Cour d'appel, chambre a - commerciale, 13 septembre 2022 — n° 21/02311

PAR CES MOTIFS La cour, statuant contradictoirement, par mise à disposition au greffe, Infirme l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a rejeté le surplus de la créance de la société SCI Bretonn au passif de la procédure collective de la société AMD. Statuant à nouveau, Rejette la demande d'admission de la créance de la SCI Bretonn à hauteur de 157 675 euros à titre chirographaire. Condamne la SCI Bretonn aux dépens de première instance et d'appel. Condamne la SCI Bretonn à payer à la SELARL Franklin Bach prise en la personne de M. Bach, ès qualités, la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE S. TAILLEBOIS C. CORBEL

~~~~ FAITS ET PROCÉDURE Le 9 août 1994, la société SJ, aux droits de laquelle vient la SCI Bretonn, a donné à bail commercial à la société AMD Accessoires Modes Diffusion (ci-après société AMD) des locaux à usage industriel situé zone industrielle, [Adresse 6] à [Localité 7]. Ce bail a été renouvelé le 1er juillet 2006 aux clauses et conditions du bail expiré, moyennant un loyer annuel de 129 566,72 euros hors charges et hors taxes. Le 9 juillet 2014, un plan de sauvegarde de la société AMD a été adopté par un jugement du tribunal de commerce d'Angers. En 2017, une instance a été introduite par la locataire devant le juge des loyers commerciaux en fixation à la baisse du prix du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2017. Par jugement du 17 novembre 2020, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d'Angers, confirmé par arrêt du 28 septembre 2021, a fixé ce loyer à la somme de 114 100 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2017. Par jugement du 26 février 2020, le tribunal de commerce a prononcé la résolution du plan de sauvegarde arrêté le 9 juillet 2014 et a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la société AMD. La SELARL Franklin Bach, prise en la personne de M. Bach, a été désignée en qualité de mandataire judiciaire. Ce jugement a été publié au BODACC le 4 mars 2020. Par deux jugements du 27 mai 2020, le redressement judiciaire a été converti en liquidation judiciaire avec poursuite d'activité jusqu'au 1er juin 2020, la SELARL Franklin Bach étant désignée en qualité de liquidateur judiciaire, et un plan de cession des actifs de la société AMD a été arrêté, qui exclut le droit au bail. Ce dernier jugement constate l'accord du bailleur pour une sous-location entre la société AMD et le cessionnaire aux conditions tenant notamment au règlement mensuel de la provision à verser au titre de la taxe foncière, à ce que le bailleur soit prévenu suffisamment à l'avance du départ du repreneur et a dit que le repreneur régularisera un contrat de sous-location avec le bailleur d'une durée de six mois sur la base d'un loyer annuel de 115 000 euros HT et hors charges. Par courriel du 7 septembre 2020, le repreneur a informé la SCI Bretonn qu'il entendait quitter les locaux. Par lettre recommandée du 9 octobre 2020, M. Bach en sa qualité de liquidateur de la société AMD a notifié à la SCI Bretonn, en application de l'article L. 622-14 du code de commerce, la résiliation du bail à effet au 30 septembre 2020. Par lettre du 30 octobre 2020, la SCI Bretonn, se prévalant des dispositions de l'article R. 622-21 du code de commerce, et faisant valoir qu'à la suite de la résiliation anticipée du bail, elle détenait sur la société AMD une créance globale comprenant la taxe foncière ainsi que les loyers à échoir à titre de dommages et intérêts, a déclaré à M. Bach une créance d'un montant de 706 892,40 euros TTC, se décomposant comme suit : - Loyer du 4ème trimestre 2020 : 47 980,80 euros TTC - Taxe foncière année 2020 : 19 088,40 euros TTC. - Loyer année 2021 : 191 923,20 euros TTC. - Loyer année 2022 : 191 923,20 euros TTC. - Taxe foncière année 2002 : 19 088,40 euros TTC. - Travaux de remise en état : 217 800 euros TTC. Par lettre du 22 février 2021, le mandataire liquidateur à informé la SCI Bretonn que la créance ainsi déclarée était contestée par le débiteur aux motifs, d'une part, que la créance pour travaux se confond avec celle non déclarée en temps et en heure et faisant l'objet d'une demande de relevé de forclusion, et, d'autre part, que la créance réclamée pour non coïncidence de la résiliation à la période triennale n'est pas justifiée. Le 11 mars 2021, dans le délai prévu aux articles L. 622-27 et R. 624-1 du code de commerce, la SCI Bretonn a répondu au mandataire liquidateur qu'elle maintenait sa demande tendant à l'admission au passif de la société AMD de sa créance d'un montant de 706 892,40 euros.

MOTIFS DE LA DÉCISION La créance de la société SCI Bretonn admise par le premier juge au passif de la procédure collective de la société AMD, pour la somme de 157 675 euros à titre chirographaire, correspond au préjudice prétendument causé par la résiliation du bail considérée comme hâtive (79 968 euros), à la taxe foncière pour l'année 2020 (15 907 euros) et aux travaux de remise en état des locaux (61 800 euros). Il convient d'examiner successivement ces trois créances à l'admission desquelles la société AMD et le mandataire liquidateur de cette société s'opposent. Sur la créance d'indemnisation du préjudice prétendument causé par la résiliation du bail considérée comme hâtive La SCI Bretonn invoque les dispositions de l'article L. 622-14 1° du code de commerce selon lesquelles la résiliation intervient au jour où le bailleur est informé de la décision de l'administrateur de ne pas le continuer et dans ce cas, 'l'inexécution peut donner lieu à des dommages et intérêts au profit du cocontractant, dont le montant doit être déclaré au passif'. Elle rappelle que le jugement de cession du 27 mai 2020 a constaté l'accord du bailleur à la sous-location des locaux au profit du repreneur à condition d'être prévenu suffisamment à l'avance de son départ. Elle fait valoir qu'il lui était indispensable de pouvoir bénéficier d'un délai de prévenance avant le départ du repreneur afin de pouvoir entreprendre les démarches utiles à la mise en location du bien et pour procéder au rafraîchissement des locaux et le cas échéant procéder à leur réorganisation, en rappelant que la société AMD les avait occupés pendant vingt-cinq ans et qu'à la sortie du confinement, il était difficile de trouver des entreprises du bâtiment immédiatement disponibles. Le liquidateur l'ayant officiellement informée de la résiliation du bail le 9 octobre 2020 à effet rétroactif au 30 septembre précédent, elle considère qu'il a commis une faute en ne l'informant pas suffisamment à l'avance du départ du repreneur. Elle ajoute qu'elle n'a pas été en mesure de prendre les mesures adéquates pour empêcher que les locaux soient 'squattés', en octobre 2020, après la restitution des clés, intrusion favorisée par l'absence d'entretien par la société AMD du système d'alarme, en soulignant que les travaux de mise en sécurité qu'elle a dû alors faire réaliser ont contribué à la dégradation des lieux. Ainsi, elle prétend subir un préjudice tenant à l'impossibilité dans laquelle elle s'est trouvée de relouer rapidement les locaux tout en devant continuer à supporter la charge du remboursement de l'emprunt contracté pour l'acquisition de l'immeuble, préjudice qu'elle évalue à l'équivalent de six mois de loyers. Elle indique que compte tenu de l'impossibilité dans laquelle elle s'est trouvée de relouer rapidement les locaux, elle a été contrainte de les vendre sans délai, à un prix sans rapport avec la réalité. Les appelants répondent qu'une indemnité au titre de la résiliation du contrat ne peut résulter que, soit d'une faute du mandataire de justice qu'il appartient au bailleur de prouver, tout comme l'existence et le quantum du préjudice invoqué, ainsi que le lien de causalité entre cette faute et ce préjudice, soit d'une stipulation du bail prévoyant que le preneur sera tenu au paiement du loyer jusqu'à la fin d'une période triennale quelle que soit la cause de la rupture du contrat. Ils considèrent qu'aucune de ces conditions n'est remplie ; qu'au contraire, la décision de résiliation s'imposait au liquidateur judiciaire en vertu du jugement de cession de l'entreprise qui prévoyait que le repreneur pourrait rester dans les lieux jusqu'à la fin de novembre 2020, de sorte qu'après cette date, aucune activité ni fonds de commerce ne pouvait être exploités dans les locaux, ce dont le bailleur était parfaitement informé et que ce dernier aurait d'ailleurs pu se plaindre de la poursuite du bail au-delà de cette échéance, sans activité et sans loyer. Considérant que le bailleur avait connaissance, dès le 27 mai 2020, de la date de libération des locaux qui ne pouvait intervenir après le mois de novembre 2020, qui courrait jusqu'à seulement deux mois après la résiliation effective du bail, ils font valoir que le bailleur était en mesure d'anticiper cette situation dès le 27 mai 2020, ce qu'il a fait puisque l'immeuble a été vendu dès le 29 mars 2021, soit à peine six mois après la date à laquelle il a été libéré, ce dont ils déduisent que le bailleur ne peut prétendre avoir été 'pris de court' par la décision de résiliation alors que le projet de vendre a nécessairement été antérieurement planifié. Ils soulignent que le nouveau propriétaire a fait procéder à une réhabilitation complète et de grande envergure du site au moyen d'un investissement de l'ordre de 2,5 millions d'euros et qui a été terminée moins d'un an après l'acquisition, ce qui suppose qu'elle a été largement anticipée. Ils ajoutent qu'un tel projet rend inopérant le moyen selon lequel l'état du bien aurait pu avoir une quelconque incidence sur la vente. Ainsi, ils prétendent que le sort réservé à l'immeuble démontrerait que la créance alléguée est artificielle et n'a pour objet que d'obtenir une compensation avec la dette de restitution de loyers trop perçus. Sur ce, Le liquidateur a la faculté de résilier le bail commercial à tout moment, sans préavis. Le bailleur est alors en droit d'obtenir le dédommagement du préjudice né de la rupture immédiate du bail en cours, à condition d'en déclarer le montant dans un délai d'un mois comme l'exige l'article R. 622-21 alinéa 2 du code de commerce. La résiliation est effective, par application de la loi, au jour où le bailleur en est informé, soit en l'espèce le 9 octobre 2020. Le fait que le mandataire liquidateur ait indiqué au bailleur que la résiliation prenait effet le 30 septembre 2020 n'a pas pour effet de la rendre irrégulière ni d'en anticiper la date. La SCI Bretonn était informée dès le jugement de cession du 27 mai de ce que sous-location expirerait au plus tard le 27 novembre 2020 et, par suite, que le bail prendrait fin au plus tard à cette date. La rupture anticipée du bail n'est intervenue que moins de deux mois avant cette date butoir. La SCI Bretonn admet avoir été informée, le 7 septembre 2020, de façon informelle par le liquidateur que la sous-locataire allait quitter les lieux le 19 septembre suivant. Elle a vendu le bien moins de six mois après la résiliation du bail, ce qui est un délai relativement court après la fin du bail et qui laisse penser que la vente a été anticipée avant même la notification par le mandataire liquidateur de la résiliation. La bailleresse ne justifie pas avoir cherché à relouer le bien ni cherché à engager des entreprises pour faire les travaux de remise en état en vue de sa re-location. Elle ne démontre pas que du fait de la résiliation immédiate, elle n'aurait pas été en mesure de mettre en location le bien. A défaut de préjudice établi en lien avec l'absence de préavis à la résiliation anticipée, la créance d'indemnisation ne peut qu'être rejetée. Sur la créance de charge de la taxe foncière 2020 La SCI Bretonn entend faire admettre au passif de la société AMD une créance de 15 907 euros HT, soit 19 088 euros TTC au titre de la taxe foncière de l'année 2020 en application des dispositions de l'article L. 622-24 alinéa 5 du code de commerce selon lesquelles les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture, autres que celles mentionnées au I de l'article L. 622-17 sont soumises à déclaration de créance, les délais courant à compter de la date d'exigibilité de la créance.