Tribunal judiciaire, 7ème chambre civile, 13 février 2024 — n° 22/00937

PAR CES MOTIFS , Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, CONDAMNE solidairement monsieur [U] [G] et madame [R] [N] épouse [G] à payer à monsieur [D] [L] la somme de 7000 € à titre de dommages et intérêts ; DEBOUTE monsieur [D] [L] du surplus de ses demandes ; CONDAMNE solidairement monsieur [U] [G] et madame [R] [N] épouse [G] à payer à monsieur [D] [L] la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE solidairement monsieur [U] [G] et madame [R] [N] épouse [G] aux dépens ; RAPPELLE l'exécution provisoire de la décision. La présente décision est signée par Madame Anne MURE, Vice-Présidente, et Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier. LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

******************************** EXPOSE DU LITIGE Par acte authentique en date du 30 avril 2021, monsieur [D] [L] a acquis de monsieur et madame [G] une maison à usage d’habitation sise à [Localité 6], moyennant le prix de 242.000 €. Se plaignant de la présence de plusieurs traces d’infiltrations au plafond d’une chambre à l’étage, du bureau au rez-de-chaussée et dans la cheminée, monsieur [L] a régularisé une déclaration de sinistre auprès de son assureur multirisque habitation, GROUPAMA CENTRE ATLANTIQUE, lequel a missionné dans un premier temps la Société AFD afin de rechercher d’éventuelles fuites, puis a mandaté dans un second temps le Cabinet ATLANTECC aux fins d’organisation d’une expertise amiable contradictoire. Suite à cette expertise, monsieur [L] a obtenu de la Société CHARPENTES DIDIER SALVAGE un devis de travaux de réparation de l'ensemble de la couverture d’un montant de 24.851,64 € TTC, dont il a tenté, en vain, d'obtenir le paiement auprès des époux [G]. C'est dans ce contexte, et faute d'accord entre les parties, que par acte du 3 février 2022, monsieur [L] a fait délivrer assignation aux époux [G] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux en réparation de leur préjudice matériel sur le fondement principal des articles 1641 et suivants du Code civil (garantie des vices cachés), et subsidiairement, sur le fondement des articles 1137 et suivants du Code civil (réticence dolosive). Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 septembre 2022, monsieur [L] demande au tribunal, de : "A titre principal, Juger que la maison à usage d’habitation sise [Adresse 2], cadastrée Section C n°[Cadastre 4] et [Cadastre 5], est affectée de vices cachés Condamner solidairement Monsieur [U] [Z] [X] [G] et Madame [R] [N] épouse [G] à payer à Monsieur [D] [L] la somme de 24 851,64 € TTC en indemnisation de ses préjudices A titre subsidiaire, Juger que Monsieur [U] [Z] [X] [G] et Madame [R] [N] épouse [G] ont commis une réticence dolosive au détriment de Monsieur [D] [L] Condamner solidairement Monsieur [U] [Z] [X] [G] et Madame [R] [N] épouse [G] à payer à Monsieur [D] [L] la somme de 24 851,64 € TTC en indemnisation de ses préjudices En tout état de cause, Condamner solidairement Monsieur [U] [Z] [X] [G] et Madame [R] [N] épouse [G] à payer à Monsieur [D] [L] la somme de 4.000 € en application de l’Article 700 du Code de Procédure Civile Condamner solidairement Monsieur [U] [Z] [X] [G] et Madame [R] [N] épouse [G] aux entiers dépens." Selon leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 mai 2022, les époux [G] demandent au tribunal de débouter Monsieur [L] de ses demandes et de le condamner à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. Une ordonnance de clôture est intervenue le 13 janvier 2023.

MOTIFS I/ Sur la demande fondée à titre principal sur la garantie des vices cachés L’article 1641 du Code Civil dispose : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus». La mise en œuvre de la garantie des vices cachés suppose la réunion cumulative de plusieurs conditions: L’existence d’un vice,La gravité du vice,Le caractère caché du vice,L’antériorité du vice par rapport à la vente. En l'espèce, le rapport amiable contradictoire du cabinet ATLANTECC, que le tribunal peut prendre en considération car il est corroboré par le rapport de la Société AFD, dont les conclusions sont identiques, a constaté l'existence de traces de fuites d'eau au plafond d'une chambre à l'étage et du bureau, une absence d'étanchéité sur le pourtour du vélux de la chambre, ainsi que des traces d'eau dans la cheminée. Les deux experts se sont accordés à dire que les infiltrations provenaient des causes multiples suivantes: -absence d'étanchéité en pourtour de la fenêtre de toit de la chambre parentale, -tuiles faîtières cassées au niveau de la partie centrale de la partie courante de la couverture -absence de zinguerie en pourtour du conduit de cheminée. Ces désordres, dont l'existence est incontestable, présentent un caractère de gravité en ce qu'ils touchent au clos de l'habitation et rendent celle-ci impropre à son usage normal. N° RG 22/00937 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WIUB Monsieur [L] ayant régularisé une déclaration de sinistre au titre d'un dégât des eaux le 30 juin 2021, soit seulement deux mois après l'acquisition, il n'est pas contestable que ces vices sont antérieurs à la vente. En outre, quand bien même l'ancienneté de la toiture aurait été apparente lors des visites précédant la vente, l'expert du cabinet ATLANTECC indique que depuis l'extérieur de la cour il n'est pas possible d'observer l'état réel de la toiture et de la charpente autour de la souche de cheminée. Ainsi, les époux [G] ne peuvent arguer du caractère apparent du vice pour l'acheteur au moment de la vente. En conséquence, les vendeurs doivent leur garantie à l'acheteur au titre des vices cachés, en application du texte précité. Les époux [G] revendiquent l'application de la clause exonératoire de garantie figurant à l'acte de vente libellée de la façon suivante : "Vices cachés - Le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices apparents ou cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, à l'exception toutefois et le cas échéant, de ce qui est dit ci-dessus sous le titre "Environnement – Santé publique". Toutefois, cette exonération de la garantie des vices cachés ne peut s'appliquer aux défauts de la chose vendue dont le vendeur a déjà connaissance. " C'est à juste titre que les époux [G] soutiennent qu'ils n'avaient pas connaissance du mauvais état des tuiles. Si les photos contenues dans le rapport ATLANTECC montrent la pose de tuiles neuves à certains endroits de la toiture, il n'est pas possible, comme l'a fait l'expert, d'en déduire que ces tuiles ont été posées par les époux [G] et non par monsieur [L] lui-même. En tout état de cause, quand bien même ce remplacement de tuiles aurait été fait par les vendeurs, cela ne démontre pas qu'ils ont vendu la maison en sachant que le mauvais état général de la couverture provoquerait nécessairement des infiltrations. En revanche, il est établi, par les propres déclarations du vendeur lors de l'expertise amiable que monsieur [G] a vendu la maison en sachant qu'il existait des fuites d'eau par la cheminée et autour du vélux de la chambre parentale. Les vendeurs ne peuvent donc faire valoir la clause exonératoire de garantie s'agissant des deux vices qu'ils connaissaient (défauts de zinguerie autour du conduit de cheminée et défaut d'étanchéité du vélux). En conséquence, s'il n'est pas possible de mettre à la charge des époux [G] la réfection de la totalité de la toiture, telle que prévue au devis de la SARL CHARPENTES DIDIER SALVAGE, en revanche, ils doivent régler le montant de la réparation des désordres dont ils avaient connaissance, consistant dans la mise en place de l'étanchéité du vélux de la chambre parentale et la pose de zinguerie en pourtour du conduit de fumée de la cheminée. Le tribunal évalue ces travaux à la somme de 7000 €, si bien que c'est ce montant que les époux [G] seront solidairement condamnés à payer à monsieur [L]. II/ Sur les autres demandes Les époux [G] qui succombent à l'instance seront solidairement condamnés aux dépens et en tant que tels, condamnés solidairement à payer à monsieur [D] [L] une indemnité qu'il est équitable de fixer à 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. N° RG 22/00937 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WIUB