Cour d'appel, 5ème chambre, 25 septembre 2024 — n° 21/07572

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe : Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Déclare irrecevable la demande de nullité du congé du 17 novembre 2017, formée par M. [F] [M] ; Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Condamne M. [F] [M] aux dépens d'appel. Le Greffier La Présidente

**** APPELANT : Monsieur [F] [M] né le 19 Novembre 1958 à [Localité 8] [Adresse 7] [Localité 9] Représenté par Me Lionel PAPION de la SELARL DEBREU MILON NICOL PAPION, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC Représenté par Me Dominique LE COULS-BOUVET de la SCP PHILIPPE COLLEU, DOMINIQUE LE COULS-BOUVET, Postulant, avocat au barreau de RENNES INTIMÉES : S.C.I. LEFORT [Adresse 5] [Localité 9] Représentée par Me Stéphane BARON de la SCP BARON WEEGER AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC Représentée par Me Sabrina GOZLAN-JANEL de la SELARL GOZLAN-JANEL, Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE Société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 9] Société Coopérative de Crédit, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, ayant fait l'objet des significations prévues par les articles 902 et 911 du code de procédure civile par remise de l'acte à personne habilitée à le recevoir, n'ayant pas constitué avocat [Adresse 4] [Localité 9] Depuis le 22 mars 2013, M. [F] [M] exploite dans un ensemble immobilier comprenant un hôtel situé [Adresse 6] à [Localité 9], un fonds de commerce de débit de boissons et de restauration rapide, sous l'enseigne 'L'Escale'. M. [F] [M] a repris le bail commercial dont M. [P] [R] était le titulaire. Ce bail, d'une durée de 9 ans, avait commencé à courir le 18 mai 2009 pour se terminer le 17 mai 2018. Par acte authentique du 21 avril 2015, l'ensemble immobilier a été acquis par la SCI Lefort auprès de la société RHP. L'acte mentionne que le montant du loyer mensuel dû par M. [M] s'élève à 784,14 euros HT. Afin de remettre aux normes l'hôtel, la SCI Lefort a entrepris des travaux. A l'issue de ceux-ci, sur les 26 chambres exploitées par l'hôtel, deux chambres situées au premier étage nécessitaient des travaux d'évacuation ne pouvant être menés qu'en accédant par le fonds de commerce de M. [F] [M], ce que celui-ci a refusé par courrier du 23 juin 2016. Par acte d'huissier en date du 17 novembre 2017, la SCI Lefort a fait signifier à M. [F] [M] un congé pour le 17 mai 2008 avec offre de renouvellement soumis aux conditions suivantes : - pour une durée de trois ans, soit jusqu'à ce que M. [F] [M] puisse faire valoir ses droits à la retraite en mai 2020 inclus, - l'abandon par M. [F] [M] des actions judiciaires afin d'obtenir 1'indemnisation de son préjudice au titre des travaux entrepris par le bailleur dans l'hôtel, - l'acceptation par le preneur de donner accès aux lieux pris à bail, sans dédommagement, afin que soient réalisés les travaux d'évacuation des deux chambres situées au-dessus du bar. Par acte du 15 janvier 2018, M. [F] [M] a assigné la SCI Lefort devant le tribunal de grande instance de Saint-Brieuc aux fins d'obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 14 609 euros, à titre d'indemnisation de son préjudice d'exploitation en raison des travaux entrepris et de lui donner acte de son accord sur le renouvellement du bail commercial aux conditions initiales. Par jugement du 30 mai 2018, le tribunal de grande instance de Saint-Brieuc a débouté M. [F] [M] de sa demande en paiement dirigée contre la SCI Lefort. Par acte du 24 juillet 2018, la SCI Lefort a assigné M. [F] [M] devant le juge des référés du tribunal de Saint-Brieuc pour notamment voir constater la fin du bail et ordonner l'expulsion du preneur et fixer l'indemnité d'immobilisation. Par ordonnance de référé du 4 octobre 2018, la SCI Lefort a été déboutée de ses demandes au motif de l'existence d'une contestation sérieuse, l'appréciation du principe du renouvellement du bail faisant discussion et la demanderesse échouant à apporter la preuve de l'urgence de la situation. Par acte d'huissier du 7 décembre 2018, la SCI lefort a fait assigner M. [F] [M] et la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] en vue d'obtenir notamment la requalification du congé en congé avec refus de renouvellement et la déchéance de M.

MOTIFS DE LA DÉCISION - sur l'étendue de l'appel L'article 963 du code de procédure civile énonce que lorsque l'appel entre dans le champ d'application de l'article 1635 bis P du code général des impôts, les parties justifient, à peine d'irrecevabilité de l'appel ou des défenses selon le cas, de l'acquittement du droit prévu à cet article. En l'espèce, le droit de timbre prévu à l'article précité n'a pas été acquitté par la SCI Lefort, intimée, ni spontanément lors de sa constitution, ni non plus après l'invitation qui lui a été faite le 16 février 2024 par le greffe d'y procéder. Elle ne bénéficie pas de l'aide juridictionnelle ou n'est pas en attente de la décision devant être rendue par le bureau d'aide juridictionnelle. Par conséquent, en application des dispositions précitées, la cour déclarera irrecevables les conclusions de l'intimée. Il en découle que la cour n'est pas saisie de ses demandes, à savoir, celle tendant à la déchéance de M. [M] de son droit à indemnité d'éviction, et de résiliation du bail pour fautes du preneur et les demandes accessoires à celle-ci. En l'absence de conclusions de l'intimée, il convient de considérer par ailleurs que l'intimée est réputée s'approprier les motifs du jugement et donc approuver les termes de celui-ci. - sur la prescription de l'action en requalification du congé Invoquant l'article L 145-60 du code de commerce, M. [M] estime irrecevable la demande en requalification du congé, formée par la SCI Lefort, observant que le congé a été délivré le 17 novembre 2017 et que la demande de requalification n'est intervenue pour la première fois que dans des conclusions signifiées le 21 novembre 2019. Il soutient qu'une telle action doit être entreprise dans les deux ans du congé et non, comme le retient le tribunal, du jour où le bailleur a connaissance du refus du preneur d'accepter les conditions du bail renouvelé. Il considère que l'ordonnance de référé du 4 octobre 2018 n'interrompt pas la prescription et qu'il est de même de l'assignation du 7 décembre 2018 qui ne contient aucune demande de requalification du congé mais uniquement une demande de constat de la fin du bail commercial en visant un congé avec offre de renouvellement. L'article L 145-60 du code de commerce prévoit que toutes les actions nées du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans. Les actions qui ne mettent pas en cause les règles du statut relèvent de la prescription de droit commun. Le bailleur a délivré un congé le 17 novembre 2017 avec renouvellement du bail commercial sous trois conditions : - renouvellement pour une durée de trois ans, soit jusqu'à ce que le preneur puisse faire valoir ses droits à la retraite en mai 2020 inclus, - l'abandon par le preneur des actions judiciaires afin d'obtenir 1'indemnisation de son préjudice au titre des travaux entrepris par le bailleur dans l'hôtel, - l'acceptation par le preneur de donner accès aux lieux pris à bail, sans dédommagement, afin que soient réalisés les travaux d'évacuation des deux chambres situées au-dessus du bar. Par voie de conclusions notifiées le 21 novembre 2019, la bailleresse a sollicité du tribunal qu'il 'restitue au congé du 17 novembre 2017 la qualification de congé avec refus de renouvellement, le preneur ayant refusé ses conditions.' En l'espèce, le délai de prescription biennale est applicable à cette demande en application de l'article L 145-60 du code de commerce. La prescription biennale peut être interrompue en application des règles des articles 2240 et suivants du code civil, c'est-à-dire par une citation en justice, même en référé. La bailleresse a articulé au visa de l'article 12 du code de procédure civile sa demande de "requalification " du congé délivré le 17 novembre 2017. Par assignation du 24 juillet 2018, la SCI Lefort a saisi le juge des référés d'une demande tendant à voir constater la fin du bail aux motifs que M. [M] ne s'était pas prononcé sur les nouvelles conditions de renouvellement du bail, résultant du congé. Le premier juge a considéré à raison que le délai de prescription courant à compter du 17 novembre 2017 avait été interrompu par cette citation en justice. La demande de la SCI Lefort tendant à restituer au congé sous conditions une qualification de congé avec refus de renouvellement n'est donc pas prescrite. Il est relevé en tout état de cause, que s'il devait être considéré que la prescription de l'action court à compter du jour où la SCI Lefort a eu connaissance du refus des conditions de renouvellement du bail notifiées, un tel refus a été exprimé pour la première fois par le preneur dans son assignation du 15 janvier 2018, de sorte que pas davantage, la prescription ne peut être opposée. La cour confirme le jugement qui rejette cette fin de non-recevoir. Le preneur n'a pas sollicité le renouvellement du bail dans les formes et conditions de l'article L 145-10 du code de commerce. M. [M] ne démontre pas que les parties étaient d'accord pour un renouvellement du bail aux conditions du bail expiré, puisque qu'au contraire, le renouvellement du bail a été offert par la bailleresse sous conditions. - sur le renouvellement du bail M. [M] considère que le tribunal a statué ultra petita en constatant la fin du bail au 17 mai 2018, car le bailleur ne sollicitait que la déchéance du droit pour le preneur à se maintenir dans les lieux et formait à titre subsidiaire une demande de maintien de résiliation du bail. M. [M] demande de constater l'absence de congé avec refus de renouvellement, de constater qu'il a accepté le renouvellement du bail aux conditions antérieures le 15 janvier 2018. Il ajoute que le seul droit reconnu au bailleur qui a délivré un congé avec offre de renouvellement est le droit pour ce dernier à exercer son droit d'option sur le fondement de l'article L 145-57 du code de commerce et non de demander de requalifier son congé. Il considère que seul le preneur a un intérêt à une telle action pour prétendre à une indemnité d'éviction, et que le permettre au bailleur l'autoriserait à tourner les règles d'ordre public sur le droit d'option et les règles concernant le versement d'une indemnité d'éviction acquise au preneur. Il conclut au rejet de la demande de requalification du congé, aucune des conditions posées par le bailleur à la poursuite du bail en cours n'étant selon lui justifiée : - la durée du bail n'est pas conforme aux dispositions des articles L 145-4 et L 145-5 du code de commerce et pouvait donc être refusée par le preneur sans que cela ne lui soit reproché, - s'agissant des travaux, le tribunal a justement relevé que le bailleur ne démontrait pas avoir communiqué au preneur pendant la durée du bail, de détails concernant ceux-ci, il n'était pas indiqué la durée de ceux-ci, ne permettant pas d'en estimer la nature et de vérifier s'ils avaient pour conséquence de dépasser les 40 jours consécutifs, de sorte que la preuve du caractère abusif de l'opposition aux travaux n'est pas démontré, - s'agissant de la renonciation à la poursuite des actions judiciaires en cours, le tribunal a justement considéré qu'une telle condition ne peut être légitime et faire obstacle au renouvellement du bail. À titre subsidiaire, il sollicite de la cour qu'elle déclare nul le congé du 17 novembre 2017 en l'absence d'énonciation du motif de non renouvellement et donc de dire que le bail s'est renouvelé aux conditions antérieures du bail. * sur le fait que le tribunal aurait statué ultra petita Il ne peut être fait grief au tribunal d'avoir constaté la fin du bail au 17 mai 2018, date d'échéance du bail initial, mentionné dans le congé discuté devant lui, alors que le bailleur se prévalait de ce congé donné pour une échéance au 17 mai 2018 et que lui-même entendait soutenir que le bail s'était poursuivi à cette date aux conditions antérieures. Ce moyen est rejeté. * sur la requalification du congé