Cour d'appel, 5ème chambre, 17 janvier 2024 — n° 21/00641

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe : Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Condamne M. [O] [J] et Mme [C] [B] à payer à M. [Z] [W] et Mme [V] [K] épouse [W] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [O] [J] et Mme [C] [B] aux dépens d'appel. Le Greffier La Présidente

**** APPELANTS : Madame [C] [B] née le 15 Mai 1977 à [Localité 9] (Slovaquie), de nationalité française, commerciale [Adresse 3] [Localité 2] Monsieur [O] [J] né le 14 Avril 1979 à [Localité 6], de nationalité française, informaticien [Adresse 3] [Localité 2] Représentés par Me Gwenaela PARENT de la SCP IPSO FACTO AVOCATS, plaidant/postulant, avocat au barreau de NANTES INTIMÉS : Monsieur [Z] [W] né le 10 Juillet 1950 à [Localité 8], de nationalité française, retraité [Adresse 5] [Localité 4] Madame [V] [W] née [K] née le 21 Février 1953 à [Localité 7], de nationalité française, retraitée [Adresse 5] [Localité 4] Représentés par Me Amélie LERAY, postulant, avocat au barreau de NANTES Représentés par Me Nicolas ALBRESPY de la SARL ALBRESPY AVOCATS, plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX Selon acte sous seing privé du 28 janvier 2018, M. [Z] [W] et Mme [V] [K] son épouse (époux [W]) ont donné à bail à M. [O] [J] et Mme [C] [B] (les consorts Lavrard-Bogdanova) des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 1] à [Localité 7] moyennant un loyer mensuel de 1 600 euros. Un état des lieux a été dressé contradictoirement par les parties lors de 1'entrée dans les lieux le 1er mars 2018 et complété par les locataires dans un courrier daté du 10 mars 2018. Le 25 mai 2018, les consorts Lavrard-Bogdanova ont saisi la commission départementale de conciliation des litiges locatifs sur le fondement des dispositions de l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le 13 septembre 2018, celle-ci a rendu un avis constatant l'absence de conciliation entre les parties. Par acte d'huissier signifié le 14 mai 2020, les consorts Lavrard-Bogdanova ont assigné les époux [W] de comparaître devant le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes. Par acte d'huissier en date du 7 juillet 2020, les époux [W] ont donné congé aux locataires pour reprise pour le 28 février 2021. Par jugement en date du 15 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes a : - condamné les époux [W] à remettre aux consorts Lavrard-Bogdanova le diagnostic amiante avant le 28 février 2021, - assorti cette condamnation d'une astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard passé le 1er mars 2021 et ce, pendant 3 mois, la juridiction se réservant le cas échéant le contentieux de la liquidation, - rappelé que 1'astreinte est exécutoire de plein droit par provision, - débouté les consorts Lavrard-Bogdanova du surplus de leurs demandes, - condamné les consorts Lavrard-Bogdanova aux dépens, - condamné les consorts Lavrard-Bogdanova à payer aux époux [W] une somme de 1 700 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire, - débouté les parties de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif. Le 29 janvier 2021, les consorts Lavrard-Bogdanova ont interjeté appel de cette décision. Les consorts Lavrard-Bogdanova ont quitté le logement le 1er février 2021. Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 28 février 2022, ils demandent à la cour de : - déclarer recevable leurs appel, - infirmer le jugement en ce qu'il : * les a déboutés de leurs demandes tendant à voir reconnaître que les travaux réalisés par les époux [W] ne justifiaient pas l'augmentation du loyer à la somme de 1 600 euros, * les a déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices moraux et financiers, * les a déboutés de leurs demandes relatives au remboursement de la somme engagée pour l'intervention de mesurage de la superficie de la maison, * les a déboutés de leurs demandes relatives à l'erreur sur la surface louée,

MOTIFS DE LA DÉCISION - sur la contestation relative au montant du loyer Les appelants rappellent que le loyer qui leur a été appliqué par les bailleurs étaient de 1 600 euros alors que le loyer appliqué au précédent locataire était de 1 274 euros. Ils estiment que les époux [W] ne justifient pas de travaux d'amélioration permettant une telle augmentation. Ils considèrent que les travaux réalisés figurant au contrat de bail ne constituent qu'une remise dans un état normal d'habitation du logement et ne sont pas des améliorations. Ils observent qu'il n'est justifié par aucune pièce probante l'état préexistant du bien immobilier. Ils font valoir que les époux [W] ne peuvent se constituer des preuves à eux-mêmes de sorte que les pièces n° 17,18,19 et 20 sont inopérantes, et qu'en outre, il leur appartient de démontrer le règlement effectif des factures qu'ils produisent. Ils indiquent que la réfection des peintures et du sol relève du bon état d'usage garanti au locataire entrant dans les lieux. Ils considèrent qu'il n'est pas démontré que l'installation d'un plafond suspendu ait apporté une prestation de meilleure qualité, d'autant qu'il s'agit d'un changement de faux plafond. Ils ajoutent que le remplacement des équipements de la salle de bain ne constitue pas des travaux d'amélioration. En ce qui concerne le nouveau four ou le nouveau réfrigérateur, ils estiment que les bailleurs ne rapportent pas la preuve d'un meilleur confort ou de prestations complémentaires en résultant. Ils poursuivent en indiquant que les seuils d'étanchéité du garage et de la cuisine sont des travaux d'entretien. Selon eux, si la motorisation de la porte du garage et des 4 volets roulants du séjour, de salon et de la cuisine, et la motorisation du volet roulant du rez-de-chaussée apportent une qualité supérieure des prestations existantes, le coût réellement supporté par les propriétaires correspond au seul achat des dispositifs de motorisation soit 756,71 euros. Enfin, ils contestent la prise en compte du coût de la main d'oeuvre non réglée par eux. En conséquence, ils soutiennent que les coûts supportés au titre de travaux d'amélioration, sont notoirement inférieurs à la dernière année de loyer. Ils ajoutent qu'il ne saurait être considéré que le loyer antérieur était particulièrement bas, au regard de l'évolution atypique du marché locatif de [Localité 7] au cours des deux dernières années. Ils s'estiment donc fondés à réclamer à M. et Mme [W] la somme de 11 410 euros, représentant un trop-perçu de loyers, résultant d'une augmentation injustifiée du montant du loyer. Les époux [W], en réponse, demandent à la cour de confirmer le jugement qui rejette les prétentions de ce chef des locataires. Ils font valoir que le loyer acquitté par les derniers locataires était notoirement sous-évalué au regard du bien ayant donné lieu à des travaux importants pour certains, d'entretien mais pour d'autres, d'amélioration. Ils indiquent que le décret n° 83-1178 du 28 décembre 1983 aux articles 2 et 3 de son annexe définit ce qu'il faut entendre par travaux d'amélioration et listent les travaux qu'ils ont réalisés avant l'entrée dans les lieux par les appelants, soutenant qu'une grande majorité relève bien de cette catégorie ; ainsi en est-il, selon eux notamment des travaux suivants : - installation de faux plafonds sur toute la surface du rez-de-chaussée de la maison, ce qui induit un aspect qualitatif supérieur, une économie d'énergie évidente, une meilleure isolation phonique, travaux d'un montant de 6 573,34 euros, - installation de parquet sur toute la surface de l'étage et de la chambre du rez-de-chaussée, en remplacement d'une moquette, travaux d'un montant de 5 480,88 euros, - rénovation de la salle de bains avec installation d'un double vasque et d'un pare-douche vitré en remplacement d'une simple vasque et d'un rideau de douche, représentant la somme de 1 027,42 euros pour les seules fournitures, - installation d'équipements supplémentaires, comme la motorisation de la porte du garage, des volets roulants du séjour/salon/cuisine et chambre du rez-de-chaussée, la pose d'une crédence en inox mais aussi un four et un frigo-congélateur neufs, rappelant qu'il s'agissait d'une location vide, ou un verre sécurit pour la porte palière représentant un coût de 1 346,14 euros pour les seules fournitures. Ils relèvent que le coût total de ces dépenses est donc de 13 527,78 euros (ou de 13 633,30 euros si la cour suivait l'analyse du tribunal qui n'a pas retenu le coût du remplacement du four et du frigo/congélateur). Rappelant que le montant annuel du loyer ancien est de 15 288 euros, et considérant qu'il y a lieu de prendre en compte également la valorisation de la main d'oeuvre et leur investissement personnel, ils estiment bien fondée l'augmentation de loyer appliquée, selon eux, très raisonnable au regard des valeurs locatives du marché. Le logement donné à bail est situé à [Localité 7]. Il n'est pas discuté que cette agglomération correspond à une zone tendue, de sorte que le bail litigieux est soumis aux dispositions des articles 2, 3 et 4 du décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail applicable du 1er août 2023 au 31 juillet 2024, pris en application de l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. L'article 4 dudit décret prévoit : Par dérogation aux dispositions de l'article 3, le loyer du nouveau contrat de location peut être réévalué dans les conditions et les limites suivantes : 1° Lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence définies en application des premier et deuxième alinéas de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises ; 2° Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé dans les limites prévues à l'article 3 ; 3° Le loyer relatif à un logement qui a fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut être librement réévalué. Le bail signé entre les parties le 28 janvier 2018 à effet au 1er mars 2018 prévoit un loyer de 1 600 euros et indique que le montant du loyer du dernier locataire révisé le 1er février 2017 était de 1 274 euros. Il mentionne la liste des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence effectués depuis la fin du dernier contrat de location. Les parties conviennent que les travaux d'amélioration correspondent aux travaux apportant un équipement ou un service nouveau, des prestations de qualité supérieure à celles existantes, ou ceux permettant de diminuer de façon certaine les dépenses d'entretien ou d'exploitation ou qui accroissent la sécurité des biens ou des personnes. Les époux [W] produisent de nombreuses factures de travaux, de matériels et matériaux émises entre novembre 2017 et février 2018, corroborant leurs explications données aux locataires en réponse à un de leur courrier (cf courrier du 14 mai 2018 de la partie appelante), rappelant que des travaux ont été réalisés pendant 5 mois, après le 1er octobre 2017, période pendant laquelle la maison n'a pas eu de locataire.