Tribunal judiciaire, 1ère chambre civile, 21 décembre 2023 — n° 20/01274

PAR CES MOTIFS STATUANT par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE la SARL KAABI FRERES recevable en l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions et l’en déclare partiellement bien fondée, DÉCLARE recevable l’intervention de la Compagnie GAN Assurances, CONDAMNE la SCI SIMAG à verser à la SARL KAABI FRERES : - La somme de 27.000 € au titre du préjudice pour privation partielle de la jouissance des lieux, - La somme de 54.000 € au titre du préjudice d’exploitation entre les années 2012 à 2017, - La somme de 2.000 € au titre du préjudice matériel, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires à garantir la SCI SIMAG à concurrence de 10% du montant des dommages-intérêts, DÉBOUTE le syndic de copropriété de sa demande de garantie par la GAN Assurances SA lequel oppose à juste titre sa non-garantie, DÉBOUTE la SCI SIMAG de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles au titre de la résiliation du bail et au paiement d’impayés de loyers, ORDONNE le cas échéant compensation des sommes dues de part et d’autre, CONDAMNE la SCI SIMAG à verser à la SARL KAABI FRERES la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, et le syndicat à garantir le paiement pour 10% de cette somme, DIT n’y avoir lieu à d’autres applications des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNE la SCI SIMAG aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise et sous la même garantie du syndicat, ORDONNE l’exécution provisoire du jugement à intervenir, en toutes ses dispositions, nonobstant appel et sans cautions. La présente décision est signée par Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, et Madame Ophélie CARDIN, Greffier. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

EXPOSE DU LITIGE La SARL KAABI a pris à bail le 13 janvier 2012 un local commercial situé 8, rue André Dumercq à BORDEAUX où elle exerce son activité de restaurant sous la dénomination “l’empereur”, le bail a été renouvelé en 2021. En juin 2012 un dégâts des eaux conduisait à la fermeture de l’établissement durant huit mois, une expertise était ordonnée en référé, l’expert rendait son rapport le 27 juillet 2018 et concluait que le sinistre était lié à des travaux de voirie et plus généralement à un problème d’infiltration des eaux pluviales, les travaux réalisés par l’exploitant n’étant pas à l’origine de ces désordres. L’expert préconisait des travaux de réfection de toiture, une étude technique s’avérant nécessaire pour apprécier des modalités de ventilation de la salle de réception louée au sous-sol et destinée au service de repas. Estimant que le bailleur avait manqué à ses obligations de délivrance de la chose louée en bon état de réparation et avait porté atteinte à sa jouissance paisible la SARL KAABI sollicite l’indemnisation de son préjudice. Aucun accord n’est intervenu entre les parties. *** Au terme de ses dernières conclusions déposées le 4 janvier 2023, la SARL KAABI FRÈRES, Société à responsabilité limitée immatriculée au RCS de Bordeaux sous le n° 750 155 889, dont le siège social est situé 8, rue André Dumercq - 33000 BORDEAUX sollicite de voir : DECLARER la SARL KAABI FRERES recevable en l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions et l’en déclarer bien fondée, CONDAMNER in solidum la SCI SIMAG et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE 8 RUE ANDRE DUMERCQ à verser à la SARL KAABI FRERES : - La somme de 27.000 € au titre du préjudice économique dû aux loyers indûment versés en contrepartie d’un local ne pouvant servir à l’exploitation du fait de l’absence de travaux de la part du bailleur sur les parties privatives et du Syndicat sur les parties communes, - La somme de 113.215 € au titre du préjudice d’exploitation entre les années 2012 à 2017, - La somme de 14.832,20 € au titre du préjudice matériel dû aux installations, équipements, et travaux réalisés en pure perte, - La somme de 3.500 € au titre des frais d’expertise judiciaire avancés, DEBOUTER la SCI SIMAG de l’ensemble de ses demandes formées à titre reconventionnel, ORDONNER le cas échéant compensation des sommes dues de part et d’autre, CONDAMNER in solidum la SCI SIMAG et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE 8 RUE ANDRE DUMERCQ à verser à la SARL KAABI FRERES la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNER in solidum la SCI SIMAG et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE 8 RUE ANDRE DUMERCQ aux entiers dépens, ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir, en toutes ses dispositions, nonobstant appel et sans cautions. Au soutien de sa demande elle rappelle les faits de la cause, analyse le rapport d’expertise, pour en déduire que le bailleur a manqué à ses obligations, les locaux, y compris le sous-sol étant destinés à usage de restaurant, sont soumis à des conditions d’aération et d’absence d’humidité pour être exploités, or les désordres l’affectant sont notamment liés à des remontées capillaire ou à des infiltrations d’eaux pluviales qui sont imputables au bailleur et au syndic de copropriété qui n’ont pas réalisé les travaux qui s’imposaient. Elle souligne que l’expert a écarté toute responsabilité de sa part. Le bail a été conclu pour lui permettre d’exercer tous commerce en particulier celui correspondant à son activité principale de restauration ou à des activités périphériques (karaoké depuis 1988), la cave est à usage de restaurant depuis plus de 30 ans, le règlement de copropriété ne fait pas obstacle à cet usage commercial.

DISCUSSION Selon l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière: 1° De délivrer au preneur la chose louée (...) 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail; L’expert a pu rapporter la chronologie des faits : le bail commercial avec l’exploitant actuel a été conclu le 13 janvier 2012, à compter du mois de mai 2012 des impayés de loyers ont été constatés ; ce qui a motivé un commandement de payer le 22 octobre 2013. Un important dégât des eaux est survenu le 28 juin 2022, il a été remédié à ses causes liées à des travaux de voirie, le locataire a été indemnisé. Cependant l’humidité a persisté et en conséquence l’expertise était destinée à en rechercher les causes. L’expert a constaté des débordements au niveau de la gouttière avec trace de coulures visibles au niveau du linteau, des traces verdâtres du premier étage jusqu’à la partie basse du sol. L’eau chute en cascade sur la façade, endommage l’enseigne lumineuse, la devanture. La conséquence en est une humidité du parement de pierre sur à la voie publique, de la cage d’escalier et de l’alcôve contiguë ainsi que des parois de pierres formant bar sur l’arrière de l’immeuble. L’expert a également noté la présence de sels minéraux en surface de la paroi de pierres dans le restaurant, ce qui l’a conduit à conclure à un phénomène d’humidité par capillarité. Il a précisé que deux extracteurs d’air ont été mis en place le 1er mars 2015 à l’initiative du locataire, cette mise en place a amélioré la situation. L’expert a conclu que les rejaillissements des eaux de pluie provenant des fuites de gouttières constituent le facteur générateur des désordres qui affectent les parements de bois et d’une manière générale fournissent un apport d’eau important qui accentue le phénomène d’humidité, le problème est connu du syndic qui a fait voter une résolution pour la réalisation des travaux en juin 2015, mais cette résolution a été annulée. L’expert également noté que l’aménagement de la cave en salle de restaurant a induit des remontées capillaires, les murs anciens ne disposant pas de protection contre les remontées d’humidité - tout en précisant que les infiltrations provenant de la toiture ou des pierres de façade sont constatées ainsi qu’ à l’emplacement de la grille de ventilation haute sur rue et dans la petite cour de l’immeuble, inaccessible au locataire. L’expert à l’examen des travaux réalisés par la SARL KAABI frères a considéré que ces travaux n’étaient pas à l’origine des désordres constatés. Il a préconisé, outre la ventilation des lieux mise en place par le locataire, une neutralisation des remontées capillaires pour un coût de 6.816 € TTC, la suppression des infiltrations au droit de la grille d’aération pour 1.800 € et la reprise des désordres de la toiture pour un coût estimé à 1.900 € (selon le montant voté en assemblée générale le 19 juin 2015). Il a précisé que selon le contrat de bail le local du rez-de-chaussée est à usage de restaurant et de réserve, dès lors s’agissant de locaux de réception ils doivent être adaptées. Il a considéré que les travaux préconisés en toiture étaient du ressort du syndic. Les conclusions de cet expert rejoignent celles de l’expert [Y] désigné par ordonnance de référé du 20 octobre 2014 qui relevait les débordements au niveau de la gouttière avec chute d’eau en cascade, une saturation des murs en humidité et des remontées par capillarité, le changement de destination de la cave en pièce de réception où aucune humidité ne peut être admise n’ayant pas été accompagné d’un dispositif de protection contre l’humidité, enduisage, natte de drainage, drain en pied de mur... (pièce 29 demandeur). Il appartient au bailleur de délivrer au locataire un local conforme à sa destination, en l’espèce pour l’activité de restauration, le bail précise que le sous-sol est bien affecté à la réception. Le fait que le preneur anime son activité principale de restauration par celle complémentaire de karaoké n’apparaît nullement interdit par le bail qui en termes généraux affecte les lieux à l’activité du preneur (laquelle n’est pas précisée en en-tête). En conséquence il appartenait au bailleur qui mettait à la disposition de son locataire une salle de réception située au sous-sol, dans un espace autrefois destiné à être une cave, de veiller à ce que ce local soit conforme à son usage et donc bénéficie d’un dispositif efficace de déshumidification. En effet l’humidité qui transite dans les sols en terre battue ou par capillarité dans les murs porteurs en pierre calcaire est naturelle et acceptable pour une cave, elle ne peut l’être lorsque les lieux sont loués pour constituer une salle de réception et qui plus est lorsque l’humidité est largement aggravée par des infiltrations connues et auxquelles il n’est pas apporté remède. Il est suffisamment justifié que les travaux effectués par le locataire lors de sa prise de possession n’ont eu aucune incidence sur l’importance de l’humidité liée à d’autres facteurs, de sorte que les arguments développés à ce titre son inopérants, la présence d’un public générant naturellement de l’humidité devait être pris en compte pour la mise en location de l’immeuble qui devait être adapté à cet usage prévu au bail. En outre il n’est pas établi que l’activité “karaoké” soit génératrice d’une aggravation significative de l’humidité, une telle activité complémentaire à l’activité principale n’est en outre nullement proscrite. Si le preneur fait état d’une fréquentation pouvant aller jusqu’à 82 couverts, rien n’indique que cela soit contraire aux règles de sécurité, pour un établissement supposé disposer de 65 couverts mais pour lequel il est possible d’effectuer plusieurs services. Contrairement à la position exprimée par le bailleur il est ainsi parfaitement justifié que la cause principale décelée lors de l’apparition des désordres n’est pas la réalisation de travaux sur la voirie, désordre ponctuel auquel il a été remédié. En revanche il est démontré que les débordements relevés au niveau des gouttières ou l’existence de remontées capillaires ont eu un rôle déterminant dans l’apparition des traces d’humidité. Il appartenait au propriétaire de mettre les lieux à disposition en bon état locatif et non pas au locataire de mettre en place deux extracteurs , ce qu’il a fait en mars 2015 après avoir eu connaissance de la première expertise - le bailleur restant inactif. S’il est noté que la trappe de ventilation à l’arrière du bâtiment a été obstruée, force est de constater que le locataire n’y a pas accès et n’est pas à l’origine de cette obstruction imputée à tort à son action “pour éviter la diffusion de bruit en raison de l’activité de karaoké”. Il n’est pas non plus justifié que la cave a été isolée par la pose de deux portes qui limitent encore l’aération, ce qui n’est nullement retenu par l’expert, la photographie n° 14 incluse dans le rapport n’éclaire pas suffisamment le tribunal sur ce point. Si les travaux d’aménagement restent en fin de bail la propriété du bailleur, le preneur n’ayant droit à aucune indemnisation de ce chef, il ne saurait en être de même lorsque le locataire se substitue au propriétaire pour réaliser les travaux que celui aurait dû entreprendre pour satisfaire à son obligation de délivrance (mise en place d’extracteurs efficaces) ou encore lorsque les travaux d’aménagements réalisés par le locataire ont subi des dégradations importantes par le fait du bailleur, en particulier en raison de la persistance de désordres auxquels il na pas mis un terme.