Cour d'appel, ch. civile et commerciale, 21 décembre 2023 — n° 21/04372

PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire ; Infirme partiellement le jugement entrepris, le complétant reprenant l'intégralité du dispositif pour une meilleur compréhension et statuant par disposition nouvelles au regard de l'évolution du litige ; Déclare recevable l'action des époux [C] ; Déboute Monsieur et Madame [C] de leur demande tendant à la nullité du congé ; Dit que le congé délivré le 30 mars 2018 ne repose pas sur un motif grave et légitime ; Fait injonction à Monsieur [M] [T] et à Madame [P] [S] épouse [T] de délivrer à Monsieur [U] [C] et à Madame [G] [O] épouse [C] les quittances de loyer de mars 2018 jusqu'à la restitution effective des lieux ; Dit que cette obligation est assortie d'une astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours depuis la signification du jugement ; Condamne à l'issue de l'expertise ordonnée par le premier juge, Monsieur et Madame [T] à payer à Monsieur et Madame [C] la somme de 116 989 euros au titre de l'indemnité d'éviction ; Dit que la demande au titre de l'indemnité provisionnelle est sans objet et que la demande de rectification matérielle sur ce point est sans objet ; Déboute Monsieur et Madame [T] de leur demande tendant à l'expulsion de Monsieur [U] [C] et de Madame [G] [C] née [O], ainsi que de tout occupant introduit de leur chef et à l'enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux ; Condamne Monsieur et Madame [C] à payer à Monsieur et Madame [T] une indemnité d'occupation égale montant du dernier loyer annuel outre le remboursement de la taxe foncière. Les époux [C] et ceci par fractions mensuelles de cette indemnité jusqu'à leur départ des lieux. Déboute Monsieur et Madame [C] de leur demande au titre de la procédure abusive ; Y ajoutant Condamne Monsieur et Madame [T] aux dépens de première instance et d'appel en eux compris le coût de l'acte d'huissier du 3 juillet 2017 d'un montant de 82,84 euros délivré dans le cadre de la demande de renouvellement du bail commercial et les frais de l'expertise judiciaire; Condamne Monsieur et Madame [T] à payer Monsieur et Madame [C] la somme de 8000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel. La greffière, La présidente,

* * * EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Suivant acte sous seing privé du 31 mars 2010, les époux [T] ont consenti aux époux [E] un bail commercial pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2009 portant sur un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] Le 31 mai 2010, les époux [E] ont vendu aux époux [C] leur fonds de commerce connu sous l'enseigne « Le Tabac du Puits Salé » et leur droit au bail sous couvert de l'accord des propriétaires de l'immeuble. Par acte d'huissier du 3 juillet 2017, les époux [C] ont sollicité des époux [T] le renouvellement de leur bail commercial auquel ces derniers se sont opposés par acte d'huissier du 27 juillet 2017. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 4 juillet 2017, les époux [T] ont mis en demeure les époux [C] d'avoir à procéder à la mise en conformité des installations électriques de l'ensemble de l'immeuble et par acte du 20 septembre 2017 visant la clause résolutoire du bail, ils les ont enjoint de cesser certaines activités de vente de jeux de grattage et de journaux et de procéder à l'entretien et aux réparations du local et de leur adresser les certificats de ramonage des cheminées de l'immeuble. Par acte d'huissier du 8 novembre 2017, les époux [T] ont fait assigner les époux [C] devant le président du tribunal de grande instance de Dieppe, statuant en référé, aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail de ces derniers et d' expulsion de leurs locataires. Par ordonnance du 21 mars 2018, le juge des référés a débouté les époux [T] de leurs demandes et leur a enjoint de délivrer aux époux [C] les quittances de loyer des mois d'octobre 2017 à janvier 2018 ainsi qu'un avis d'imposition relatif à la taxe foncière 2017 et il les a condamnés au règlement de 1000 euros à titre provisionnel en indemnisation de leur préjudice. Par acte d'huissier du 30 mars 2018, les époux [T] ont fait délivrer aux époux [C] un congé avec refus de renouvellement de bail commercial pour motifs graves et légitimes sans offre d'indemnité d'éviction prenant effet le 30 septembre 2018. Par acte du 11 décembre 2018, les époux [C] ont fait assigner les époux [T] devant le tribunal de grande instance de Dieppe aux fins notamment de constat de l'irrégularité du congé délivré le 30 mars 2018, de paiement d'une indemnité d'éviction, d'expertise et d'indemnisation. Par jugement du 20 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Dieppe a : - Constaté la nullité du congé avec refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction en date du 30 mars 2018 délivré à Monsieur [C] et à Madame [O] épouse [C] pour défaut de motifs graves et légitimes, - En conséquence, ledit congé ayant valablement mis fin au bail commercial, Monsieur [T] et Madame [S] épouse [T] seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [C] et à Madame [O] épouse [C] une indemnité d'éviction, - Ordonné une mesure d'expertise et désigné en qualité d'expert inscrit sur la liste de la Cour d'appel de Rouen, Monsieur [B] [Z], autorisé à s'adjoindre tout spécialiste de son choix sous réserve d'en informer le juge chargé du contrôle de l'expertise et les parties, avec pour mission de déterminer la valeur de l'indemnité d'occupation au titre du refus du renouvellement du bail commercial relatif à l'immeuble sis [Adresse 3], rapporter toutes constatations utiles et donner le cas échéant son avis sur les comptes entre les parties, - Fait injonction à Monsieur [M] [T] et à Madame [P] [S] épouse [T] de délivrer à Monsieur [U] [C] et à Madame [G] [O] épouse [C] les quittances de loyer de mars 2018 jusqu'à la restitution effective des lieux sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l'échéance d'un délai de 8 jours courant à compter de la signification de la présente décision, - Condamné solidairement Monsieur [M] [T] et Madame [P] [S] épouse [T] à payer à Monsieur [U] [C] et à Madame [G] [O] épouse [C] la somme de 10.000 euros en indemnisation de leur préjudice pour procédure abusive,

MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, la cour retient que c'est par une erreur de plume que les époux [T] demandent à la cour dans le dispositif de leurs conclusions de déclarer les époux [C] irrecevables à demander la nullité du congé, faute d'avoir préalablement demandé la nullité du congé et qu'il convient de lire qu'ils demandent à la cour de déclarer les époux [C] irrecevables à demander la nullité du congé, faute d'avoir préalablement demandé la nullité de la mise en demeure ainsi qu'ils l'indiquent dans leurs conclusions en page 10 dans le paragraphe ''en fait''. Sur l'irrecevabilité de l'action des époux [C] : Les époux [T] soutiennent que : * les époux [C] n'ont pas préalablement à la demande de nullité du congé, invoqué la nullité de la mise en demeure du 20 septembre 2017 qui est un acte de procédure ; ils sont donc irrecevables à invoquer la nullité du congé ; * le tribunal n'a pas statué sur cette irrecevabilité. Les époux [C] font valoir que : * au titre de leur appel incident, ils ont repris dans leurs premières conclusions, leur demande présentée devant le premier juge et tendant à ce que la demande de congé délivrée le 30 mars 2018 soit jugée irrégulière et de nul effet ; Réponse de la cour : Par acte du 11 décembre 2018, les époux [C] ont fait assigner les époux [T] devant le tribunal aux fins notamment de juger irrégulier, nul et de nul effet quoi qu'il en soit sans fondement, le congé délivré le 30 mars 2018, de condamner les époux [T] au paiement d'une indemnité provisionnelle d'éviction. Les époux [T], les époux [C] ont aux termes de cette assignation demandé que soit jugé irrégulier, nul et de nul effet le congé délivré le 30 mars 2018 au premier motif de l'absence de mise en demeure préalable et ensuite en l'absence de motif grave et légitime au titre de l'inexécution des obligations contractuelles. Dans leurs conclusions devant le premier juge, les époux [T] ont demandé à titre principal de déclarer les époux [C] irrecevables à demander la nullité du congé à défaut d'avoir préalablement invoqué la nullité de la mise en demeure. Le premier juge a omis de statuer sur cette fin de non-recevoir, de sorte que le jugement doit être complété sur ce point. En premier lieu, les époux [C] qui ne demandent ni l'infirmation ni l'annulation du jugement n'ont formé aucun appel incident. La cour est saisie de l'appel des époux [T], les époux [C] demandant que le jugement qui a constaté la nullité du congé soit confirmé. En second lieu, les époux [C] soutiennent que le congé délivré le 30 mars 2018 est nul en l'absence de mise en demeure préalable, considérant que le bailleur ne pouvait se prévaloir la mise en demeure du 20 septembre 2017. Dès lors qu'ils se prévalent d'une absence de mise en demeure, ils sont recevables à agir en nullité du congé sans avoir, avant toute défense au fond, invoqué le moyen tiré de la nullité d'une mise en demeure. La fin de non-recevoir sera rejetée. Sur l'existence d'une mise en demeure préalable Les époux [C] soutiennent que * les époux [T] ne pouvaient se prévaloir au titre de cette demande de congé de la mise en demeure du 27 septembre 2017 délivrée au titre de l'inexécution d'obligations locatives dans le cadre de la procédure de résiliation-expulsion du bail commercial engagée le 8 novembre 2017 dont ils ont été déboutés par ordonnance de référé du 21 mars 2018 ; * ils devaient faire signifier une nouvelle mise en demeure en pointant les éventuels nouveaux manquements de leurs locataires y compris ceux qui se seraient poursuivis ou renouvelés postérieurement à la mise en demeure du 20 septembre 2017. Réponse de la cour : Aux termes de l'article L 145-9 alinéa 5 du code de commerce, '' le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.'' Aux termes de l'article L 145-17 du code de commerce, ''le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité : 1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa. (').'' A défaut de mise en demeure préalable, le congé n'est pas nul mais empêche le bailleur de se prévaloir du motif légitime invoqué dans l'acte donnant congé. Par acte extra judiciaire du 20 septembre 2017 visant la clause résolutoire du bail et l'article L 145-17 du code de commerce, les époux [T] ont mis en demeure les époux [C], sous un mois, de cesser certaines activités et de procéder à l'entretien et aux réparations du local et de leur adresser les certificats de ramonage des cheminées de l'immeuble. Par courrier du 25 octobre 2017, l'huissier de justice a informé le bailleur de l'absence de réponse et de document justificatif de la bonne exécution des obligations visées par la mise en demeure. Les époux [T] qui ont engagé une action en référé aux fins de constatation de la clause résolutoire engagée le 8 novembre 2017 en ont été déboutés le 21 mars 2018. Cette ordonnance de référé, qui au surplus a statué sur un objet différend de celui du présent litige, n'a pas l'autorité de la chose jugée sur la question de la validité du congé. Elle n'a pas non plus pour effet de contraindre les bailleurs à délivrer une nouvelle mise en demeure. Par acte du 30 mars 2018, les époux [T] ont fait délivrer aux époux [C] un congé avec refus de renouvellement de bail commercial sans indemnité pour motifs graves et légitimes reprenant les inexécutions des obligations d'entretien et de réparation locatives et de présentation des certificats de ramonage y étant ajouté ''malgré une mise en demeure du 20 septembre 2017''. Il en résulte que le congé délivré par les appelants a effectivement été précédé d'une mise en demeure conformément aux dispositions de l'article L 145-17 du code de commerce. Sur le congé avec refus de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction : Les époux [T] font valoir que : * le procès verbal du 13 avril 2017de Me [X], huissier de justice démontre un défaut d'entretien manifeste des locataires qui se rapporte aux réparations locatives ; * les époux [C] avaient la charge des travaux de mise aux normes de l'installation électrique comme prévu par le bail et l'acte de cession du fonds de commerce ; il ne leur est pas demandé de procéder à une installation électrique aux 2ème et 3ème étages qui y est déjà présente mais de la mettre en conformité ; les travaux listés dans le devis entrent dans la catégorie des réparations locatives ; * l'existence d'une cheminée résulte du constat d'huissier du 1er juin 2010 et le bail rappelle l'obligation de ramonage ; les époux [C] n'ont pas produit de certificat de ramonage. Les époux [C] répliquent que : * le constat d'huissier d'entrée dans les lieux du 1er juin 2010 fait par Me [V], huissier de justice fait ressortir une grande vétusté des lieux ; si le commerce du rez de chaussée est exploité, les étages n'ont jamais pu être utilisés ;