Cour d'appel, cabinet c, 23 mars 2023 — n° 21/00263

PAR CES MOTIFS , La cour, Statuant par mise à disposition, publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ; Infirme le jugement attaqué en toutes ses dispositions : Statuant à nouveau : Dit que le congé délivré par Mme [W] [F] épouse [I] et M. [G] [X] le 22 mai 2018 à M. [B] [Z] est valable mais emporte obligation pour ceux-ci de verser à M. [B] [Z] une indemnité d'éviction, Condamne M. [B] [Z] à payer à Mme [W] [F] épouse [I] et M. [G] [X] une indemnité d'occupation à compter du 26 mars 2019, indemnité qui sera fixée à un montant égal au dernier loyer payé, Rejette le surplus des demandes, Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens tant de première instance que d'appel. Prononcé à Papeete, le 23 mars 2023. Le Greffier, Le Président, signé : M. SUHAS-TEVERO signé : C. GUENGARD

EXPOSE DU LITIGE : Par contrat de bail en date du 1er mars 1999, Mme [J] [R] [O] [V] a donné à bail commercial à M. [B] [Z] un local situé dans un immeuble à [Localité 2] dit 'ancien magasin Vaitiare' pour une durée de neuf ans ayant commencé à courir à compter du 1er mars 1999 pour se terminer le 28 février 2008. Suite au décès de la bailleresse, ses ayants droit, Mme [D] [S] [W] [F], M. [G] [X], Mlle [T] [H] [C] [F], Mme [P] [F] et Mme [E] [F], ont conclu avec M. [B] [Z] un nouveau bail concernant le même local commercial, pour une durée de neuf ans, ayant commencé à courir à compter du 1er mars 1999 pour se terminer le 28 février 2008, la durée initiale convenue étant maintenue. Par exploit en date du 22 mai 2018, Mme [W] [F] a fait délivrer au preneur un congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime au visa de l'article L 145-17 du code de commerce, pour la date du 26 mars 2019 et sans indemnité d'éviction. Par requête reçue au greffe le 13 février 2019 et par acte d'huissier du 11 février 2019, M. [B] [Z] a fait assigner devant le tribunal civil de première instance de Papeete Mme [D] [S] [W] [F], M. [G] [X], Mlle [T] [H] [C] [F], Mme [P] [F] afin que: - il soit constaté que le congé en date du 22 mai 2018 n'a pas été délivré par l'ensemble des indivisaires représentant le bailleur et qu'il soit déclaré nul et de nul effet, - il soit dit que les motifs allégués dans ledit congé ne sont pas démontrés et le dire nul et de nul effet, - reconventionnellement, les parties défenderesses soient condamnées à réaliser les travaux de réfection de la charpente et de la toiture du bâtiment central du local donné à bail, sous astreinte de 50.000 cfp par jour de retard passé un délai de quinze jours suivant la signification du jugement à intervenir courant pendant trois mois, - il soit dit que, passé le délai de trois mois, le requérant sera autorisé à réaliser à ses frais avancés les travaux de réfection de la charpente et de la toiture et qu'il pourra se retourner contre les bailleurs en remboursement des frais occasionnés sur présentation des factures y afférentes ou par compensation sur les loyers mensuels jusqu'à due concurrence, - l'exécution provisoire du jugement soit ordonnée, - les défendeurs soient condamnés à lui payer la somme de 300.000 cfp en remboursement de ses frais irrépétibles. Par jugement réputé contradictoire en date du 17 mars 2021 le tribunal de première instance de Papeete a : Dit n'y avoir lieu à mise hors de cause de Mme [T] [H] [C] [F], Mme [P] [F] épouse [L] et Mme [E] [F] épouse [Y], Déclaré nul et de nul effet le congé signifié le 27 mars 2018 par Mme [W] [F] épouse [I] à M. [B] [Z], Par suite, débouté Mme [W] [F] épouse [I] et M. [G] [X] de l'ensemble de leurs demandes reconventionnelles, Avant dire droit sur la demande formulée par M. [B] [Z] de prise en charge par les bailleurs des travaux de réfection de la toiture et de la charpente du local loué, Ordonné une mesure de consultation et désigné à cet effet M. [A] [U], Sursis à statuer sur les demandes formulées à ce titre par M. [B] [Z] ainsi que sur les prétentions des parties tendant au remboursement de leurs frais irrépétibles, Réservé les dépens. Par requête d'appel en date du 19 juillet 2021 Mme [W] [F] épouse [I] et M. [G] [X] ont relevé appel de cette décision en demandant de voir : Infirmer en toutes ses dispositions le jugement avant dire droit rendu par le tribunal civil de première instance de Papeete en date du 17 mars 2021, Et, statuant à nouveau, Dire et juger que Mlle [T] [H] [C] [F], Mme [P] [F] épouse [L] et Mme [E] [F] épouse [Y], ne sont plus propriétaires indivis de l'immeuble loué, Dire et juger que M. [G] [X], requérant, confirme que le congé a été délivré à M. [Z] avec son accord, Dire et juger valable, justifié et bien fondé le congé signifié par huissier à M.[Z] le 22 mai 2018,

MOTIFS DE LA DECISION : Sur la demande de mise en cause : Le jugement attaqué a dit n'y avoir lieu à mise hors de cause de Mme [T] [H] [C] [F], Mme [P] [F] épouse [L] et Mme [E] [F] épouse [Y] lesquelles n'avaient pas constitué avocat et n'avaient pas conclu. Il est constant que les appelants ne les ont pas intimées, ce dont l'intimé ne tire comme conséquence que la nécessité de le faire. En cas d'appel en matière contentieuse il appartient à l'appelant de diriger son appel contre ceux qui ont été parties en première instance et tous ceux qui ont été parties peuvent être intimés . L'appelant a l'obligation d'intimer toutes les parties à l'égard desquelles le litige est indivisible, l'indivisibilité du litige s'entendant de l'impossible exécution différenciée de décisions qui pourraient être contradictoires. En l'espèce Mme [W] [F] épouse [I] et M. [G] [X] produisent aux débats l'acte de partage reçu le 28 avril 2010 par Me [K] [L], notaire, attribuant à Mme [W] [F] les 4/5ème indivis du terrain sis à [Localité 2] et des constructions qui y sont édifiées, nul ne contestant l'identité de cet immeuble avec celui objet du bail au bénéfice de M. [Z] et M. [G] [X] restant propriétaire du cinquième restant de cet immeuble. Aucune indivisibilité ne saurait dès lors être encourue quelle que soit la décision rendue, de sorte que les appelants n'ont pas l'obligation d'appeler en la cause Mme [T] [H] [C] [F], Mme [P] [F] épouse [L] et Mme [E] [F] épouse [Y]. La demande à ce titre sera rejetée. Sur la demande tendant aux propriétaires du bien indivis : Les appelants demandent de 'dire et juger que Melle [T] [H] [C] [F], Mme [P] [F] épouse [L], et Mme [E] [F] épouse [Y] ne sont plus propriétaires indivis de l'immeuble loué', ce qui ne constitue pas une demande de nature juridictionnelle dès lors que seul l'acte de propriété confère des droits à ses titulaires, cette demande n'étant en réalité qu'un moyen développé par les appelants au soutien de leurs prétentions. La cour ne devant répondre qu'aux prétentions des parties, il n'y a donc pas lieu de statuer en ce sens. Sur la nullité du congé signifié par huissier à M. [Z] le 22 mai 2018 : Aux termes de l'article L145 du code de commerce, applicable en Polynésie française, le bail commercial est un contrat à durée déterminée, en ce qu'il est prévu qu'il ne peut pas être conclu pour une durée inférieure à neuf années. En outre, à la différence du droit commun du bail qui prévoit que le bail a une durée déterminée et s'éteint à son échéance contractuelle, le bail commercial ne prend pas nécessairement fin à cette date. L'article L145-9 du code de commerce dispose en effet que le bail commercial ne prend fin que par l'effet d'un congé délivré par l'une ou l'autre des parties ou d'une demande de renouvellement signifiée par le locataire. L'identité précise du bailleur doit être mentionnée expressément sur le congé et il appartient à tous les indivisaires de délivrer congé en cas d'indivision du bien loué, le congé ne pouvant être donné par l'indivision elle-même puisqu'elle est dépourvue de la personnalité morale. Le congé donné par un seul indivisaire n'est valable que s'il est ratifié par les autres indivisaires et demeure inopposable aux autres jusqu'à cette ratification. ll incombe donc à l'indivisaire qui a délivré congé au locataire de démontrer qu'il a, au préalable, recueilli l'autorisation des autres indivisaires de ce chef, et ce quelle que soit la part par lui détenue au sein de l`indivision ,ou que les autres indivisaires ont ratifié ce congé. En l'espèce il y a lieu d'observer que le bail initial ne s'est pas éteind à son échéance contractuelle qui était le 28 février 2008 et qu'il était donc reconduit, par tacite reconduction, à compter de cette date. Il a été indiqué que Mme [W] [F] épouse [I] et M. [G] [X] produisent aux débats l'acte de partage reçu le 28 avril 2010 par Me [K] [L], notaire, attribuant à Mme [W] [F] les 4/5ème indivis du terrain sis à [Localité 2] et des constructions qui y sont édifiées, nul ne contestant l'identité de cet immeuble avec celui objet du bail au bénéfice de M. [Z] et M. [G] [X] restant propriétaire du cinquième restant de cet immeuble. En l'espèce, si Mme [W] [F] épouse [I] et M. [G] [X] n'avaient pas directement porté à la connaissance de M. [Z] la nouvelle composition de l'indivision propriétaire du local qu'il louait et n'avaient pas souscrit avec lui un nouveau contrat de bail prenant en compte cet élément, tout au plus M. [Z] aurait-il pu faire valoir une éventuelle inopposabilité à ce titre s'il avait engagé une action à l'encontre des anciens indivisaires avec lesquels il avait contracté. Au vu de la seule propriété de cet immeuble par Mme [W] [F] épouse [I] et M. [G] [X], le congé donné par Mme [W] [F] épouse [I] et expressement ratifié par M. [G] [X] qui le réaffirme dans ses conclusions est régulier en la forme. Le fait que ce congé ne mentionne que le nom de Mme [W] [F] n'entraine pas de nullité de cet acte au demeurant sans aucun grief objectivé subi par M. [Z] de ce fait. Le jugement attaqué sera infirmé de ce chef. Sur les motifs graves et légitimes du congé signifié par huissier à M. [Z] le 22 mai 2018 : Le congé signifié par acte d'huissier en date du 22 mai 2018 à M. [Z] visait 'un refus de renouvellement pour motif grave et légitime, fondé sur l'article L145-17 du code de commerce', en visant 3 manquements du locataire : - le défaut d'entretien de la chose louée, - des travaux non autorisés, - des dégradations des locaux. Il y était précisé que cet immeuble avait été donné à bail le 26 mars 2004 et consenti pour une durée de 9 années venait à expiration le 26 mars 2013 or le contrat de bail en date du 26 mars 2004 reprenait la durée du contrat de bail initial, étant expressement mentionné à l'article 2 de ce contrat qu'il était consenti pour une durée de 9 ans commençant à courir du 1er mars 1999 pour se terminer le 28 février 2008. Les parties conviennent cependant que ce bail s'était reconduit de façon tacite, ce qui était au demeurant rappelé dans le congé délivré le 22 mai 2018. Dès lors, aux termes des dispositions de l'article L145-9 du code de commerce au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Ce délai a été respecté en l'espèce le congé étant donné le 22 mai 2018 pour le 23 mars 2019. Si les appelants ne justifient d'aucune mise en demeure préalable à leur congé, conformément aux dispositions de l'article L145-17 du code du commerce, cette absence, qui n'est pas soulevée par M. [Z], vise à permettre au locataire de procéder à une régularisation éventuelle de la situation de sorte qu'il y a lieu d'apprécier les demandes des appelants, justifiant, selon eux, le congé, en tenant compte des éventuelles régularisations intervenues. Les appelants versent à l'appui de leur demande un constat d'huissier en date du 21 février 2017 dont il ressort qu'en façade, les sous-forgets sont constitués de lattes de bois vétustes qui se décollent et que les tôles qui dépassent sont complètement corrodées, que l'installation électrique est vétuste comprenant des cables dénudés et pas de différentiel, qu'il y a des murs vétustes côté est en contreplaqué, sur l'arrière du bâtiment un grand appentis dont la toiture est vétuste, rouillée, corrodée, sur une charpente en bois vétuste et que la toiture côté est présente également des tôles très corrodées. A défaut de stipulation expresse du bail prévoyant que les travaux de ravalement et de toiture sont à la charge du locataire, M. [Z] ne saurait être tenu pour responsable de l'état de la toiture. De même la vétusté de l'installation électrique ne caractérise aucun défaut d'entretien ou aucune dégradation imputable au locataire.