Cour d'appel, 3ème chambre, 11 avril 2024 — n° 21/02908

PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, DÉBOUTE M. [B] [Z] de sa demande d'expertise ; CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a : - assorti la condamnation de la SA Logiest à effectuer les travaux de reprise des plafonds et de réfection du papier peint dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision, d'une peine d'astreinte de 50 euros par jour de retard pendant trois mois - débouté M. [B] [Z] de sa demande de provision au titre de l'indemnisation de son trouble de jouissance - condamné la SA Logiest aux dépens, y compris le coût de l'expertise - débouté la SA Logiest de sa demande d'indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile ; L'INFIRME en ce qu'il a : - condamné la SA Logiest à procéder au rebouchage de la fissure dans le mur de la chambre, - débouté M. [B] [Z] de sa demande de condamnation de la SA Logiest à procéder à la reprise de la dégradation des extrémités des cadres des portes et panneaux de la porte de la salle de bains et des WC - condamné la SA Logiest à verser à M. [B] [Z] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi en raison du manque de chauffage - débouté M. [B] [Z] de sa demande de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance ; Statuant à nouveau, DÉBOUTE M. [B] [Z] de sa demande de condamnation de la SA Vivest venant aux droits de la SA Logiest à procéder au rebouchage de la fissure dans le mur de la chambre et de sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier lié à la surconsommation de chauffage ; CONDAMNE la SA Vivest à procéder à la réfection des portes et des cadres de porte des toilettes et de la salle de bains dans un délai de deux mois à compter de la signification de l'arrêt sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai et ce pendant trois mois ; CONDAMNE la SA Vivest à payer M. [B] [Z] la somme de 15 euros par mois au titre de l'indemnisation de son trouble de jouissance, à compter du 15 septembre 2016 jusqu'à complet achèvement des travaux de reprise des désordres ; Y ajoutant, DÉBOUTE M. [B] [Z] de sa demande de condamnation de la SA Vivest à effectuer la réparation des portes des chambres n°1 et n°2 et à remplacer les revêtements de sol du couloir et de sa d'indemnisation du préjudice moral et de santé ; DÉBOUTE la SA Vivest de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la SA Vivest et M. [B] [Z] à supporter chacun la moitié des dépens d'appel. DIT n'y avoir lieu à statuer sur la demande d'aide juridictionnelle provisoire. LE GREFFIER LE PRESIDENT

FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 9 novembre 2004, la SA Logiest a consenti à M. [B] [Z] un bail portant sur un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4]. Le 1er septembre 2017, M. [Z] alléguant des désordres affectant le logement, a fait convoquer la SA Logiest devant le tribunal d'instance de Saint-Avold et par jugement avant dire droit du 22 mars 2018, le tribunal a ordonné une expertise judiciaire, dont le rapport a été déposé le 16 juillet 2018. Au dernier état de la procédure, M. [Z] a demandé au tribunal de proximité de Saint-Avold de condamner sous astreinte la SA Logiest à effectuer des travaux (papier peint dans la chambre, rebouchage de la fissure du mur de la chambre, reprise des plafonds et de la peinture du salon et de la chambre, réfection des portes et cadres de porte des wc et de la salle de bains), subsidiairement la condamner à lui verser la somme de 2.608,97 euros en remboursement du coût des réparations, la somme de 3.300 euros au titre du préjudice financier, une indemnité mensuelle équivalant à 25% du loyer mensuel soit 75,50 euros par mois pour le préjudice de jouissance à compter du 1er septembre 2016 jusqu'à complète réalisation des travaux et une provision à valoir sur son indemnisation définitive de 4.228 euros (période du 1er septembre 2016 au 30 avril 2021). La SA Logiest s'est opposée aux demandes et a demandé au tribunal de dire que la réfection du plafond de la chambre et du salon et du papier peint de la chambre sera à sa charge, que la réparation de la fissure du revêtement mural de la chambre est une réparation locative à la charge du locataire, que la réparation des cadres et des panneaux de portes doit être prise en charge par l'assurance du locataire et le condamner à lui verser une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens comprenant le coût de l'expertise. Par jugement du 16 septembre 2021, le tribunal a : - condamné la SA Logiest à faire procéder dans le logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] pris à bail par M. [Z], aux travaux de reprise des plafonds du salon et de l'une des deux chambres avec mise en place d'une toile de verre et réalisation d'une peinture de finition et de rebouchage de la fissure dans le mur de la chambre et réfection du papier peint, le tout dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à peine d'astreinte de 50 euros par jour de retard pendant trois mois - débouté M. [Z] de sa demande de condamnation de la SA Logiest à procéder à la reprise de la dégradation des extrémités des cadres des portes et panneaux de porte de la salle de bains et des WC consécutive au dégât des eaux du 1er avril 2017 ayant fait l'objet d'une déclaration de sinistre auprès de l'assurance couvrant les risques locatifs souscrite par M. [Z] - condamné la SA logiest à verser à M. [Z] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi en raison du manque de chauffage dans les chambres durant les hivers 2016/2017 à 2020/2021, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement - débouté M. [Z] du surplus de ses demandes de dommages et intérêts - condamné la SA Logiest aux dépens, y compris le coût de l'expertise - débouté la SA Logiest de sa demande d'indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration déposée au greffe de la cour le 10 décembre 2021, M. [Z] a interjeté appel du jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande de condamnation de la SA Logiest à procéder à la reprise de la dégradation des extrémités des cadres des portes et panneaux de porte de la salle de bains et des WC, a condamné la SA logiest à lui verser la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi en raison du manque de chauffage dans les chambres durant les hivers 2016/2017 à 2020/2021 et l'a débouté du surplus de ses demandes de dommages et intérêts.

MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur la demande d'expertise L'article 144 du code de procédure civile dispose que les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dés lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer. En l'espèce, au regard des pièces figurant au dossier, notamment du rapport de l'expertise judiciaire déjà réalisée, dont l'appelant ne démontre ni le manque de sérieux, ni une insuffisance d'investigation, la cour s'estime suffisamment informée sur le litige, en particulier sur l'état de l'appartement et la cause des désordres, de sorte que la demande d'une nouvelle expertise est rejetée. Sur la réalisation de travaux Il résulte de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, de lui assurer la jouissance paisible du logement, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires à leur maintien en état et à leur entretien. L'article 7 de la même loi dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Il lui appartient de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies en décret en Conseil d'état, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. En l'espèce, il ressort du rapport d'expertise que l'appartement loué par M. [Z] présente des désordres, l'expert relevant notamment le fait que les plafonds du salon et d'une chambre sont fissurés, les cadres métalliques de la porte de la salle de bains et des toilettes sont rouillés à leur partie basse, les panneaux des mêmes portes sont abîmés en partie basse, l'isolation (habillage placoplâtre) est fissurée dans la chambre sur le mur extérieur à côté de la fenêtre et qu'il est difficile de chauffer correctement les chambres, tout en précisant que ces désordres ne mettent pas en cause la décence du logement. L'appelant ne démontre pas la réalité des autres dégradations qu'il allègue, soit les fuites et ruissellements, la stagnation d'eau sur le balcon, la présence d'eau sous le balatum provenant des toilettes, ou encore la mauvaise qualité de la pose des différentes fenêtres. Les vidéos figurant sur la clé USB qu'il produit ne présentent pas de garanties d'authenticité et leur valeur probante est insuffisante, étant observé qu'elles ne sont étayées par aucune pièce objective, l'expert précisant au contraire qu'aucun point d'humidité ou de moisissure n'a été constaté dans le logement, que l'hygrométrie est normale, que la ventilation est assurée par une cheminée de ventilation naturelle, que des grilles d'aération statique sont aménagées dans les cadres des fenêtres des pièces dites sèches et que toutes les pièces sont pourvues de fenêtres permettant une ventilation complémentaire. S'agissant de la fissuration des plafonds et de la déchirure du papier peint au droit de la fissure dans la chambre, eu égard au caractère limité des appels interjetés à titre principal et incident, la cour n'est pas saisie de la disposition du jugement déféré ayant condamné la SA Logiest à faire procéder à la reprise de ces désordres avec mise en place d'une toile de verre et réalisation d'une peinture de finition pour les plafonds. Sur la fissure dans le mur extérieur de la chambre c'est à tort que le premier juge a estimé que la réparation incombe à la bailleresse. En effet, selon l'article III de l'annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987, la remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement des murs intérieurs et cloison constituent des réparations locatives qui incombent au locataire. Pour l'appartement litigieux, l'expert précise que la fissure qu'il qualifie de légère, se situe dans le doublage du mur qui ne concerne pas la partie structurelle porteuse de l'ouvrage et que seul l'habillage du mur et le papier peint sont concernés, la réparation incombant au locataire dans le cadre de l'entretien courant du logement. Il n'est aucunement démontré que cette dégradation est survenue par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers au sens de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Les attestations produites à cet égard par l'appelant selon lesquelles la fissure est apparue après que les ouvriers ont posé les fenêtres en fin d'année 2010, sont inopérantes, cette considération ne permettant pas à elle seule d'expliquer la cause du désordre ou de l'imputer à l'entreprise ayant installé les fenêtres. Il s'ensuit que le jugement est infirmé et que M. [Z] est débouté de sa demande de reprise de la fissure du revêtement mural. Les dégradations affectant les portes et cadres de porte ont selon l'expert, pour origine un dégât des eaux. Il n'est ni démontré, ni même allégué que les désordres ont une autre cause ou que le sinistre est imputable au locataire et il résulte des déclarations de la préposée de la bailleresse qui a assisté aux opérations d'expertise et confirmé la réalité du dégât des eaux, qu'il est survenu dans les parties communes, plus précisément dans la gaine technique entre les toilettes et la salle de bains. M. [Z] n'en est donc pas responsable et c'est en vain que l'appelante lui oppose la convention d'indemnisation et de recours des sinistres immeuble (IRSI) pour refuser de prendre en charge les réparations qui selon elle doivent être couvertes par l'assurance du locataire. Ni la SA Vivest, ni M. [Z] ne sont signataires de cette convention et dès lors, en application de l'ancien article 1165 du code civil (devenu article 1199) applicable au litige, contrairement a ce qu'a estimé le premier juge, elle n'est pas opposable au locataire et la bailleresse ne peut s'en prévaloir pour se soustraire à son obligation d'effectuer les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état de l'appartement. Le fait que l'assureur de l'appelant a mandaté un expert aux fins de chiffrer le montant des réparations est insuffisant à lui seul pour en déduire qu'une indemnisation a été versée au locataire comme allégué, et il est relevé au contraire que l'expert d'assurance indique dans son rapport que la SA Logiest lui a confirmé être dans l'attente du jugement pour mettre en oeuvre l'ensemble des réparations qui lui incombent. Le jugement est infirmé et la SA Vivest est condamnée à procéder à la réfection des portes et des cadres de porte des toilettes et de la salle de bains dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision sous peine d'astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai et ce pendant trois mois. En revanche, M. [Z] est débouté de sa demande tendant à la condamnation de la bailleresse à effectuer également la réparation des portes des chambres n°1 et n°2 et à remplacer les revêtements de sol du couloir, les désordres allégués n'étant objectivés par aucune pièce du dossier, notamment par le rapport d'expertise qui n'en fait pas état. Sur l'astreinte, il est observé que malgré le jugement assorti de l'exécution provisoire, l'intimée n'a pas réalisé les travaux de réfection des plafonds et qu'elle ne justifie d'aucune cause d'empêchement, ni d'une opposition du locataire rendant l'exécution des travaux impossible.