Cour d'appel, 2ème chambre section c, 2 mai 2024 — n° 22/02892

EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 28 octobre 2017, « M. [S] SARL du château » a donné à bail à Mme [B] [Y] et M. [N] [M] un logement situé [Adresse 6]), moyennant le paiement d'un loyer initial de 780 euros, outre le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 780 euros. Les locataires donnaient congé par lettre recommandée du 21 septembre avec accusé de réception en date du 5 octobre 2018 invoquant un délai de préavis réduit à un mois en raison d'une mutation professionnelle. Ils ont quitté les lieux et un état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement le 26 octobre 2018. Arguant de l'absence de restitution du dépôt de garantie en dépit de mises en demeure successives, Mme [B] [Y] et M. [N] [M] ont par acte du 15 février 2021 fait citer M. [T] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciare de Nîmes aux fins d'obtenir notamment la restitution du dépôt de garantie majoré. Par jugement réputé contradictoire du 15 février 2022, le tribunal d'instance de Nîmes a : -condamné M. [T] [S] à payer à Mme [B] [Y] et M. [N] [M] la somme de 3.432 € au titre du remboursement du dépôt de garantie majoré, -condamné M. [T] [S] à payer à Mme [B] [Y] et M. [N] [M] la somme de 300 € à titre d'indemnité en application de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamné M. [T] [S] aux entiers dépens, -débouté Mme [B] [Y] et M. [N] [M] de leur demande en dommages et intérêts. -rejeté l'intégralité des demandes de M. [T] [S], -rejeté les demandes plus amples ou contraires de Mme [B] [Y] et M. [N] [M], -rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit. Par déclaration du 18 août 2022, M. [T] [S] a relevé appel de ce jugement. Par assignation en intervention forcée du 28 octobre 2022, la Sarl du château a été mis dans la cause. Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 25 septembre 2023, auxquelles il est expressément référé M. [T] [S] et la Sarl du château demandent à la cour de : -accueillant l'appel de M. [T] [S] et le déclarant recevable et bien fondé, -accueillant les conclusions de la Sarl du château en sa qualité d'intervenant forcé, -réformer le jugement du tribunal judicaire de Nîmes du 15 février 2022, en toutes ses dispositions, En conséquence, Au principal, -débouter Mme [B] [Y] et M. [N] [M] de l'ensemble de leurs demandes dirigées contre Monsieur [S] [T], Subsidiairement, Et en tout état de cause à l'égard de la Sarl du château, Vu les articles 15 et 22 de la loi du 6 juillet 1989 n°89-462, Vu l'article 1347 du code civil, -déclarer éteinte la créance de Mme [B] [Y] et M. [N] tant à l'égard de M. [T] [S] qu'à l'égard de la Sarl du château, par l'effet de la compensation de créances réciproques des parties, -les débouter en conséquence de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, -les condamner solidairement au paiement de la somme de 1.500 € au profit de M. [T] [S], ainsi que de celle de 1.500 € au profit de la Sarl du château, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. A l'appui de leur appel, ils soutiennent : -que le bailleur est la Sarl du château, ce qui est d'ailleurs parfaitement admis par les parties, et non M.

MOTIFS DE LA DECISION : Il ne ressort pas des pièces du dossier d'irrecevabilité de l'appel que la cour devrait relever d'office et les parties n'élèvent aucune discussion sur ce point. En préliminaire, il y lieu de constater que la question de l'identité du bailleur n'a plus lieu d'être en appel puisqu'il est produit les statuts et la fiche entreprise de la Sarl du château qui révèle que M. [S] est le cogérant de cette société, expliquant la mention, certes maladroite, du bail « M. [S] SARL du château » à la rubrique désignation des parties. D'ailleurs, les intimés ne sollicitent plus comme en première instance la condamnation de M. [S] mais ont appelé en la cause la Sarl du château. Conformément à l'article 15 de la loi du 6/07/1989, lorsque le congé émane du locataire le délai de préavis applicable au congé est de 3 mois. Le délai de préavis est toutefois d'un mois pour le locataire en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi. Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois. En l'espèce, les locataires ont donné congé par lettre recommandée du 21 septembre 2018 avec accusé de réception en date du 5 octobre 2018 invoquant un délai de préavis réduit à un mois en raison d'une mutation professionnelle. Il est constant et d'ailleurs non contesté que si le motif invoqué pour prétendre au délai de préavis réduit est précisé dans le congé, il n'a pas été justifié au moment de l'envoi de la lettre de congé entraînant l'application d'un préavis de 3 mois. Les preneurs soutiennent que le bailleur a accepté le délai réduit et renoncé au délai de préavis de trois puisqu'il a organisé et signé l'état des lieux de sortie, accepté la restitution des clés dans ce délai de un mois et des travaux ont été réalisés postérieurement à ce départ. Cependant, il convient de rappeler que la renonciation à un droit ne se déduit pas de la seule inaction ou du silence de son titulaire. L'acceptation de la remise des clés et l'établissement d'un état des lieux de sortie ne valent donc pas renonciation du bailleur à exiger un préavis de trois mois. Par ailleurs les travaux qui ont été réalisés en décembre 2018 pendant le préavis de trois mois ne suffisent pas à démontrer que le bailleur ait, de manière claire et non-équivoque, renoncé au bénéfice de ce délai d'autant que ces travaux n'ont pas été réalisés à son initiative mais par l'entreprise mandatée par l'assureur des preneurs suite à un dégât des eaux pris en charge. Les intimés ne rapportent d'ailleurs pas la preuve qu'ils ont transmis au bailleur le justificatif de la mutation professionnelle antérieurement à l'assignation en première instance malgré la demande du bailleur dans son courrier du 19 octobre 2018, et le simple fait que le bailleur produise aux débats les documents de l'assurance sollicités dans ce même courrier ne démontre pas qu'ils lui ont transmis le justificatif lors de l'état des lieux comme affirmé unilatéralement dans leur courrier en date du 1er septembre 2020. En conséquence, en l'absence de démonstration de renonciation non équivoque et certaine du bailleur au préavis légal de 3 mois, le locataire était tenu au paiement des loyers et des charges jusqu'à l'expiration du délai de ce préavis soit jusqu'au 21 décembre 2018. Dès lors que selon l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 le dépôt de garantie est restitué déduction faite, le cas échéant des sommes restantes dues au bailleur, le bailleur n'avait pas en l'espèce à le restituer. En conséquence infirmant le jugement déféré, les intimés seront déboutés de leur demande de restitution du dépôt de garantie. Eu égard à la présente décision, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a déboutés Mme [B] [Y] et M. [N] [M] de leur demande dommages et intérêts pour résistance abusive. Le jugement déféré sera infirmé concernant les dépens de première instance et les frais irrépétibles. En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [B] [Y] et M. [N] [M], qui succombent, supporteront les dépens de première instance et d'appel. Il n'est pas inéquitable de laisser supporter à M. [S] et la Sarl du château leurs frais irrépétibles de première instance et d'appel. Ils seront déboutés de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, LA COUR : Après en avoir délibéré conformément à la loi, Statuant publiquement , contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, Infirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a débouté Mme [B] [Y] et M. [N] [M] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant, Déboute Mme [B] [Y] et M. [N] [M] de leur demande de restitution du dépôt de garantie. Condamne Mme [B] [Y] et M. [N] [M] aux dépens de première instance et d'appel, Déboute M. [T] [S] et la Sarl du château de leurs demandes au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel. Arrêt signé par la présidente et par la greffière. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,