Cour d'appel, pôle 5 - chambre 3, 30 novembre 2023 — n° 20/06762

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Rejette des débats les conclusions signifiées par la SCI ESPACE IDYLLIQUE le 18 avril 2023; Confirme le jugement rendu le 4 février 2020 par le tribunal judiciaire de Bobigny (N° RG 18/12367) en ce qu'il a condamné la SCI ESPACE IDYLLIQUE à payer à la sté ORTY GYM la somme de 5.000 € de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance outre les intérêts au taux légal à compter du jugement ainsi qu'à lui payer la somme 1.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, a débouté la SCI ESPACE IDYLLIQUE de ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens, a ordonné l'exécution provisoire ; L'infirme pour le surplus ; Statuant à nouveau et y ajoutant ; Condamne la SCI ESPACE IDYLLIQUE à payer à la sté ORTY GYM la somme de 1.500 € en réparation du préjudice lié aux frais de location des box en raison du défaut de délivrance en état d'usage des caves louées ; Condamne la SCI ESPACE IDYLLIQUE à payer à la sté ORTY GYM la somme de 5.000 € en réparation de son préjudice financier résultant des dégâts des eaux ayant affecté les locaux loués; Déboute la sté ORTY GYM de sa demande aux fins de voir condamner la SCI ESPACE IDYLLIQUE à lui payer la somme de 25.960 € au titre des loyers perçus pendant la période de fermeture administrative du fonds de commerce ; Condamne la SCI ESPACE IDYLLIQUE à payer à la sté ORTY GYM la somme de 2.000 € au en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel ; Déboute la sté ORTY GYM du surplus de ses demandes ; Déboute la SCI ESPACE IDYLLIQUE de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. Condamne la SCI ESPACE IDYLLIQUE aux dépens de la procédure d'appel. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

FAITS ET PROCÉDURE Selon acte sous seing privé du 7 mai 2013, la SCI ESPACE IDYLLIQUE a consenti à la société ORTY GYM un bail commercial portant sur les locaux suivants situés dans un immeuble édifié [Adresse 6] à [Localité 3] (93), à destination principalement de salle de sport pour une durée de neuf ans à compter du 21 mai 2013, en contrepartie d'un loyer de 2 200 euros par mois : - le lot 23 constitué d'un séjour, d'une salle de bail et d'une cuisine ; - le lot 24 constitué d'un cellier et d'une buanderie ; - le lot 27 constitué d'un local commercial de 201 m² ; - les lots 14 et 15 constitués de caves. Les locaux à usage commercial ont été loués pour l'exercice des activités notamment de « boutique », « bureau » et « salle de gym etc. ». Par arrêté du 14 novembre 2013, le maire de la commune du Raincy a ordonné la fermeture de la salle de sport exploitée par la société ORTY GYM en raison d'anomalies compromettant la sécurité du public constatées par la commission communale de sécurité et d'accessibilité. La société ORTY GYM a formé un recours à l'encontre de cette décision. Parallèlement, la SCI ESPACE IDYLLIQUE, après avoir fait délivrer à la société ORTY GYM un commandement de payer visant la clause résolutoire, l'a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de constat de l'acquisition de ladite clause. Par ordonnance du 25 août 2014, le juge des référés a condamné la société ORTY GYM à payer au bailleur une provision à titre d'arriéré locatif et a suspendu les effets de la clause résolutoire en accordant au preneur des délais pour s'acquitter de cette dette, dont il est constant qu'elle a depuis lors bien été payée par la locataire. Le 11 décembre 2014, le tribunal administratif de Montreuil, statuant sur le recours introduit par la société ORTY GYM, a annulé l'arrêté municipal du 14 novembre 2013 au motif que le maire du Raincy aurait dû, après avoir pris connaissance de l'avis de la commission susvisée, inviter la société ORTY GYM à procéder aux travaux permettant d'assurer la sécurité du public, avant d'ordonner la fermeture de son établissement, qui ne revêtait pas de caractère d'urgence. Le 17 juin 2016, la société ORTY GYM a cédé son fonds de commerce à la société BEAUTYFORM [Localité 3]. Le 2 novembre 2018, la société ORTY GYM a fait assigner la SCI ESPACE IDYLLIQUE devant le tribunal de grande instance de Bobigny (devenu le tribunal judiciaire). Par jugement du 2 avril 2019, le tribunal a révoqué l'ordonnance de clôture à la demande de la défenderesse, récemment constituée, afin de lui permettre de faire valoir les moyens de sa défense. Il a par ailleurs invité les parties à lui faire connaître leur avis sur une éventuelle mesure de médiation judiciaire. L'affaire a été clôturée le 17 décembre 2019 sans que la SCI ESPACE IDYLLIQUE fasse connaître sa position sur la médiation judiciaire proposée. Par jugement du 04 février 2020, le tribunal judiciaire de Bobigny a : - condamné la SCI ESPACE IDYLLIQUE à payer à la société ORTY GYM la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement ; - condamné la SCI ESPACE IDYLLIQUE à payer à la société ORTY GYM la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté la société ORTY GYM du surplus de ses demandes ; - débouté la SCI ESPACE IDYLLIQUE de ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens ; - ordonné l'exécution provisoire de la décision en toutes ses dispositions. Par déclaration du 2 juin 2020, la société ORTY GYM a interjeté appel partiel du jugement. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 12 avril 2023. MOYENS ET PRÉTENTIONS Par conclusions déposées le 29 mars 2023, la société ORTY GYM, appelante, demande à la cour de : - recevoir la société ORTY GYM dans ses demandes, fins et prétentions ;

MOTIFS DE L'ARRÊT 1. Sur la procédure: Les conclusions signifiées le 18 avril 2023 par la SCI ESPACE IDYLLIQUE, postérieurement à la clôture ne seront pas prises en compte. 2. Sur le fond du litige : 2.1. Sur les obligations contractuelles des parties: Aux termes des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer les locaux en état de servir à l'usage pour lequel ils ont été loués, d'y faire pendant la durée du bail toutes les réparations nécessaires, autres que locatives et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Il en résulte notamment que, sauf stipulations contraires, les locaux doivent être délivrés conformes aux règles applicables à l'activité exercée et les travaux prescrits par l'administration sont à la charge du bailleur. En l'espèce, aucune clause du bail ne dispense le bailleur de son obligation essentielle de délivrer en début de bail des locaux conformes à leur destination , le paragraphe VIII C) du bail ne visant que les travaux rendus obligatoires et les nouvelles réglementations survenus en cours de bail, en stipulant que la répartition de leur charge est à négocier entre les parties. Par ailleurs, selon l'article 1721 du même code, le bailleur doit garantie au preneur pour tous vices ou défauts de la chose louée qui en empêche l'usage même si le bailleur ne les connaissait pas lors de la conclusion du bail, s'il résulte de ces vices ou défauts quelques pertes pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser. Le contrat de bail en cause reprend expressément ces obligations dans ses conditions générales où il est rappelé que le bailleur est tenu notamment de 'délivrer au preneur à la date d'effet du bail des locaux propres à leur destination contractuelle (...) prendre en charge les grosses réparations visées à l'article 606 du code civil. Assurer au preneur une jouissance paisible des locaux et le garantir contre les risques d'éviction et les vices cachés(...)'. S'agissant des obligations du preneur ce contrat précise que ce dernier est tenu notamment de 'Prendre les lieux dans l'état où ils se trouveront au moment de l'entrée en jouissance (...) Effectuer ou faire effectuer, en temps ordinaire comme en cas d'urgence, l'entretien et les réparations locatives dès que nécessaire, de lui même ou sur injonction du bailleur (...)'. 2.2. Sur les frais de location de box: La sté ORTY GYM sollicite le remboursement de la location de deux box de juillet 2013 à juin 2016 utilisés pour stocker divers appareils de sport pour un montant de 6.675 €. A l'appui de sa demande, elle se prévaut d'un constat d'huissier du 13 juin 2014 dont il résulte que les caves louées étaient encombrées et d'un autre constat d'huissier du 7 juin 2016, selon lequel les caves sont toujours encombrées, leur sol baigné d'eau et leur accès impossible. Ainsi que l'expose le jugement déféré, à la motivation duquel il convient de renvoyer sur ce point, il ressort des éléments du dossier que l'encombrement et l'humidité de la cave étaient connus de la bailleresse et préexistaient à la conclusion du bail ; que cette dernière a manqué à son obligation de délivrer un local apte à son utilisation dont elle n'est pas déchargée par la stipulation selon laquelle le preneur prend les locaux dans l'état où ils se trouvent. L'affirmation selon laquelle la locataire n'aurait 'pas réagi' lorsqu'elle a été informée de l'humidité des caves ne dispensent pas davantage la bailleresse de son obligation de délivrance. La sté ORTY GYM produis deux contrats de location conclus en 2013 portant sur des box situés à [Localité 4] et [Localité 5] selon lesquels des box destinés au stationnement lui sont loués respectivement 100 € et 105 € par mois, deux quittances de loyers de ces montants respectifs et un procès verbal de constat d'huissier du 2 juillet 2020 dont il résulte que les box loués sont remplis d'agrès et de machine de fitness manifestement depuis longtemps au vu de la poussière qui les recouvre et de la végétation entravant l'ouverture de la porte du box de [Localité 5]. Il ressort de ces éléments que le défaut de délivrance des deux caves comprises dans l'assiette des locaux loués a privé la locataire d'un local pour entreposer du matériel, cependant il n'est pas démontré que la surface des caves en cause serait aussi importante que celle des deux box loués et aurait pu contenir autant de matériel, ni que l'humidité et leur encombrement a duré effectivement 35 mois, de sorte que le coût de location des box ne peut être pris en compte que partiellement. Au regard des éléments dont dispose la cour, de l'état et la surface visibles des caves sur les procès-verbaux de constat, de l'encombrement important des box apparaissant sur le constat de 2020, du prix du loyer des locaux loués et de celui des box, il apparaît justifié de prendre en compte partiellement le coût de location des box à hauteur un montant de 1.500 € en réparation du préjudice résultant du défaut de délivrance des caves louées. Il convient donc d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la sté ORTY GYM sur ce point et de condamner la SCI ESPACE IDYLLIQUE à lui payer la somme de 1.500 € à ce titre. 2.3. Sur la demande de remboursement des loyers perçus pour la période de novembre 2013 à décembre 2014: La sté ORTY GYM demande l'infirmation du jugement déféré qui l'a déboutée de sa demande de remboursement de loyers aux motifs qu'il ne peut être demandé au bailleur de supporter les conséquences financières d'une décision administrative finalement annulée en raison de son irrégularité et qui n'aurait donc pas due être prise par le maire. Elle soutient que les griefs invoqués dans l'arrêté de fermeture administrative du 14 novembre 2013 font référence à des travaux dont la charge incombait à la bailleresse qui a donc manqué à son obligation de délivrance. La SCI ESPACE IDYLLIQUE demande la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a débouté la demande de remboursement de loyers de la sté ORTY GYM fondée sur le fait qu'elle a été privée de la jouissance des lieux en raison de la décision de fermeture prise par le maire, alors qu'il ne peut être demandé au bailleur de supporter les conséquences financières d'une décision de fermeture admnistrative finalement annulée pour irrégularité. Il est de principe que la partie lésée peut demander la réparation intégrale de son préjudice à chacun des responsables d'un même dommage sans qu'il y ait lieu de tenir compter du partage des responsabilités entre les divers responsables, ce partage n'affectant que les rapports réciproques de ces derniers entre eux. En l'espèce, le contrat de bail a pris effet le 21 mai 2013, quelque mois après, le 3 octobre 2013, la commission communale de sécurité et d'accessibilité a émis un avis défavorable à l'ouverture de l'activité de l'établissement et le 14 novembre 2013, le maire du Raincy a rendu un arrêté de fermeture au public de l'établissement 'ORTY GYM'. Par jugement du 19 décembre 2014, le tribunal administratif de Montreuil, saisi par la sté ORTY GYM, a annulé cet arrêté de fermeture aux motifs notamment qu'après avoir pris l'avis de la commission communale de sécurité et d'accessibilité du 3 octobre 2013, le maire du Raincy n'a pas invité la sté ORTY GYM à procéder aux travaux permettant d'assurer la sécurité du public avant d'édicter l'arrêté de fermeture, et ce, alors qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que la fermeture aurait revêtu un caractère d'urgence et qu'une telle irrégularité de procédure a privé la société requérante d'une garantie prévue par le pouvoir réglementaire et a entaché d'illégalité l'arrêté. L'arrêté de fermeture du 14 novembre 2013 est motivé par le fait que l'établissement ORTY GYM compromet gravement la sécurité du public compte tenu de l'ensemble des anomaliées relevées par la commission communale de sécurité et d'accessibilité et reproduit la liste de ces anomalies parmi lesquelles figurent notamment :