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rédaction précise modèle de clause dérogation au statut des baux commerciaux avec rubrique nature juridique du droit des contrats et dérogation volontaire et renonciation du preneur et sort à l'expiration du bail
Voici une proposition de rédaction sécurisée pour une clause de bail dérogatoire (souvent appelé "bail précaire"), structurée selon vos exigences et conforme aux dispositions du Code de commerce et du Code civil.
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## Modèle de Clause de Dérogation au Statut des Baux Commerciaux
### Article X - Nature juridique et dérogation volontaire
**X.1. Nature juridique et fondement légal**
Les parties déclarent expressément leur volonté de soumettre le présent contrat aux dispositions de [l'article L145-5 du Code de commerce](https://www.google.com/search?q=Article+L145-5+Code+de+commerce). En conséquence, le présent bail est exclu du champ d'application du statut des baux commerciaux régi par les articles [L145-1](https://www.google.com/search?q=Article+L145-1+Code+de+commerce) et suivants du Code de commerce.
Conformément à [l'article 1103 du Code civil](https://www.google.com/search?q=Article+1103+Code+civil), les parties reconnaissent que la présente convention constitue la loi des parties et que leur intention commune est de conclure un bail dérogatoire d'une durée totale (incluant d'éventuels renouvellements ou baux successifs) ne pouvant excéder trois (3) ans.
**X.2. Renonciation expresse du Preneur**
Le Preneur reconnaît avoir été parfaitement informé qu'en signant le présent bail, il renonce expressément et sans réserve :
* Au bénéfice du droit au renouvellement du bail prévu par le statut des baux commerciaux ;
* À la perception de toute indemnité d'éviction en cas de non-renouvellement à l'expiration du terme ;
* À l'application des durées minimales de location et des formes de congé propres au bail commercial classique.
Le Preneur déclare que cette renonciation est faite en toute connaissance de cause, la durée réduite du bail répondant à ses besoins spécifiques actuels d'exploitation.
### Article Y - Sort du bail à l'expiration du terme
**Y.1. Absence de tacite reconduction**
Le présent bail cessera de plein droit à l'arrivée du terme fixé à l'article [Indiquer le numéro de l'article relatif à la durée], sans qu'il soit nécessaire pour le Bailleur de signifier un congé ou un préavis, sauf stipulations contraires prévues au contrat.
**Y.2. Libération des lieux et remise des clés**
À la date d'expiration, le Preneur devra avoir libéré les locaux de sa personne, de ses préposés et de tous ses biens, et avoir remis les clés au Bailleur après établissement d'un état des lieux de sortie contradictoire.
**Y.3. Conséquences du maintien dans les lieux**
Conformément à [l'article L145-5 alinéa 2 du Code de commerce](https://www.google.com/search?q=Article+L145-5+Code+de+commerce), si à l'expiration de la durée de trois ans, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance, le Preneur reste et est laissé en possession, il s'opérera un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux (bail de 9 ans).
Pour éviter une telle requalification, le Bailleur manifeste dès à présent son opposition formelle à tout maintien dans les lieux au-delà du terme. Tout maintien dans les lieux sans l'accord exprès et écrit du Bailleur donnera lieu au paiement d'une indemnité d'occupation égale à [X] fois le montant du loyer journalier, sans préjudice de toute action en expulsion.
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## Analyse Stratégique (Méthode Senior Partner)
### 1. Anticipation de la partie adverse (Le "Coup d'après")
Le risque majeur est l'action en **requalification**. Le preneur, à l'approche du terme, pourrait tenter de rester dans les lieux pour forcer l'application du statut "3-6-9".
* **La parade :** Le bailleur doit impérativement manifester sa volonté de voir le locataire partir **avant** le terme ou dans le mois qui suit. La Cour de cassation rappelle qu'un congé délivré avant le terme prive le locataire de tout titre d'occupation ([Cass. 3ème civ., 11/05/2022, n° 21-15.389](https://www.courdecassation.fr/decision/627b53684d359c057dd01cdf)).
### 2. La charge de la preuve
Pour que la dérogation soit valable, vous devez prouver :
1. **L'immatriculation :** Bien que le bail dérogatoire n'exige pas d'immatriculation au RCS au moment de la signature (contrairement au bail commercial selon [l'article L145-1 du Code de commerce](https://www.google.com/search?q=Article+L145-1+Code+de+commerce)), elle devient cruciale si le bail se transforme en bail commercial.
2. **L'état des lieux :** L'article L145-5 rend obligatoire un état des lieux d'entrée et de sortie. Sans cela, le bailleur ne pourra pas prouver les dégradations.
### 3. Évaluation des risques (Go/No-Go)
* **Le risque de prescription :** Le locataire dispose de **2 ans** à compter de la signature du bail pour demander la requalification s'il estime que la fraude est constituée (ex: succession de baux dérogatoires dépassant 3 ans). Ce délai court à compter de la conclusion du contrat contesté ([Cass. 3ème civ., 25/05/2023, n° 22-15.946](https://www.courdecassation.fr/decision/646efdd63fdabad0f888e660)).
* **Le point de non-retour :** Ne dépassez JAMAIS **36 mois** (3 ans) cumulés, baux successifs inclus. Au 37ème mois, le statut des baux commerciaux s'applique automatiquement et d'ordre public.
### 4. Conseil pragmatique
Si vous êtes le **Bailleur**, envoyez une mise en demeure de quitter les lieux par LRAR ou par commissaire de justice **3 mois avant la fin du bail**, même si le contrat dit qu'il n'y a pas besoin de congé. Cela prouve votre opposition au maintien dans les lieux et empêche la naissance d'un bail commercial tacite.
I. - Les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre : 1° Aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l'utilisation jointe ; 2° Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées - soit avant, soit après le bail - des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire. II. - Si le fonds est exploité sous forme de location-gérance en application du chapitre IV du présent titre, le propriétaire du fonds bénéficie néanmoins des présentes dispositions sans avoir à justifier de l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises en tant qu'entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat. III. - Si le bail est consenti à plusieurs preneurs ou indivisaires, l'exploitant du fonds de commerce ou du fonds artisanal bénéficie des dispositions du présent chapitre, même en l'absence d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises en tant qu'entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat de ses copreneurs ou coindivisaires non exploitants du fonds. En cas de décès du titulaire du bail, ces mêmes dispositions s'appliquent à ses héritiers ou ayants droit qui, bien que n'exploitant pas de fonds de commerce ou de fonds artisanal, demandent le maintien de l'immatriculation de leur ayant cause pour les besoins de sa succession.
Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local. Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s'il s'agit d'une location à caractère saisonnier. Lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues à l'avant-dernier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Sommaire :
Le délai de prescription biennale applicable à l'action en requalification d'un contrat en bail commercial court, même en présence d'une succession de contrats distincts dérogatoires aux dispositions du statut des baux commerciaux, à compter de la conclusion du contrat dont la requalification est recherchée
Sommaire :
Un congé, délivré antérieurement au terme du dernier des baux dérogatoires successifs, dont la durée cumulée ne dépasse pas la durée légale, et qui manifeste la volonté des bailleurs de ne pas laisser le locataire se maintenir dans les lieux, le prive de tout titre d'occupation à l'échéance de ce bail.
Dès lors, une cour d'appel, qui relève qu'un contrat de bail dérogatoire comprend une clause de renouvellement tacite et que les bailleurs ont fait connaître leur volonté de ne pas poursuivre le bail tacitement renouvelé, en a exactement déduit que le locataire ne pouvait se prévaloir d'un défaut de respect des dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce, applicables aux seuls baux commerciaux statutaires
Sommaire :
Il résulte des articles L. 145-10, alinéa 4, et L. 145-11 du code commerce que l'acceptation par le bailleur du principe du renouvellement du bail, sous la seule réserve d'une éventuelle fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, manifeste la volonté du bailleur de renoncer à la résolution de celui-ci en raison des manquements du locataire aux obligations en découlant et dénoncés antérieurement.
Encourt, dès lors, la censure, l'arrêt qui accueille la demande en constatation de la résiliation du bail alors que le bailleur, en notifiant au locataire l'acceptation du principe du renouvellement du bail postérieurement au commandement visant la clause résolutoire dont les effets n'avaient pas été constatés judiciairement, avait renoncé sans équivoque à se prévaloir des infractions dénoncées à ce commandement
Sommaire :
Un sous-bail commercial peut être conclu pour une durée inférieure à celle, restant à courir, du bail commercial principal sans que cela constitue une renonciation au bénéfice du statut des baux commerciaux par l'une ou l'autre des parties
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