Cour d'appel, chambre a - commerciale, 25 juin 2024 — n° 23/01113

PAR CES MOTIFS , La cour statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe, Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, sauf à préciser que l'astreinte n'a commencé à courir que deux mois après la signification de l'ordonnance de référé ; y ajoutant, Condamne Mme [D] à réaliser les travaux de remise en état du plafond des sanitaires, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé un délai de deux mois suivant la signification du présent arrêt ; Déboute l'EURL YMM de sa demande de condamnation de Mme [D] à faire réaliser des travaux de remise en état du sol des sanitaires ; Déclare recevable la demande de l'EURL YMM tendant à condamner Mme'[D], sous astreinte, à faire cesser les infiltrations au niveau du mur de la salle du restaurant et à refaire ce mur ; Déboute l'EURL YMM de sa demande tendant à condamner Mme [D], sous astreinte, à faire cesser les infiltrations au niveau du mur de la salle du restaurant et à refaire ce mur ; Déboute Mme [D] de sa demande d'expertise judiciaire ; Déboute l'EURL YMM sa demande de provision à valoir sur l'indemnisation du préjudice de jouissance des sanitaires ; Condamne Mme [D] à verser à l'EURL YMM une provision de 15 000 euros à valoir sur l'indemnisation du préjudice d'exploitation de la salle du sous-sol ; Déboute Mme [D] de sa demande de capitalisation des intérêts ; Déboute Mme [D] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme [D] à verser à l'EURL YMM une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel ; Condamne Mme [D] aux dépens, qui ne comprendront pas le coût des procès-verbaux de constat ; LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE, S. TAILLEBOIS C. CORBEL

~~~~ FAITS ET PROCÉDURE Par deux actes sous seings privés signés les 24 mai 2005 et 6 juin 2005, Mme'[V] [D] épouse [L] (Mme [D]) a donné à bail commercial à la SARL Pinocchio un immeuble situé [Adresse 3] (Maine-et-Loire), le premier étant relatif aux locaux suivants, à usage de restaurant : 'rez-de-chaussée comprenant : une salle de restaurant avec coin cuisine à droite en entrant dans la salle et petit coin barre à gauche de cette pièce, une'arrière salle (d'un niveau supérieur) premier étage : - partie droite du palier comprenant : une salle de restaurant avec cheminée et petit balconnet, un petit débarras (autrefois salle d'eau), un couloir de dégagement, une réserve (à droite au fond du couloir) et des toilettes, - partie gauche du palier comprenant une cuisine - arrière cuisine en partie arrière deuxième étage : - partie droite du palier comprenant une chambre vers rue - partie arrière comprenant une cuisine mansardée, d'une salle d'eau avec WC (à la suite) - partie gauche du palier comprenant une chambre/bureau, troisième étage : grenier à gauche et à droite du palier' et le second acte aux locaux suivants, à usage de café-bar : 'en rez-de-chaussée : une salle de café bar, WC avec coin toilettes (lavabo) en sous-sol : une cave voûtée, un petit local servant de réserve pour les fûts de bière (Le premier et le deuxième étages étant loués par acte séparé)' Le 12 juillet 2007, la SARL Pinocchio a cédé ces deux baux à l'EURL YMM, dont le gérant est M. [M] [I] et qui y exploite un bar-restaurant sous l'enseigne "Le Dublin's". Le 4 mai 2015, un premier dégât des eaux est survenu, qui a donné lieu à un rapport de la SAS Texa, mandatée par la SA MMA Iard, l'assureur de l'EUR YMM, ainsi qu'à un procès-verbal de constat par un huissier de justice en date du 15 juin 2015. Le 28 juin 2017, une procédure de redressement collective a été ouverte au bénéfice de l'EURL YMM et un plan d'apurement a été adopté. Un deuxième dégât des eaux est survenu le 5 janvier 2018, qui a donné lieu à une déclaration de sinistre par l'EURL YMM du 10 janvier 2018. Un 'procès-verbal de constatations relatives aux causes, circonstances et évaluation des dommages' a été signé, le 18 décembre 2018, entre M. [M] [I] (gérant de l'EURL YMM), la SA MMA Iard (son assureur), la SAS Texa (experts mandatés par la SA MMA) et la SA Cabinet Polyexpert (mandatée par la SA Axa Iard, assureur de Mme [D]). Par un courriel du 21 mai 2021, le conseil de l'EURL YMM a avisé celui de Mme [D] de la survenance d'un troisième dégât des eaux. Dans le courant des mois de mai et de juin 2022, Mme [D] a fait réaliser des travaux d'évacuation et de nettoyage du grenier, de bouchage d'une fenêtre et de rempannage, de dépose du cloisonnement en fond des toilettes, de séparation des réseaux d'évacuation des eaux usées et des eaux pluviales, de réalisation d'un nouveau réseau d'évacuation des eaux pluviales et de reprise du siphon disconnecteur. Il a alors été découvert par le maître d'oeuvre de Mme [D] que la poutre chevêtre du plancher haut du premier étage, utilisé comme une salle de restaurant, était sur le point de céder. Par une lettre du 24 juin 2022, l'EURL YMM a déclaré un nouveau sinistre lié à un dégât des eaux survenu dans la cave de son établissement. Elle a fait établir un procès-verbal de constat par un huissier de justice, le 28 juin 2022. Par une lettre officielle du 28 juin 2022, le conseil de l'EURL YMM a mis en demeure Mme [D], par le biais de son avocat, notamment de compléter les travaux, de reprendre la canalisation EU / EP, de l'indemniser des préjudices d'exploitation et de jouissance subis. Cette démarche étant demeurée vaine, l'EURL YMM a fait assigner Mme'[D] en référé devant le tribunal judiciaire d'Angers par un acte du 26'juillet 2022, aux fins d'obtenir sa condamnation à faire réaliser les travaux de réparation sous astreinte et d'obtenir des provisions à valoir sur l'indemnisation de ses préjudices.

MOTIFS DE LA DECISION : Il revient à la cour de statuer, d'une part, sur les travaux et les condamnations prononcées par le premier juge qui sont contestés par Mme [D] dans le cadre de son appel principal mais également sur les demandes sur lesquelles le premier juge a omis de statuer, tel que le sollicite l'EURL YMM dans le cadre de son appel incident. Cette dernière fonde ses demandes sur les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, qui sont reprises plus spécifiquement aux articles 872 et 873 du même code s'agissant des pouvoirs du président du tribunal de commerce, en expliquant notamment l'urgence et le dommage imminent par l'impossibilité d'exploiter correctement les locaux faute de réalisation des travaux par la bailleresse, en particulier s'agissant de la partie restaurant et au risque de mettre en péril le plan de redressement. Il est à cet égard rappelé qu'il appartient à la cour d'envisager tous les fondements juridiques possibles aux demandes qui lui sont soumises, au regard tant des conditions de l'article 872 que de celles de l'article 873 du code de procédure civile. - sur la réalisation des travaux à la charge de Mme [D] : Le juge des référés a considéré qu'il appartenait à Mme [D], en application de l'article 606 du code civil, de faire procéder aux travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble et à le rendre propre à son usage. Il l'a ainsi condamnée à faire procéder à la pose d'un filet anti-volatiles pour protéger le toit, la couverture, les combles et la cour intérieure, comme préconisé par son maître d'oeuvre. A partir du constat d'huissier du 28 juin 2022, il a retenu que des dégâts des eaux avaient occasionné de nombreux désordres dans la cave et dans les toilettes, raison pour laquelle il a condamné Mme [D] à effectuer sous astreinte des travaux de réfection dans cette cave, incluant la cloison. Il a également mis à la charge de Mme [D] la réfection de la terrasse en partie détruite lors des travaux de séparation des réseaux EU/EP. Enfin, il s'est fié au courriel de l'architecte des Bâtiments de France du 8 juin 2022 pour considérer que, si des travaux provisoires avaient été réalisés pour consolider le plancher haut du premier étage du restaurant, il restait nécesaire à Mme [D] de procéder à des travaux pérennes et de déposer une déclaration préalable pour se mettre en conformité aux exigences de la commune d'[Localité 4] reprises dans une lettre du 19 avril 2023. (a) sur la cause des dégâts des eaux : L'EURL YMM démontre avoir subi plusieurs dégâts des eaux. Mme [D], qui n'en conteste pas la réalité, demande néanmoins, à titre subsidiaire, qu'une expertise judiciaire soit ordonnée pour déterminer la réalité et la cause des désordres dénoncés par l'intimée ainsi que pour se prononcer sur les mesures propres à y remédier. Il apparaît donc nécessaire, en tout premier lieu, d'identifier les causes des dégâts des eaux subis par l'EURL YMM dans ses locaux du [Adresse 3]). Un premier dégât des eaux est en effet survenu le 4 mai 2015, dont le procès-verbal de constat du 15 juin 2015 révèle qu'il a provoqué l'effondrement d'une partie du plafond du côté du bar vers les toilettes, qu'il a entraîné des infiltrations au niveau du plafond et des murs des toilettes situées au rez-de-chaussée ainsi que dans la cave. A cette occasion, le Service départemental d'incendie et de secours de Maine-et-Loire rapporte qu'il est intervenu pour déboucher une gouttière bouchée et un rapport de l'expert mandaté par l'assureur de l'intimée précise que 'lors de nos opérations d'expertise, nous constatons la présence d'un ensemble de réseaux eaux pluviales se rejetant sur la toiture du bâtiment occupé par votre assuré. Lors de l'intervention des sapeurs-pompiers, ces derniers ont procédé au nettoyage du chéneau qui été obstrué par des morceaux de tuffeau et des fientes de pigeons'. Le deuxième dégât des eaux est survenu le 8 janvier 2018. L'expert mandaté par l'assureur de Mme [D] a conclu que 'ce dégât des eaux a pour origine la couverture de l'ancienne arrière-cour de l'immeuble. Cette couverture enclavée reprenait les eaux pluviales de l'immeuble au sein d'un chéneau de couverture qui est évacué par un réseau d'évacuation unitaire eaux usées et eaux pluviales'. Les'experts des deux parties ont convenu dans le même sens, le 18 décembre 2018, que le dégât des eaux a eu pour cause le '(...) débordement répété du chéneau de l'immeuble ne présentant qu'un seul descendant. D'autre part, le'réseau unitaire privatif s'engorge et provoque un refoulement dans le local WC'. Le maître d'oeuvre mandaté par Mme [D] a lui-même indiqué, dans une lettre du 12 janvier 2018, que 'les mauvais enduits sur la cour sont la cause majeure des bouchages et des inondations de ses toilettes'. Enfin, un troisième dégât des eaux a été dénoncé le 21 mai 2021 par l'avocat de l'EURL YMM, lequel a fait état d'infiltrations des eaux de pluie par le toit au-dessus des toilettes du rez-de-chaussée. Il est justifié d'une intervention de la SAS SARP Ouest du 7 juin 2021 pour déboucher la canalisation des eaux usées, la société précisant que le 'problème du bouchon, c'est que les crottes de pigeon descendent directement dans la même canalisation du restaurant causant le problème des bouchons réguliers, du fait de la non-séparation des eaux de pluie et eaux usées'. Ces éléments amènent à considérer, avec l'évidence nécessaire au référé et sans qu'il soit besoin de recourir à une mesure d'instruction, que les dégâts des eaux subis par l'EURL YMM trouvent leur origine dans des débordements du chéneau de la toiture de la cour intérieure en raison de l'engorgement du tuyau d'évacuation des eaux pluviales par l'action conjuguée des fientes des oiseaux, d'autant plus nombreux qu'ils trouvaient refuge dans le grenier de l'immeuble grâce à un trou dans la maçonnerie, des chutes de débris des façades voisines et du défaut de dissociation des réseaux EU/EP. Les trois dégâts des eaux sont d'ailleurs tous antérieurs aux mois de mai-juin 2022, au cours desquels Mme [D] a fait réaliser des travaux de rampannage, de bouchage d'une fenêtre dans le grenier et de séparation du réseau EU/EP. (b) concernant la pose d'un filet anti-volatiles : L'EURL YMM affirme que la présence d'oiseaux sur les toits est notamment à l'origine des dégâts des eaux qu'elle subit puisque leurs déjections contribuent à boucher le tuyau d'évacuation des eaux pluviales. Elle invoque un manquement par Mme [D] à son obligation de délivrance et elle estime qu'il lui appartient, pour y remédier, de poser un filet anti-volatiles. Elle relève que cette solution a été recommandée à Mme [D] par son propre maître d'oeuvre et que Mme [D] a toujours admis devoir faire le nécessaire. Elle ajoute que la clause de non-recours contenue dans le contrat ne peut pas lui être opposée puisque Mme'[D] supporte les grosses réparations de l'article 606 du code civil, en ce compris les travaux relatifs au clos et au couvert, et qu'une telle clause ne peut pas exonérer la bailleresse de son obligation de délivrer la chose et de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée. Mme [D] reconnaît que les déjections d'oiseaux, les détritus jetés depuis les immeubles voisins ou transportés par le vent, ont bouché les chéneaux et entraîné le premier dégât des eaux. Pour autant, elle impute ce désordre à un défaut d'entretien régulier des chéneaux et des gouttières par sa locataire et elle oppose que la pose d'un filet anti-volatiles constitue non pas un remède à un vice de construction mais une simple mesure d'amélioration de l'immeuble destinée à alléger l'obligation d'entretien qui incombe à sa locataire. Elle ajoute que chacun les baux contiennent une clause par laquelle la locataire a accepté de prendre les locaux en l'état, qui empêche désormais l'EURL YMM de se plaindre des conséquences d'un vice de construction ou d'infiltrations préexistants à la conclusion du bail.