Cour de cassation, 3ème chambre civile, 6 avril 2023 — n° 19-14.118

Faits et procédure 3. Selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 22 janvier 2019), Mmes [S], [D] et [F] [U] et MM. [N], [X] et [R] [U] (les bailleurs) sont propriétaires indivis de locaux commerciaux donnés en location, dont le droit au bail a été cédé, le 21 mars 2008, à la société civile immobilière La Jetée, aux droits de laquelle est venue une nouvelle société La Jetée (la locataire). 4. En octobre et novembre 2009, la locataire a assigné les bailleurs en exécution de travaux de remise en état du clos et du couvert ainsi qu'en indemnisation de ses préjudices. 5. Après liquidation judiciaire de la locataire prononcée par jugement du 18 décembre 2013, l'instance a été reprise par la société MJSA (le liquidateur) ès qualités. 6. Le liquidateur, invoquant un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance, a demandé leur condamnation au paiement du coût des travaux de remise en état et de dommages-intérêts.

Réponse de la Cour Recevabilité du moyen 8. Le liquidateur conteste la recevabilité du moyen. Il soutient qu'il est incompatible avec les positions adoptées par M. et Mme [U] en appel. 9. Cependant, ces derniers contestaient à titre principal l'ensemble des demandes en paiement de la locataire. 10. Le moyen n'étant pas incompatible avec leur position, il est, dès lors, recevable. Bien-fondé du moyen Vu les articles 1144 et 1149, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, 1719, 1°, et 1720 du code civil : 11. Selon le premier de ces textes, le créancier peut, en cas d'inexécution, être autorisé à faire exécuter lui-même l'obligation aux dépens du débiteur. Celui-ci peut être condamné à faire l'avance des sommes nécessaires à cette exécution. 12. Selon le deuxième, les dommages-intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé. 13. Selon les derniers, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au locataire la chose louée, de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires, autres que locatives. 14. Il résulte de ces textes que, en cas de manquement du bailleur à son obligation de délivrance, le locataire peut, d'une part, obtenir l'indemnisation des conséquences dommageables de l'inexécution par le bailleur des travaux lui incombant, d'autre part, soit obtenir l'exécution forcée en nature, soit être autorisé à faire exécuter lui-même les travaux et obtenir l'avance des sommes nécessaires à cette exécution. 15. Pour condamner les bailleurs à payer à la locataire le coût des travaux nécessaires à la mise en conformité des locaux, l'arrêt retient que, même si ces travaux ne doivent pas être réalisés, ce coût constitue une créance certaine acquise au bénéfice de la procédure de liquidation judiciaire. 16. En statuant ainsi, alors que le coût des travaux de remise en état des locaux ne constitue pas un préjudice indemnisable mais une avance sur l'exécution des travaux, la cour d'appel a violé les textes susvisés. Et sur les seconds moyens des pourvois, rédigés en termes identiques, réunis Réponse de la Cour Vu l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 : 18. Il résulte de ce texte que la réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue. 19. Pour condamner les bailleurs à payer à la locataire une certaine somme au titre du préjudice d'exploitation, l'arrêt, après avoir relevé que le défaut de délivrance conforme, imputable aux bailleurs, avait causé à la locataire une perte de chance d'exploiter l'activité prévue au bail, retient qu'à défaut d'éléments autres que l'expertise judiciaire, cette perte de chance doit être évaluée au montant du prix d'acquisition du droit au bail. 20. En statuant ainsi, en indemnisant un préjudice sans lien avec la chance perdue de réaliser une exploitation rentable, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare la société La Jetée recevable à solliciter la condamnation de l'indivision à payer le coût des travaux de mise en conformité, condamne en conséquence les consorts de l'indivision [U] in solidum à payer à la société La Jetée la somme de 88 902,65 euros et les condamne à lui payer la somme de 100 000 euros au titre du préjudice d'exploitation, l'arrêt rendu le 22 janvier 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ; Condamne la société MJSA, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société La Jetée, aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six avril deux mille vingt-trois.