Tribunal judiciaire, pcp jcp fond, 12 avril 2024 — n° 23/05917

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe, Déclare irrecevable car prescrite la demande de Madame [S] [U] veuve [T], représentée par ses cotuteurs Monsieur [D] [C] et Madame [R] [H] épouse [C], tendant au paiement de l'arriéré locatif pour la période antérieure au 5 juin 2020 ; Rejette l'exception d'inexécution soulevée par Madame [G] [I] Condamne Madame [G] [I] à verser à Madame [S] [U] veuve [T], représentée par ses cotuteurs Monsieur [D] [C] et Madame [R] [H] épouse [C], la somme totale de 17360,35 euros, pour la période du 5 juin 2020 au 22 février 2023, incluant l'arriéré de loyers impayés et les indemnités d'occupation arrêtés à cette date ; Rejette la demande de dommages et intérêts pour la somme de 15000 euros formée par Madame [G] [I] pour procédure abusive ; Rejette la demande de dommages et intérêts pour la somme de 20000 euros formée par Madame [G] [I] ; Condamne Madame [G] [I] à verser à Madame [S] [U] veuve [T], représentée par ses cotuteurs Monsieur [D] [C] et Madame [R] [H] épouse [C], la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette pour le surplus des demandes ; Condamne Madame [G] [I] aux dépens ; Rappelle que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire. La greffière La juge des contentieux de la protection Décision du 12 avril 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/05917 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2LVY

EXPOSE DU LITIGE Par acte notarié du 26 mars 2010, Madame [S] [U] veuve [T] a vendu en copropriété avec constitution de rente viagère à Monsieur [O] [I] et Madame [A] [P] un appartement situé [Adresse 3] [Localité 6]. L'acte précise ainsi que Madame [S] [U] veuve [T] conserve sa vie durant l'usufruit du bien, et que Monsieur [O] [I] et Madame [A] [P] sont nus-propriétaires jusqu'au décès de Madame [S] [U]. Par acte sous seing privé du 3 octobre 2023, Madame [S] [U] veuve [T] a donné à bail à Madame [G] [I] ce logement, pour une durée d'un an à compter du 30 septembre 2014 sous réserve de reconduction ou de renouvellement, pour un loyer de 530 euros, outre 20 euros de provisions sur charges. Par jugement du 31 mars 2022 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, Madame [S] [U] veuve [T] a été placée sous le régime de la tutelle pour une durée de dix ans, et Madame [R] [C] et Monsieur [D] [C] ont été désignés en qualité de co-tuteurs. Par acte de commissaire de justice, un commandement de payer les loyers et charges pour la somme de 33 000 euros en principal a été délivré à Madame [G] [I] (à étude le 4 juillet 2022 pour l'adresse située [Adresse 3] [Localité 6] et à domicile le 30 juin 2022 pour l'adresse située [Adresse 2] [Localité 7]). Par acte de commissaire de justice du 7 juillet 2022, une sommation de justifier de l'occupation du logement a été délivré à Madame [G] [I] (à personne à l'adresse située [Adresse 2] [Localité 7] et à étude à l'adresse située [Adresse 3] [Localité 6]). Par acte de commissaire de justice du 22 décembre 2022, un procès-verbal de constat conforme aux dispositions de l'article 14-1 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989 sur les locaux vacants a été établi. Par ordonnance du 8 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a constaté la résiliation du bail du 3 octobre 2013, ordonné la reprise des locaux abandonnés situés [Adresse 3] [Localité 6], et déclaré abandonnés les biens n'ayant pas de valeur marchande. L'ordonnance du 8 décembre 2022 a été signifiée à Madame [G] [I] le 4 janvier 2023. Par acte du 22 février 2023, le commissaire de justice a dressé un procès-verbal de reprise des lieux situés [Adresse 3] [Localité 6]. L'acte a été signifié à Madame [G] [I] le 14 mars 2023. Par acte de commissaire de justice du 5 juin 2023, Monsieur [D] [C] et Madame [R] [H] épouse [C], agissant en qualité de cotuteurs de Madame [S] [U] veuve [T], ont fait assigner Madame [G] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : -condamner Madame [G] [I] à verser à Madame [S] [U] veuve [T] la somme de 24084,50 euros ; -assortir d'éventuels délais de paiement qui pourraient être demandés par Madame [G] [I] d'une clause de déchéance du terme ; -rappeler que l'exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit et rejeter toute demande visant à l'écarter ; -condamner Madame [G] [I] à payer à Madame [S] [U] veuve [T] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; -condamner Madame [G] [I] aux dépens de l'instance. L'affaire a été appelée à l'audience du 20 novembre 2023 et renvoyée au 14 février 2024 à la demande des parties. L'affaire a été retenue à l'audience du 14 février 2024. Monsieur et Madame [C], agissant en qualité de tuteurs de Madame [S] [U] veuve [T], représentés à l'audience par leur avocat, ont déposé des conclusions écrites aux termes desquelles ils demandent de : -condamner Madame [G] [I] à verser à Madame [S] [U] veuve [T] la somme de 24084,50 euros ; -débouter Madame [G] [I] de l'ensemble de ses demandes ; -assortir d'éventuels délais de paiement qui pourraient être demandés par Madame [G] [I] d'une clause de déchéance du terme ; -rappeler que l'exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit et rejeter toute demande visant à l'écarter ;

MOTIFS DE LA DECISION I.Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription Aux termes de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. Cet article issu de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 a été rendu applicable aux baux en cours par l'article 82 de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015, dans les conditions de l'article 2222 du code civil (en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieur). Le délai de prescription auparavant était celui du droit commun, soit cinq ans (article 2224 du code civil). Sont des causes d'interruption du délai de prescription la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait (article 2240 du code civil) et la demande en justice (article 2241). En l'espèce, les consorts [C] demandent le paiement d'un arriéré locatif entre le 30 juin 2019 et le 22 février 2023, soit une somme totale de 24084,50 euros. Néanmoins, l'assignation aux fins de paiement de ces sommes a été délivrée le 5 juin 2023 de sorte que les sommes antérieures à un délai de trois ans précédant la délivrance de l'assignation, soit le 5 juin 2020, sont prescrites. En conséquence, il convient de déclarer irrecevable car prescrite la demande de paiement de la dette locative pour la période antérieure au 5 juin 2020. II.Sur la date à laquelle le bail a pris fin et les lieux ont été restitués Afin de déterminer si Madame [G] [I] est tenue du paiement d'une dette locative à l'égard des demandeurs, il est nécessaire d'examiner en premier lieu la date à laquelle le bail a pris fin et les lieux restitués à la bailleresse. Aux termes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Le délai de préavis est toutefois d'un mois : 1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ; (...) Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. La restitution de la jouissance de la chose louée est acquise par la remise des clés au bailleur. Ainsi, tant que le preneur n'a pas restitué les clés, il rend impossible la reprise de possession des locaux par le bailleur et reste donc redevable, à l'égard de celui-ci, d'une indemnité d'occupation jusqu'à la remise effective des clés. En l'espèce, le bail a été conclu entre Madame [S] [U] veuve [T] et Madame [G] [I] par un écrit du 3 octobre 2013, et pour une durée d'un an renouvelable à compter du 1er octobre 2013. Faute de délivrance d'un congé par le preneur ou le bailleur, le bail avait ainsi vocation à se renouveler tacitement chaque année. Le fait de ne plus vivre dans les lieux ou de prendre à bail un autre logement n'a pas pour effet d'entrainer la résiliation du bail. En effet, celui-ci ne cesse de produire ses effets que par l'effet du congé et la restitution de la chose louée par la remise des clés. Or, Madame [G] [I] ne justifie avoir adressé aucun congé au bailleur pour le mois de novembre 2017, ni postérieurement. Elle soutient en outre avoir remis les clés, sans pour autant fournir aucun élément à ce titre dans les pièces qu'elle produit. Le fait qu'elle ait pris à bail d'autres logements postérieurement au mois de novembre 2017, tel que cela résulte des différents baux qu'elle verse aux débats et des attestations de ses différents bailleurs est sans effet sur la poursuite du bail du 3 octobre 2013, faute de la délivrance d'un congé et de la remise des clés relatif à ce logement. Le bail s'est ainsi poursuivi entre les parties postérieurement au mois de novembre 2017. Madame [G] [I] soutient que l'article 14-4 de la loi du 6 juillet 1989 introduit un délai d'un mois à compter de la sommation d'avoir à quitter les lieux pour permettre à un commissaire de justice de pénétrer dans les lieux. L'article 14-4 visé par Madame [G] [I] concerne en réalité l'article 14-1 de la même loi, qui prévoit que s'il n'a pas été déféré à la mise en demeure adressée au locataire d'avoir à justifie de l'occupation du logement un mois après signification, le commissaire de justice peut procéder, dans les conditions prévues aux articles L. 142-1 et L. 142-2 du code des procédures civiles d'exécution, à la constatation de l'état d'abandon du logement. Or, les demandeurs ont régulièrement, postérieurement à la délivrance de la sommation d'avoir à justifier de l'occupation des lieux du 7 juillet 2022, soit après l'expiration d'un délai d'un mois à compter de cette date, fait constater que les lieux étaient vacants par procès-verbal de commissaire de justice du 2 décembre 2022 versé aux débats, ce qui a ensuite permis au juge des contentieux de la protection, saisi par requête, de constater la résiliation du bail par ordonnance du 8 décembre 2022. La signification de l'ordonnance est intervenue le 4 janvier 2023, et le procès-verbal de reprise a été dressé le 22 février 2023. Ainsi, et contrairement à ce que fait valoir Madame [G] [I], l'obligation de régler les sommes dues au titre des loyers n'a pas cessé à compter du 8 août 2022 dès lors que le bail n'était pas résilié à cette date mais par l'effet de l'ordonnance du juge des contentieux de la protection du 8 décembre 2023, et ce que n'est qu'à l'issue des opérations de reprise accomplies par le commissaire de justice le 22 février 2023 que la bailleresse a retrouvé la jouissance de son bien. III.Sur l'exception d'inexécution soulevée par Madame [G] [I] En vertu de l'article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations." L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. En application de cet article, le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;