Cour d'appel, chambre 1 a, 6 juillet 2022 — n° 18/00769

Déclare recevable l'intervention volontaire de la SARL [...], Infirme le jugement en ce qu'il a condamné la SCI Vauban à verser à M. et Mme [E] les sommes suivantes, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement : - 2 000 euros au titre du préjudice commercial, - 2 500 euros au titre du préjudice moral, Le confirme pour le surplus, Statuant à nouveau des chefs infirmés : Rejette les demandes en paiement formées par M. et Mme [E] et la SARL [...], Condamne la SCI Vauban à supporter les dépens d'appel, Rejette les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La Greffière :la Présidente :

EXPOSE DU LITIGE : Par acte du 18 juillet 2001, M. et Mme [E] ont, afin d'y exercer une activité de photographe, pris à bail pour une durée de neuf ans, un local commercial sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 381,12 euros. Ce contrat a fait l'objet d'un renouvellement en juillet 2010, la SCI Vauban étant le nouveau propriétaire de l'immeuble. Le 27 août 2014, un dégât des eaux est survenu dans l'appartement situé au-dessus du local commercial, les eaux ayant transpercé le plancher séparant les deux lots privatifs ainsi que le faux plafond d'une pièce du local loué. L'expert mandaté par la compagnie d'assurance AREAS a dans son rapport du 3 mars 2015, indiqué que le sinistre avait pour origine une fuite sur la conduite souple d'alimentation de la machine à laver le linge se trouvant dans l'appartement occupé par Mme [M]. Il proposait une évaluation du préjudice subi. Courant janvier 2016, l'entreprise de maçonnerie Bier et la société Bader Décors sont intervenues pour effectuer des travaux de réparation. Par acte d'huissier du 11 avril 2016, M. et Mme [E] ont assigné la SCI Vauban devant le tribunal de grande instance de Colmar afin que, sous le bénéfice de l'exécution provisoire et sur le fondement des articles 1147 ancien et 1719 du code civil, il juge qu'elle a manqué à son obligation de délivrance d'un bien conforme à la destination contractuelle et la condamne à leur verser les sommes de : - 5 240 euros au titre du préjudice matériel, - 15 855 euros au titre du préjudice commercial, - 20 000 euros au titre du préjudice moral, et ce outre intérêts au taux légal à compter du jugement, - 3 000 euros au titre de l'article 700 code de procédure civile, et aux dépens. Par jugement du 25 janvier 2018, le tribunal de grande instance de Colmar a condamné la SCI Vauban, outre aux entiers frais et dépens, à indemniser les époux [E] à hauteur de : - 2 500 euros au titre du préjudice matériel, - 2 000 euros au titre de leur préjudice commercial, - 2 500 euros au titre de leur préjudice moral, - 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. Le 16 février 2018, la SCI Vauban a, par voie électronique, interjeté appel de cette décision. Dans ses dernières conclusions du 30 octobre 2018, transmises par voie électronique le même jour, auxquelles était joint un bordereau de communication de pièces qui n'a fait l'objet d'aucune contestation, la SCI Vauban demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau, débouter les époux [E] de leurs demandes, y compris celles objets de leur appel incident et les voir condamner outre aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel, à lui verser une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et sur l'appel incident, de le déclarer mal fondé et le rejeter. En substance, elle soutient que les époux [E] ne démontrent pas que les réparations qui lui auraient incombées constituent des grosses réparations, visées par l'article 606 du code civil, intéressant l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale. En tout état de cause et au visa de l'article 1725 du même code, elle soutient qu'elle ne peut être tenue en tant que bailleresse, de garantir ses locataires du trouble que des tiers apportent par voie de fait sauf aux preneurs à les poursuivre en leur nom personnel sur le fondement de l'article 1240 actuel du code civil, de sorte qu'elle ne peut être tenue pour responsable des dégâts trouvant leur origine dans les parties privatives d'un autre copropriétaire. Elle soutient que le plancher entre les deux étages est une partie commune de la copropriété. Elle ajoute que le bailleur ne peut être tenu, au titre de son obligation d'entretien et de réparation en cours de bail, d'effectuer des travaux sur des biens dont elle n'est pas propriétaire, et ainsi sur les parties communes ou les parties privatives d'un autre copropriétaire.

MOTIFS DE LA DECISION : Le contrat de bail a été conclu par M. et Mme [E] en qualité de preneurs et ces derniers en ont demandé le renouvellement ; leur qualité de preneur n'est pas contestée par la SCI Vauban. Il résulte des conclusions de M. et Mme [E], ainsi que des pièces qu'ils produisent, que la SARL [...], dont M. [E] est le gérant, exerce une activité de photographe dans lesdits locaux. La recevabilité de l'intervention volontaire de la SARL [...] n'est pas contestée. M. et Mme [E] reprochent à la SCI Vauban d'avoir, durant 16 mois du 27 août 2014 au début du mois de janvier 2016, manqué à son obligation de délivrance prévue à l'article 1719 du code civil, et plus particulièrement d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été prise à bail. Ils ajoutent qu'à ce titre, le bailleur doit leur assurer une jouissance paisible des lieux loués, ce qu'il n'a pas fait, se désintéressant du sinistre dont ils ont été victime. Selon l'article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce ; qu'il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Selon l'article 1725 dudit code, il n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée, sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel. L'absence d'obligation de garantir le trouble de jouissance causé au preneur par des tiers, prévue par l'article 1725 dudit code, ne dispense pas le bailleur de son obligation de faire, pendant la durée du bail, les réparations nécessaires autres que locative. En l'espèce, il résulte du rapport d'expertise du 3 mars 2015 produit par chacune des parties que le 27 août 2014, un dégât des eaux s'est produit dans l'appartement du 1er étage, situé au-dessus des locaux loués à M. et Mme [E], que l'eau traversa le plancher pour réapparaître dans le laboratoire, occasionnant des dommages à du matériel, à des embellissements et à un faux-plafond. Il résulte de ce qui précède que si la SCI Vauban n'est pas, en application de l'article 1725 du code civil, tenue de garantir le trouble de jouissance causé au preneur par le tiers, qu'il s'agisse de l'occupant des locaux situés au-dessus et non locataire de ladite SCI ou du propriétaire dudit local, elle n'est pas dispensée de son obligation de faire, pendant la durée du bail, les réparations nécessaires autres que locatives. Selon le constat d'huissier de justice du 28 août 2015, le plafond de la pièce située à l'arrière gauche de l'établissement est dégradé, les matériaux constituant le plafond s'effrite, un trou est visible dans le plafond, permettant de voir dans l'appartement du dessus, le plafond est renforcé sommairement par une planche et des tasseaux, une bâche en plastique est positionnée pour retenir la chute des débris. Des débris sont présents au sol sous l'orifice du plafond. Ces constats ont également été faits lors du constat d'huissier du 22 décembre 2015, qui ajoute constater, outre le trou dans le plafond permettant de voir dans la salle de bains de l'étage au-dessus, l'existence d'une plaque en bois fixée au plafond de la pièce située devant la pièce du fond, l'existence d'un cagibi contenant du matériel servant à l'activité professionnelle de la SARL [...] et l'existence d'objets qu'il cite placés dans la partie avant de l'établissement ainsi que dans le domicile privé de M. [E]. Selon le constat d'huissier du 17 février 2016, le plafond a été refait, des plaques ont été posées au plafond, qui laissent apparaître des marques, les plaques ne paraissant ni poncées et n'étant pas peintes, et les jonctions entre les plaques et le mur n'étant pas réalisées. Une étagère n'est pas remise en place et ses éléments sont déposés sur une surface de travail. Divers objets en rapport avec l'activité professionnelle de la SARL [...] sont stockés à l'entrée du magasin, donnant un aspect désordonné du lieu et visible par la clientèle en accédant au magasin. Comme le reconnaît la SCI Vauban, le dégât des eaux a affecté le plancher entre deux étages. La SCI Vauban soutient que le plancher à réparer est commun et M. et Mme [E] font valoir que le dégât des eaux a affecté tant les parties communes, à savoir le gros-oeuvre entre le plancher de l'appartement du 1er étage et le plafond du local loué, que des parties privatives, à savoir la remise en état du plafond. Même si, contrairement à ce que soutiennent M. et Mme [E], il ne résulte pas du procès-verbal de constat du 28 août 2015 que les poutres en bois porteuses ont été altérées, l'huissier de justice indiquant ne pouvant voir cette poutre, il résulte des éléments précités que les travaux de réparation nécessitaient de combler le trou existant entre le plancher du local du 1er étage et le plafond du local loué à M. et Mme [E], et, dès lors, de solidifier le gros oeuvre à cet endroit situé entre le rez-de-chaussée et le premier étage. Ces réparations portaient ainsi sur une partie commune de la copropriété, l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 indiquant que dans le silence ou la contradiction des titres sont réputées parties communes, notamment le gros oeuvre des bâtiments. De surcroît, il s'agit de travaux, qui en application de l'article 606 du code civil, incombe au bailleur, puisqu'ils intéressent la structure de l'immeuble. En revanche, le revêtement du plafond constitue une partie privative au local loué, et relève de l'entretien locatif, ce d'autant qu'il n'est pas soutenu ni démontré que sa seule réfection aurait suffi à remédier au désordre avant ou sans que le gros-oeuvre ne soit réparé. M. et Mme [E] reprochent au bailleur de ne pas avoir participé aux opérations d'expertise, ni n'avoir entrepris de travaux, ni effectué aucune diligence utile pour que le syndic intervienne dans des délais raisonnables. Il sera relevé que le sinistre a eu lieu le 27 août 2014, que l'expert mandaté par l'assureur de la SARL [...] s'est rendu sur place le 2 septembre et 1er octobre 2014. La SCI Vauban ne conteste pas avoir été informée de la réalisation de la mission de l'expertise. Dans ses conclusions (p.3), elle indique avoir été informée par mail du 7 janvier 2015 par les époux [E] de ce que les travaux de remise en état n'avaient pas encore été réalisés. Le rapport déposé par l'expert date du 3 mars 2015. Par lettre du 23 mars 2015, la SCI Vauban a mis en demeure l'agence immobilière Kessler de faire le nécessaire afin que les travaux puissent démarrer au plus vite, puis l'a mise en demeure par lettre de son conseil du 19 mai 2015 d'assurer le suivi du sinistre sous huitaine, le nécessaire n'ayant pas été fait pour la remise en état de l'immeuble, cette seconde lettre précisant que cette agence est le syndic de l'immeuble. La société [...], exploitant le local loué, a mis, par lettre de son conseil du 28 juillet 2015, la société Top Immo en demeure, 'en sa qualité de propriétaire', 'de faire le nécessaire auprès des responsables de ce dommage pour que les travaux de remise en état puissent reprendre au plus vite'. Par lettre du 24 novembre 2015, M. et Mme [E] ont, par lettre de leur conseil adressée à la SCI Vauban, rappelé le courrier du 28 juillet 2015 faisant état du dégât des eaux subi, qu'ils n'avaient pas bénéficié d'une jouissance paisible depuis le 27 août 2014 et qu'elle ne s'est pas conformée à l'obligation de délivrance, la mettant en demeure de les indemniser du préjudice subi au titre des loyers et d'une perte de chiffre d'affaires pendant 15 mois.