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Dans des termes simples et compréhensibles cela veut dire quoi ?
PACTE DE PREFERENCE - ACTION INTERROGATOIRE
Le VENDEUR déclare qu'il n'existe aucun pacte de préférence.
Si malgré cette déclaration, il est révélé l'existence d'un pacte de préférence, les parties sont informées qu'en vertu de l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016, un tiers, et notamment l'ACQUEREUR, pourra demander au bénéficiaire du pacte de préférence de confirmer l'existence de ce pacte et s'il entend s'en prévaloir.
Cette demande doit être effectuée par écrit et le tiers doit fixer un délai raisonnable au bénéficiaire du pacte pour répondre à sa demande. Cet écrit doit en outre mentionner qu'à défaut de réponse dans ce délai, le bénéficiaire ne pourra plus solliciter du juge sa substitution dans le contrat conclu avec le tiers ou agir en nullité.
Le tout ainsi qu'il résulte des dispositions de l'article 1123 alinéas 3 et 4 du Code civil.
## Explication simple
Voici ce que cela signifie en termes simples :
- **Pacte de préférence** : C’est un accord par lequel une personne (par exemple, un vendeur) promet à une autre (le bénéficiaire) de lui proposer en priorité un bien ou un contrat si elle décide de vendre ou de conclure ce contrat.
- **Déclaration du vendeur** : Le vendeur affirme qu’il n’a pas donné une telle priorité à quelqu’un d’autre (qu’il n’existe pas de pacte de préférence).
- **Si un pacte existe malgré tout** : Si on découvre plus tard qu’un pacte de préférence existe quand même, l’acheteur (ou tout tiers) peut demander officiellement par écrit au bénéficiaire du pacte de dire :
1. Si le pacte existe vraiment,
2. S’il veut en profiter (s’en prévaloir).
- **Procédure** :
- Cette demande doit être faite par écrit et donner un délai raisonnable pour répondre.
- Le courrier doit préciser que si le bénéficiaire ne répond pas dans ce délai, il ne pourra plus demander au juge :
- D’annuler la vente,
- Ou d’être substitué à l’acheteur dans la vente.
- **Base légale** : Tout cela est prévu par [l’article 1123 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%201123%20du%20Code%20civil).
## En résumé
Cela protège l’acheteur : il peut vérifier s’il y a un pacte de préférence et, en cas de silence du bénéficiaire, il est tranquille pour la suite de la vente.
Le pacte de préférence est le contrat par lequel une partie s'engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter. Lorsqu'un contrat est conclu avec un tiers en violation d'un pacte de préférence, le bénéficiaire peut obtenir la réparation du préjudice subi. Lorsque le tiers connaissait l'existence du pacte et l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir, ce dernier peut également agir en nullité ou demander au juge de le substituer au tiers dans le contrat conclu. Le tiers peut demander par écrit au bénéficiaire de confirmer dans un délai qu'il fixe et qui doit être raisonnable, l'existence d'un pacte de préférence et s'il entend s'en prévaloir. L'écrit mentionne qu'à défaut de réponse dans ce délai, le bénéficiaire du pacte ne pourra plus solliciter sa substitution au contrat conclu avec le tiers ou la nullité du contrat.
Le contrat ne crée d'obligations qu'entre les parties. Les tiers ne peuvent ni demander l'exécution du contrat ni se voir contraints de l'exécuter, sous réserve des dispositions de la présente section et de celles du chapitre III du titre IV.
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Pourriez-vous nous expliquer simplement ce qu'est exactement ce droit de vente dans cette partie de pacte tontinier? Ici il s'agit d'un achat D'un bien en vente à terme libre.
"PACTE TONTINIER"
Il est convenu dès à présent entre les ACQUEREURS d’insérer dans l’acte authentique constatant la réalisation des présentes, à titre de clause aléatoire, que le premier mourant d’entre eux sera considéré comme n’ayant jamais eu la propriété du BIEN, laquelle sera censée avoir toujours reposé sur la seule tête du survivant.
Aucun des coacquéreurs ne pourra demander le partage ou la licitation du BIEN, le pacte tontinier étant exclusif de l'indivision., par un accord unanime, les coacquéreurs pourront décider d’aliéner la totalité du BIEN à une tierce personne Cependant ou de lui constituer un droit réel sur ce BIEN, quel qu’il soit, renonçant ainsi au bénéfice de la présente clause.
Par suite :
• Jusqu’au décès du prémourant, chacun des acquéreurs sera donc propriétaire du BIEN sous condition résolutoire de son prédécès et sous condition suspensive de sa survie, ils en auront la jouissance commune. Etant ici précisé que les parties conviennent que l'accomplissement de la condition suspensive rétroagira au jour du contrat, et ce par dérogation au premier alinéa de l'article 1304-6 du Code civil.
• Au décès du prémourant, ses héritiers ne pourront prétendre à aucun droit sur le BIEN et le survivant sera considéré comme ayant été seul propriétaire à compter de la date de l’acte authentique constatant la réalisation des présentes.
Il est précisé que si un seul des coacquéreurs jouit privativement du BIEN, il devra à l'autre une indemnité d'occupation égale à la moitié de la valeur locative du BIEN estimée au jour du paiement.
Le tontinier survivant pourra choisir d’être imposé aux droits de vente ou aux droits de succession dans la mesure où il disposera de cette alternative, à charge pour lui de choisir l’option qui lui soit, à l’époque du décès, la plus favorable. Etant précisé que le survivant, s’il est conjoint du prédécédé ou partenaire pacsé de celui-ci, sera exonéré de droits de succession.
Les droits de vente nécessitent trois conditions cumulatives :
• L’immeuble doit avoir été acquis en commun par deux personnes.
• L'immeuble doit constituer l’habitation principale des deux acquéreurs au jour du décès du tontinier prémourant.
• L'immeuble doit avoir une valeur globale inférieure à 76.000 euros.
Les PARTIES reconnaissent avoir eu préalablement connaissance de ce qui suit et être pleinement informées des conséquences et limites attachées au pacte :
• Que le Comité de l’Abus de Droit Fiscal (par abréviation le "CADF") estime pour que la tontine soit valable et ne puisse pas être qualifiée de libéralité, l’opération doit présenter un double aléa économique et vital :
sur l’aléa économique, le CADF a retenu un déséquilibre manifeste dans le financement du bien privant la tontine de substance.
concernant l’aléa vital, le CADF a considéré qu’au vu d’un faisceau d’indices, il était avéré que l’état de santé de l’époux était très dégradé et que son prédécès était probable. Le Comité en a déduit que l’incertitude sur l’identité du prémourant était insuffisamment aléatoire.
• Que ces dispositions fiscales sont celles en vigueur au jour de la conclusion des présentes et sont susceptibles d’être modifiées par la suite.
La vente, si elle se réalise, aura lieu moyennant le prix principal de DEUX CENT QUARANTE MILLE EUROS (240 000,00 EUR).
PAIEMENT DU PRIX
Ce prix sera payable de la manière suivante :
• A concurrence de CINQUANTE MILLE TROIS CENTS EUROS (50 300,00 EUR), comptant à la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. Ce paiement devra intervenir par virement préalable et reçu le jour de la signature à l’ordre du notaire chargé de rédiger l’acte de vente.
• Et à concurrence de CENT QUATRE-VINGT-NEUF MILLE SEPT CENTS EUROS (189 700,00 EUR), dans le délai de 271 mois à compter de l’acte authentique, soit 271 échéances de 700,00 euros.
## Explication simple du pacte tontinier et du droit de vente dans ce contexte
### 1. **Qu’est-ce qu’un pacte tontinier ?**
Un **pacte tontinier** (ou clause de tontine) est un accord entre plusieurs acquéreurs d’un bien immobilier (souvent en couple ou associés) qui prévoit que **le survivant des deux sera considéré comme ayant toujours été le seul propriétaire du bien**. Cela signifie que, lors du décès de l’un des acquéreurs, **ses héritiers n’auront aucun droit sur le bien** : la propriété entière revient automatiquement au survivant.
- **Aucun partage ni vente forcée** ne peut être exigé par l’un des acquéreurs tant que les deux sont vivants (le pacte tontinier est « exclusif de l’indivision »).
- En cas de vente du bien à un tiers, il faut l’accord unanime des deux acquéreurs.
**Base légale et jurisprudence :**
- [Article 1304 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%201304%20du%20Code%20civil) (conditions suspensive et résolutoire)
- [Article 1304-6 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%201304-6%20du%20Code%20civil)
- [Arrêt Cass. 1re civ., 9 nov. 2011, n°10-21.710](https://www.courdecassation.fr/decision/6079677a9ba5988459c4996e) : la clause de tontine exclut l’indivision, ce qui signifie qu’il n’y a jamais eu, juridiquement, qu’un seul propriétaire.
### 2. **Comment fonctionne la propriété avec une clause tontinière ?**
- **Pendant la vie des deux acquéreurs** : chacun est propriétaire du bien, mais sous condition :
- **Condition résolutoire** : s’il décède en premier, il perd la propriété.
- **Condition suspensive** : il devient pleinement propriétaire s’il survit à l’autre.
- **Au décès du premier** : le survivant est censé avoir toujours été le seul propriétaire depuis l’achat. Les héritiers du défunt ne peuvent rien réclamer sur ce bien.
- **Jouissance du bien** : les deux acquéreurs peuvent habiter ensemble ; si un seul l’occupe, il doit une indemnité à l’autre.
### 3. **Droit de vente et conditions fiscales**
- Les deux acquéreurs peuvent décider ensemble de vendre le bien à un tiers.
- Le survivant pourra choisir, lors du décès de l’autre, entre l’imposition aux droits de vente ou de succession, selon ce qui est le plus avantageux (avec exonération prévue pour conjoints ou partenaires PACS).
- Pour bénéficier de droits de vente réduits, il faut remplir trois conditions :
1. Achat du bien en commun par deux personnes,
2. Que le bien soit la résidence principale des deux au moment du décès,
3. Que la valeur soit inférieure à 76 000 €.
### 4. **Aspects aléatoires (fiscaux)**
Pour que la clause de tontine soit valable et ne soit pas requalifiée en donation déguisée par l’administration fiscale, il doit exister un **aléa réel** :
- **Aléa vital** : on ne doit pas pouvoir prévoir qui va décéder en premier.
- **Aléa économique** : le financement du bien doit être équilibré entre les acquéreurs.
Le Comité de l’Abus de Droit Fiscal (CADF) veille à ce que ces critères soient respectés.
### 5. **Modalités de paiement**
Le prix du bien est payé partiellement comptant et le solde en plusieurs échéances mensuelles.
---
### **Résumé**
- **Le pacte tontinier** : à la mort de l’un, le survivant est considéré comme l’unique propriétaire depuis le début ; les héritiers du défunt n’ont aucun droit sur le bien.
- **Pas d’indivision** : pas de partage ni de vente forcée possible.
- **Vente possible** : seulement si les deux acquéreurs sont d’accord.
- **Protection fiscale** : attention à l’aléa (incertitude réelle sur le décès et équilibre du financement).
- **Base légale** : [Article 1304 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%201304%20du%20Code%20civil), [Article 1304-6 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%201304-6%20du%20Code%20civil), [Arrêt Cass. 1re civ., 9 nov. 2011, n°10-21.710](https://www.courdecassation.fr/decision/6079677a9ba5988459c4996e).
N’hésitez pas à demander si vous souhaitez des précisions sur un point particulier (fiscalité, indivision, succession, etc.).
L'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple. Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l'anéantissement de l'obligation.
L'obligation devient pure et simple à compter de l'accomplissement de la condition suspensive. Toutefois, les parties peuvent prévoir que l'accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l'obligation, n'en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l'administration et a droit aux fruits jusqu'à l'accomplissement de la condition. En cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé.
Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention.
Sommaire :
L'attribution préférentielle ne peut être demandée que par le conjoint, le partenaire d'un pacte civil de solidarité ou tout héritier.
Doit donc être approuvée la cour d'appel qui, constatant que l'indivision conventionnelle liant deux indivisaires ne prévoyait pas d'attribution préférentielle du bien indivis, en déduit que la demande d'attribution préférentielle de l'un d'eux ne peut qu'être rejetée
Sommaire :
La clause d'accroissement, dite de tontine, est exclusive de l'indivision dès lors qu'il n'y aura jamais eu qu'un seul titulaire du droit de propriété et que, tant que la condition du prédécès de l'une des parties n'est pas réalisée, celles-ci n'ont que des droits concurrents, tel le droit de jouir indivisément du bien.
Dès lors, l'indemnité d'occupation dont est redevable celui qui en a eu la jouissance exclusive est due à l'autre partie, en sa qualité de co-titulaire du droit de jouissance, et non à la prétendue indivision
Sommaire :
AUCUNE DISPOSITION LEGALE N'INTERDIT AUX PARTIES A UN PACTE DE REMERE DE DEROGER AU PRINCIPE DE REPRISE DU BIEN VENDU EN NATURE, NI DE CONVENIR D'UN PRIX DE REPRISE MAJORE ET L'ARTICLE 1660 DU CODE CIVIL PREVOIT LE CAS OU LA FACULTE DE RACHAT A ETE STIPULEE POUR UN TERME EXCEDANT CINQ ANNEES ET LA REDUIT ALORS A CE TERME. EN L'ETAT D'UN ACTE DE CESSION DE DROITS INDIVIS ET D'UNE LETTRE PAR LAQUELLE L'ACQUEREUR RECONNAIT QUE LE VENDEUR AURA LA FACULTE DE RACHETER LES DROITS CEDES PENDANT UN DELAI DE DIX ANS EN REMBOURSANT OUTRE LE PRIX ET LES FRAIS UNE INDEMNITE FORFAITAIRE, LES JUGES DU FOND, QUI, PAR UNE INTERPRETATION DE CES ACTES ESTIMENT QUE LE SUPPLEMENT DU PRIX QUALIFIE INDEMNITE FORFAITAIRE CORRESPOND AU REMBOURSEMENT D'UNE DETTE ANTERIEURE DONT LE MONTANT S'INCORPORE AU PRIX VERITABLE DE LA CESSION, JUSTIFIENT LEGALEMENT LEUR DECISION DECLARANT QUE LES ACTES LITIGIEUX S'ANALYSENT ENSEMBLE EN UN PACTE DE REMERE RENDANT IRRECEVABLE LA DEMANDE DE RACHAT FORMEE PLUS DE CINQ ANNEES APRES LA CESSION DES DROITS INDIVIS.
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S'il y a un décès de l'un des membres du couple du pacte tontinier, sachant que le couple était pacsé en indivision. Le survivant est-il exonéré des droits de vente s'il décidait de revendre le bien ?
Ici il s'agit d'un achat D'un bien en vente à terme libre. "PACTE TONTINIER" Il est convenu dès à présent entre les ACQUEREURS d’insérer dans l’acte authentique constatant la réalisation des présentes, à titre de clause aléatoire, que le premier mourant d’entre eux sera considéré comme n’ayant jamais eu la propriété du BIEN, laquelle sera censée avoir toujours reposé sur la seule tête du survivant. Aucun des coacquéreurs ne pourra demander le partage ou la licitation du BIEN, le pacte tontinier étant exclusif de l'indivision., par un accord unanime, les coacquéreurs pourront décider d’aliéner la totalité du BIEN à une tierce personne Cependant ou de lui constituer un droit réel sur ce BIEN, quel qu’il soit, renonçant ainsi au bénéfice de la présente clause. Par suite : • Jusqu’au décès du prémourant, chacun des acquéreurs sera donc propriétaire du BIEN sous condition résolutoire de son prédécès et sous condition suspensive de sa survie, ils en auront la jouissance commune. Etant ici précisé que les parties conviennent que l'accomplissement de la condition suspensive rétroagira au jour du contrat, et ce par dérogation au premier alinéa de l'article 1304-6 du Code civil. • Au décès du prémourant, ses héritiers ne pourront prétendre à aucun droit sur le BIEN et le survivant sera considéré comme ayant été seul propriétaire à compter de la date de l’acte authentique constatant la réalisation des présentes. Il est précisé que si un seul des coacquéreurs jouit privativement du BIEN, il devra à l'autre une indemnité d'occupation égale à la moitié de la valeur locative du BIEN estimée au jour du paiement. Le tontinier survivant pourra choisir d’être imposé aux droits de vente ou aux droits de succession dans la mesure où il disposera de cette alternative, à charge pour lui de choisir l’option qui lui soit, à l’époque du décès, la plus favorable. Etant précisé que le survivant, s’il est conjoint du prédécédé ou partenaire pacsé de celui-ci, sera exonéré de droits de succession. Les droits de vente nécessitent trois conditions cumulatives : • L’immeuble doit avoir été acquis en commun par deux personnes. • L'immeuble doit constituer l’habitation principale des deux acquéreurs au jour du décès du tontinier prémourant. • L'immeuble doit avoir une valeur globale inférieure à 76.000 euros. Les PARTIES reconnaissent avoir eu préalablement connaissance de ce qui suit et être pleinement informées des conséquences et limites attachées au pacte : • Que le Comité de l’Abus de Droit Fiscal (par abréviation le "CADF") estime pour que la tontine soit valable et ne puisse pas être qualifiée de libéralité, l’opération doit présenter un double aléa économique et vital : sur l’aléa économique, le CADF a retenu un déséquilibre manifeste dans le financement du bien privant la tontine de substance. concernant l’aléa vital, le CADF a considéré qu’au vu d’un faisceau d’indices, il était avéré que l’état de santé de l’époux était très dégradé et que son prédécès était probable. Le Comité en a déduit que l’incertitude sur l’identité du prémourant était insuffisamment aléatoire. • Que ces dispositions fiscales sont celles en vigueur au jour de la conclusion des présentes et sont susceptibles d’être modifiées par la suite. La vente, si elle se réalise, aura lieu moyennant le prix principal de DEUX CENT QUARANTE MILLE EUROS (240 000,00 EUR). PAIEMENT DU PRIX Ce prix sera payable de la manière suivante : • A concurrence de CINQUANTE MILLE TROIS CENTS EUROS (50 300,00 EUR), comptant à la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. Ce paiement devra intervenir par virement préalable et reçu le jour de la signature à l’ordre du notaire chargé de rédiger l’acte de vente. • Et à concurrence de CENT QUATRE-VINGT-NEUF MILLE SEPT CENTS EUROS (189 700,00 EUR), dans le délai de 271 mois à compter de l’acte authentique, soit 271 échéances de 700,00 euros.
## Exonération des droits de vente pour le survivant d’un pacte tontinier (couple pacsé)
### 1. **Situation juridique du survivant après décès**
Avec un **pacte tontinier**, au décès de l’un des partenaires pacsés, le survivant est juridiquement considéré comme ayant toujours été le seul propriétaire du bien, en application de la clause d’accroissement (tontine). Cette clause est **exclusive de l’indivision** (voir jurisprudence fournie en contexte).
### 2. **Droits de succession et droits de vente**
- **Droits de succession** :
Le texte précise que le survivant, s’il est partenaire pacsé du défunt, bénéficie de l’**exonération totale des droits de succession** sur le bien, conformément à [l’article 796- ter du Code général des impôts](https://www.google.com/search?q=Article%20796-%20ter%20du%20Code%20g%C3%A9n%C3%A9ral%20des%20imp%C3%B4ts).
- **Droits de vente** :
Le texte prévoit que le survivant peut opter, si les conditions sont réunies, pour l’imposition aux droits de vente (droits d’enregistrement réduits), mais **uniquement si trois conditions cumulatives sont respectées** :
1. L’immeuble a été acquis en commun par deux personnes,
2. Il s’agit de leur habitation principale au jour du décès,
3. La valeur du bien est inférieure à 76 000 €.
**Or, dans votre cas, le prix du bien est de 240 000 €**, donc **la condition n°3 n’est pas remplie**.
→ Le survivant **ne pourra donc pas bénéficier de l’exonération ou du régime favorable des droits de vente**.
### 3. **Conséquences en cas de revente du bien**
- **Exonération de droits de succession** : Oui, le partenaire pacsé survivant est exonéré.
- **Exonération de droits de vente** : Non, car la valeur du bien dépasse 76 000 €.
- **En cas de revente** : La revente du bien par le survivant après décès relèvera du régime classique de la plus-value immobilière (sauf exonération pour résidence principale, etc.).
### 4. **Références légales et analyse**
- [Article 1304 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%201304%20du%20Code%20civil) : condition suspensive et résolutoire.
- [Article 1304-6 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article%201304-6%20du%20Code%20civil) : rétroactivité de la condition.
- [Article 796- ter du CGI](https://www.google.com/search?q=Article%20796-%20ter%20du%20Code%20g%C3%A9n%C3%A9ral%20des%20imp%C3%B4ts) : exonération des droits de succession pour les partenaires pacsés.
- Jurisprudence : la clause de tontine exclut l’indivision et fait du survivant l’unique propriétaire (voir décision fournie en contexte).
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### **Résumé simple**
- Le survivant pacsé bénéficie de l’exonération des droits de succession sur le bien.
- Il **ne bénéficie pas de l’exonération ou du régime réduit des droits de vente**, car la valeur du bien (240 000 €) est supérieure au plafond légal (76 000 €).
- En cas de revente, il sera imposé comme tout propriétaire classique.
N’hésitez pas si vous souhaitez des précisions sur la fiscalité ou la procédure notariale.
L'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple. Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l'anéantissement de l'obligation.
Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention.
L'obligation devient pure et simple à compter de l'accomplissement de la condition suspensive. Toutefois, les parties peuvent prévoir que l'accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l'obligation, n'en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l'administration et a droit aux fruits jusqu'à l'accomplissement de la condition. En cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé.
Sommaire :
L'attribution préférentielle ne peut être demandée que par le conjoint, le partenaire d'un pacte civil de solidarité ou tout héritier.
Doit donc être approuvée la cour d'appel qui, constatant que l'indivision conventionnelle liant deux indivisaires ne prévoyait pas d'attribution préférentielle du bien indivis, en déduit que la demande d'attribution préférentielle de l'un d'eux ne peut qu'être rejetée
Sommaire :
La clause d'accroissement, dite de tontine, est exclusive de l'indivision dès lors qu'il n'y aura jamais eu qu'un seul titulaire du droit de propriété et que, tant que la condition du prédécès de l'une des parties n'est pas réalisée, celles-ci n'ont que des droits concurrents, tel le droit de jouir indivisément du bien.
Dès lors, l'indemnité d'occupation dont est redevable celui qui en a eu la jouissance exclusive est due à l'autre partie, en sa qualité de co-titulaire du droit de jouissance, et non à la prétendue indivision
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