'exécution du présent acte et aux engagements présentement souscrits, elle serait tenue de payer à titre de dommages-intérêts la somme de vingt mille euros (20 000,00 euros) et supporterait seule les frais de procédure et ceux qui en résulteraient.» M. et Mme [O] soutiennent que l'utilisation du présent de l'indicatif dans la rédaction de la clause induit en erreur sur le sens des obligations consignées, que Mme [X] n'a en réalité procédé à aucun versement à leur profit et qu'elle n'a pas respecté les engagements pris dans le protocole d'accord. Il convient de relever que si, aux termes du protocole transactionnel, M. et Mme [O] reconnaissent avoir reçu la somme de 16 900 euros et en donnent quittance à Mme [X], ce qui laisse entendre que celle-ci a bien procédé au paiement convenu, celui-ci précise que le protocole produira ses effets sous la réserve du versement effectif de la somme convenue, ce qui laisse entendre que le versement n'a pas été effectué au jour de la signature du protocole, et il prévoit en outre un délai de 15 jours pour procéder à ce paiement, ce qui conforte cette analyse. Au surplus, le protocole prévoit le versement de dommages et intérêts dans l'hypothèse où l'une des parties contreviendrait aux engagements souscrits dans cet accord, précaution qui n'aurait pas eu lieu d'être si Mme [X] et M. [B] avaient effectivement réglé les sommes prévues dès le jour de la signature du protocole. En outre, il ressort du mail adressé par l'étude de Me [Y], notaire chargé de la vente (pièce n°17) et du relevé de compte en son étude de Mme [X] et M. [B] (pièce n°16) et de celui de M. et Mme [O] (pièce n°15), que le notaire n'a reçu aucun dépôt de garantie de Mme [X] et M. [B]. Il précise d'ailleurs, dans un mail du 23 juillet 2024 (pièce n°14/3), que l'office notarial n'a versé aucune somme d'argent à M. et Mme [O] qui proviendrait de M. [B] ou de Mme [X]. Enfin, il indique (pièce n°14/2) que Mme [X] s'était effectivement engagée à verser cette somme (25 900 euros, qui correspond au total des sommes dues à M. et Mme [O], soit 16 900 euros et à l'agence, soit 9 000 euros) à titre de séquestre en la comptabilité de l'office notarial mais que cette somme n'a jamais été versée depuis la signature du protocole. M. et Mme [O] ont, par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 juin 2023, mis en demeure Mme [X] de leur verser les sommes dues au titre du protocole du 2 mai 2023. Cette mise en demeure, également adressée à son conseil, est restée sans réponse. Dès lors, il est établi que les termes du protocole du 3 mai 2023 n'ont pas été respectés par Mme [X]. Le jugement qui a débouté M. et Mme [O] de leurs demandes doit donc être infirmé et Mme [X] doit être condamnée à leur verser la somme de 16 900 euros, en exécution de ce protocole d'accord transactionnel outre la somme de 11 566 euros, correspondant à leur quote part (57, 83 %) de la somme de 20 000 euros prévue au protocole au titre des dommages et intérêts dus en raison de l'inexécution contractuelle qui lui est imputable. Sur les demandes accessoires Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement entrepris en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles et à condamner Mme [X] aux dépens de première instance et d'appel. En outre, il convient de condamner Mme [X] à régler à M. et Mme [O], la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour , Infirme le jugement en toutes ses dispositions critiquées ; Statuant à nouveau et y ajoutant : Condamne Mme [K] [X] à payer à M. [U] [O] et Mme [M] [O] née [T] la somme de 16 900 euros, en exécution du protocole d'accord transactionnel du 2 mai 2023 ;