Cour d'appel, 12e chambre, 14 décembre 2023 — n° 22/02379

PAR CES MOTIFS La Cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a : - débouté la société Baalbeck de sa demande en paiement au titre du trop-versé pour la période postérieure au 28 janvier 2015, - débouté la société Baalbeck de sa demande de dommages et intérêts, - donné pour mission à l'expert [G] d'évaluer l'indemnité d'éviction, - ordonné la compensation des créances réciproques et le calcul par la société YTD des loyers et accessoires dus par la société Baalbeck depuis le 28 janvier 2015, en appliquant strictement la clause du bail du 26 mai 1999, - dit que le congé portant refus de renouvellement n'est pas fondé sur un motif grave et légitime, - dit que la société Baalbeck a droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, - sursis à statuer sur l'indemnité d'éviction, - condamné la société YTD Fontainebleau au paiement de la somme de 7.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société YTD Fontainebleau aux dépens, - réservé les dépens afférents à l'expertise ; Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, Déclare irrecevable la demande de la société Baalbeck tenant à ce qu'il soit enjoint à la société YTD Fontainebleau de lui remettre les quittances de loyers sous astreinte ; Condamne la société YTD Fontainebleau à payer à la société Baalbeck la somme de 4.528,43 € au titre du trop-versé pour la période postérieure au 28 janvier 2015 ; Condamne la société YTD Fontainebleau à payer à la société Baalbeck la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts ; Dit que le congé portant refus de renouvellement signifié par la société YTD Fontainebleau le 9 mai 2016 est fondé sur un motif grave et légitime privant la société Baalbeck de son droit à indemnité d'éviction ; Ordonne, à défaut de départ volontaire dans le délai de deux mois suivant la signification du présent arrêt, l'expulsion de la société Baalbeck et de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 2] (92), avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin ; Ordonne, en tant que de besoin, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, aux frais, risques et périls de la société Baalbeck, après avoir été listés, décrits avec précision et photographiés par le commissaire de justice chargé de l'exécution ; Dit n'y avoir lieu à évoquer la demande tendant à la fixation du montant de l'indemnité d'occupation due par la société Baalbeck à compter de l'expiration du bail le 15 novembre 2016 ; Condamne la société YTD Fontainebleau à supporter les frais d'expertise de M. [B] et le coût des commandements de payer des 23 juillet 2014, 8 juin 2015 et 26 février 2016 ; Condamne la société Baalbeck à supporter la moitié des frais d'expertise de M. [G] ; Réserve le surplus des dépens se rapportant aux frais d'expertise de M. [G] ; Fait masse du surplus des dépens et condamne la société YTD Fontainebleau et la société Baalbeck à les supporter chacune par moitié ; Déboute les parties de leur demande au titre des frais irrépétibles. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Monsieur François THOMAS, Président et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,

EXPOSÉ DES FAITS Par acte sous seing privé du 26 mai 1999, la SCI Slim 92, aux droits de laquelle est venue la SCI YTD Fontainebleau, ci-après dénommée la société YTD, a donné à bail commercial à la société Massa, pour une durée de neuf années à compter du 1er juin 1999, des locaux dépendant du centre commercial Charras situé [Adresse 2]), afin qu'elle y exploite une activité de bar-café-restaurant-cafétéria et toutes activités s'y rattachant, moyennant un loyer annuel en principal de 140.000 francs, soit 21.342,86 €. Suivant jugement du 29 août 2007, le tribunal de commerce de Nanterre a prononcé la liquidation judiciaire de la société Massa et désigné Me [J] en qualité de liquidateur. Suivant ordonnance du 15 novembre 2007, le juge commissaire à la liquidation judiciaire de la société Massa a, notamment, ordonné la cession du fonds de commerce de restaurant de la société liquidée au profit de Mme [I] [A] et M. [H] [A], pour le compte de la société Baalbeck en cours de constitution, moyennant le prix de 12.500 € à régler entre les mains du liquidateur. La même ordonnance précisait que les repreneurs devaient également régler une indemnité forfaitaire de 50.000 € à la bailleresse, et qu'un nouveau bail commercial devait être conclu moyennant un loyer annuel de 20.000 € outre les charges de copropriété. La cession du fonds de commerce a été régularisée le 20 mars 2008 entre le liquidateur de la société Massa et la société Baalbeck, à effet rétroactif au 15 novembre 2007. Par actes extrajudiciaires du 18 février 2008, la bailleresse a fait signifier : - au liquidateur de la société Massa et à la société Baalbeck, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail tendant à obtenir le paiement d'une somme de 18.634,51 € au titre des loyers et charges dus au titre du premier trimestre 2008 outre celle 50.000 euros au titre de l'indemnité forfaitaire ; - à la société Baalbeck, un congé portant refus de renouvellement du bail du 26 mai 1999. La société Baalbeck a formé opposition au commandement de payer. Suivant jugement du 9 juin 2011, le tribunal de grande instance de Nanterre a notamment : - Dit qu'un nouveau bail a pris effet entre les parties au 15 novembre 2007, dans les termes et engagements constatés dans l'ordonnance rendue à cette date par le juge commissaire de la liquidation judiciaire de la société Massa ; - Annulé et dit sans effet le congé avec refus de renouvellement du bail délivré par acte du 18 février 2008 ; - Condamné la société YTD Fontainebleau à remettre à la société Baalbeck les quittances des sommes réglées au titre des loyers et charges, mais aussi de l'indemnité, dans les quinze jours de la signification du jugement, puis sous astreinte de 80 € par jour de retard ; - Débouté la société Baalbeck de sa demande de condamnation de la société YTD Fontainebleau à signer un nouveau bail ; - Condamné la société Baalbeck à payer à la société YTD Fontainebleau, en deniers ou quittances, la somme de 5.606,48 € au titre des charges de copropriété et de GIE du premier trimestre 2008 et la somme de 24.957,30 € au titre des loyers et charges des premier et deuxième trimestres 2011. Par acte d'huissier du 10 octobre 2011, la société YTD a fait signifier à la société Baalbeck un commandement aux fins de saisie-vente tendant au recouvrement de la somme de 24.028,18 €, due en exécution du jugement du 9 juin 2011, devenu définitif.

MOTIFS A titre liminaire, la cour relève que la société Baalbeck réclame en pages 17 et 32 de ses conclusions le remboursement de la somme de 50.000 € qu'elle aurait payée en exécution de l'ordonnance du juge commissaire du tribunal de commerce de Nanterre du 15 novembre 2007. Cependant, la cour constate qu'aucun chef de dispositif du jugement déféré ne se rapporte à cette somme et que la déclaration d'appel régularisée par la société Baalbeck le 7 avril 2022 n'en fait pas état, pas plus que la déclaration d'appel établie par la société YTD le 1er décembre 2022. Enfin, la demande de remboursement ne figure pas au dispositif des dernières écritures signifiées par la société Baalbeck, de sorte qu'en application des articles 561 et 954 du code de procédure civile, la cour n'en est pas saisie. Sur les demandes de la société Baalbeck Sur la demande de la société Baalbeck tendant au remboursement d'un trop versé Sur la période antérieure au 28 janvier 2015 La société YTD Fontainebleau soulève la prescription de l'action tendant au remboursement du trop-perçu pour la période antérieure au 28 janvier 2015, dès lors que la demande n'a été formulée que par conclusions signifiées le 28 janvier 2020. La société Baalbeck conclut au rejet de la fin de non-recevoir, expliquant avoir découvert qu'elle avait indûment payé des loyers et des charges de copropriété et de GIE grâce au rapport d'expertise de M. [B] du 10 avril 2019, qui a été entériné par le tribunal. Elle ajoute que la mesure d'expertise est suspensive du délai de prescription et que le 13 octobre 2014, elle a formé opposition au commandement de payer du 23 juillet 2014, de sorte que son action ne peut être considérée comme prescrite. ***** L'article 2224 du code civil dispose que : ' Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer '. Par ailleurs, en vertu de l'article 2241 du même code : ' La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion. Il en est de même lorsqu'elle est portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l'acte de saisine de la juridiction est annulé par l'effet d'un vice de procédure '. Il ressort des éléments de la procédure que la société Baalbeck a fait assigner la société YTD devant le tribunal judiciaire de Nanterre par acte d'huissier du 13 octobre 2014 afin d'obtenir l'annulation du commandement de payer que la société YTD lui a fait signifier le 23 juillet 2014 et le paiement de la somme de 100.000 € de dommages et intérêts. Le tribunal a rappelé dans son jugement que dans le cadre de la mise en état de l'affaire, la société Baalbeck, par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 7 avril 2016, a actualisé ses demandes pour solliciter du tribunal qu'il annule les commandements de payer visant la clause résolutoire des 23 juillet 2014 et 26 février 2016, condamne la société YTD au paiement de la somme de 100.000 € de dommages et intérêts et la déboute de sa demande reconventionnelle de résiliation judiciaire du bail. Il apparait ainsi que lorsque le tribunal a ordonné, avant dire droit, par jugement du 12 janvier 2017, une mesure d'expertise confiée à M. [B], aucune demande de remboursement d'un trop-versé de loyers et de charges de copropriété n'avait été formulée par la société Baalbeck. Comme l'ont justement relevé les premiers juges, ni l'assignation, ni la mesure d'instruction n'ont donc pu interrompre la prescription quinquennale. Le tribunal dans le jugement du 2 mars 2022 précise que la demande de remboursement n'a été présentée pour la première fois que par conclusions notifiées le 28 janvier 2020, après le dépôt du rapport d'expertise de M. [B] le 10 avril 2019 et la cour constate que l'appelante ne justifie pas avoir formulé une telle demande avant cette date. L'action en paiement de la société Baalbeck est donc prescrite pour la période antérieure au 28 janvier 2015. Si la locataire explique qu'elle n'a pris conscience du trop-versé qu'avec le rapport d'expertise judiciaire, le tribunal a pertinemment souligné que la créance dont elle se prévaut trouve son origine dans la facturation des loyers indexés et des charges de copropriété et de GIE assorties de la TVA, problématique qui oppose les parties depuis la reprise du bail de la société Massa par les époux [A] pour le compte de la société Baalbeck en 2007 et qui a donné lieu à plusieurs décisions de justice, notamment le jugement du 9 juin 2011 rendu par le tribunal de grande instance de Nanterre, l'ordonnance du 26 juin 2014 du président du tribunal de commerce de Nanterre et l'arrêt de la cour d'appel de Versailles du 2 septembre 2014. En conséquence, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevable comme étant prescrite l'action de la société Baalbeck tendant au remboursement d'un trop-versé de loyers et de charges de copropriété pour la période antérieure au 28 janvier 2015. Sur la période postérieure au 28 janvier 2015 La société Baalbeck considère que la bailleresse n'ayant pas produit les pièces nécessaires pour lui permettre de vérifier ce qui était réellement dû, sa demande de remboursement du trop-payé est justifiée. Elle relève que le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nanterre le 9 juin 2011 et l'arrêt de la cour d'appel de Versailles du 2 septembre 2014 qui l'ont condamnée au paiement de charges de copropriété et de GIE, n'ont pas précisé s'il s'agissait de toutes les charges de copropriété ou seulement des charges de copropriété imputables au locataire, de toutes les charges de GIE ou seulement des charges de publicité du GIE, comme indiqué dans le bail initial consenti à la société Massa. Elle souligne que le bailleur opère une confusion répétée, de trimestre en trimestre, entre le montant du loyer et des charges dont il réclame le paiement en totalité, les charges de GIE, la taxe d'ordures ménagères, qu'il applique de la TVA sur la provision pour charges, ce qui est interdit, qu'il n'a procédé à aucune régularisation de charges depuis l'acquisition du fonds de commerce en 2007, qu'il ne communique pas les quittances de loyer. Elle indique que par une décision du 26 juin 2014, le tribunal de commerce a précisé qu'en dehors du montant du loyer, les autres clauses et conditions de l'ancien bail n'étaient pas modifiées, alors que depuis de nombreuses années le bailleur facture l'intégralité des charges de GIE, alors au surplus que ces charges ne font pas l'objet de décisions de l'assemblée générale des copropriétaires réunie chaque année. La société Baalbeck demande à la cour d'entériner les calculs de l'expert judiciaire concernant le montant du loyer hors charges et hors taxes indexé, pour la période du 15 novembre 2007 au 23 juillet 2014 et du 24 juillet 2014 au 26 février 2016. Elle rappelle qu'aux termes du rapport d'expertise, le bailleur lui facture, outre l'intégralité des charges de copropriété, ce qu'elle ne peut faire, l'intégralité des charges de copropriété pour tous les lots qu'elle détient dans le centre commercial [Localité 6]. Elle sollicite le remboursement de la somme de 50.000 € qui, aux termes de l'ordonnance du 15 novembre 2007, ne devait être réglée que si un nouveau bail était régularisé entre les parties aux conditions antérieures, ce qui n'a jamais été fait. Elle conclut à la nullité de tous les appels de charges réclamés par le bailleur depuis le 1er mars 2016 majorés des sommes appelées au titre de la TVA sur charges. Le bailleur se prévaut des termes du rapport d'expertise dont il ressort que la société Baalbeck demeure redevable de la somme de 24.013,64 €, qui doit être portée à la somme de 25.334 € pour tenir compte du montant réel des sommes réglées par le preneur. La société YTD conclut par conséquent au débouté de la société Baalbeck de sa demande en paiement. *****