Tribunal judiciaire, service de proximité, 22 octobre 2024 — n° 24/02815

PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort, publiquement par mise à disposition au greffe : PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 15 décembre 2015 entre Monsieur [T] [X] et Madame [N] [S], assistée de son curateur l’association APOGE, à la date du présent jugement aux torts exclusifs de Madame [N] [S] ; ORDONNE l’expulsion de Madame [N] [S], assistée de son curateur l’association APOGE, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ; DIT qu’à défaut de départ volontaire de la locataire ou de tous occupants de son chef, il pourra être procédé à la procédure d’expulsion du logement litigieux sis à [Localité 7] [Adresse 4], avec le concours de la force publique, si nécessaire, conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ; DIT que le sort des meubles et objets meublant le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ; RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SASU ACROPOLIS’IMMO, de sa demande d’astreinte ; DEBOUTE Monsieur [M] [X] de l’intégralité de ses demandes ; CONDAMNE Madame [N] [S], assistée de son curateur l’association APOGE, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SASU ACROPOLIS’IMMO, la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [T] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SASU ACROPOLIS’IMMO, la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; CONDAMNE Madame [N] [S], assistée de son curateur l’association APOGE, au paiement de la moitié des dépens de l’instance, et Monsieur [T] [X] au paiement de l’autre moitié ; RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. Le Greffier Le Juge

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 15 décembre 2015, Monsieur [T] [X], représenté par l’agence immobilière SUD AGENCE, a donné à bail à Madame [N] [S], majeure protégée assistée par l’APOGE en sa qualité de curateur, un appartement sis [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 314,83 euros outre 53,36 euros à titre de provision mensuelle sur charges, pour une durée de trois ans. Par jugement du 27 février 2014, le juge des tutelles du Tribunal d’instance de NICE a maintenu le placement de Madame [N] [S] sous curatelle renforcée pour une durée de 10 ans, ainsi que la désignation de l’association APOGE en qualité de curateur.

Vu les actes de commissaire de justice en date du 22 février 2024, auxquels il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et de l’intégralité de ses demandes, par lesquels le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SASU ACROPOLIS’IMMO, a respectivement assigné Monsieur [T] [X], Madame [N] [S] et l’association APOGE, prise en sa qualité de curateur de Madame [N] [S], à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 14 mai 2024 à 14 heures, aux fins notamment : à titre principal, de voir prononcer sur le fondement de l’article 1341-1 du code civil la résiliation du bail liant Madame [N] [S] et Monsieur [T] [X], de voir ordonner l’expulsion de Madame [N] [S], ainsi que celle de tous occupants de son chef de l’appartement dans les 8 jours de la signification de la décision à intervenir, avec au besoin le concours de la force publique, sous peine d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard courant pendant un délai d’un mois à l’expiration duquel elle pourrait être liquidée par le juge de l’exécution aux conditions prévues par la loi du 21 juillet 1991 ;à titre subsidiaire, sur le fondement de l’article 544 du code civil, de voir condamner solidairement Madame [N] [S] assistée par l’association APOGE et Monsieur [T] [X] à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ; de voir condamner solidairement Madame [N] [S] assistée par l’association APOGE, et Monsieur [T] [X] au paiement d’une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. Vu le jugement avant dire droit en date du 11 juillet 2024, par lequel le Juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du mercredi 11 septembre 2024 à 9 heures afin d’inviter les parties à faire valoir leurs observations sur la question de la compétence matérielle du tribunal judiciaire saisi en premier (juge délégué) par assignation du 16 novembre 2022 et sur la poursuite de la procédure ouverte et fondée sur l’assignation du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] ayant saisi le juge des contentieux de la protection du 22 février 2024 ; Vu le jugement en date du 11 septembre 2024 par lequel le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE a constaté le désistement par le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] de son action introduite par assignation du 16 novembre 2022 ; Vu les dernières conclusions déposées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] le 11 septembre 2024, au terme desquelles il reprend les demandes contenues dans son assignation ; Vu les dernières conclusions déposées le 11 septembre 2024 par l’association APOGE, agissant ès qualité de curateur de Madame [N] [S], au terme desquelles : elle fait valoir que les nuisances qui lui sont reprochées ne sont pas suffisamment graves pour faire droit à la demande de résiliation judiciaire du bail la liant avec Monsieur [T] [X] et sollicite qu’il soit constaté que les nuisances reprochées ont cessé, elle conclut au débouté de l’intégralité des demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 4],elle sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ; Vu les dernières conclusions déposées par Monsieur [T] [X] le 11 septembre 2024, au terme desquelles : il conclut au débouté de l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 4],il sollicite le prononcé de la résiliation du contrat de bail pour faute grave de Madame [N] [S] ainsi que son expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique, il sollicite la condamnation de Madame [N] [S] solidairement avec l’association APOGE à le relever et le garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre, il sollicite la condamnation de tout succombant à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Vu l’article 445 du code de procédure civile, A l’audience, les parties, représentées, s’en réfèrent expressément à leurs écritures. Le délibéré de l’affaire a été fixé au 18 octobre 2024. EXPOSE DES MOTIFS Sur la recevabilité de l’action oblique L’article 1341-1 du code civil dispose que lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne. En l’espèce, le cabinet ACROPOLIS’IMMO, en sa qualité de syndic en exercice du syndicat des copropriétaires [Adresse 4], a informé Monsieur [T] [X], copropriétaire, par lettre recommandée du 7 août 2018, des agissements et des nuisances causées par sa locataire Madame [N] [S]. Le cabinet ACROPOLIS’IMMO faisait état notamment d’odeurs nauséabondes émanant de l’appartement de Madame [N] [S] et se répandant dans l’ensemble des parties communes de l’immeuble ainsi que de son habitude de jeter des détritus par la fenêtre, et demandait expressément à Monsieur [T] [X] de faire cesser ses troubles. Cette lettre n’ayant été suivie d’aucun effet, l’assemblée générale des copropriétaires du 30 septembre 2021 a voté une résolution autorisant le syndic à agir en justice à l’encontre de Monsieur [T] [X] pour non-respect du règlement de copropriété par sa locataire. Monsieur [T] [X] ne justifiant d’aucune diligence tendant à faire cesser les agissements de sa locataire contrairement au respect du règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires est par conséquent recevable à agir sur le fondement de l’article 1343-1 du code civil. Sur la demande principale en résiliation judiciaire du contrat de bail L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Il ressort de l’article 1729 du code civil que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. L’article 2.3.18 du contrat de bail stipule que le locataire et sa famille devront se conformer au règlement intérieur de l’immeuble et au règlement de copropriété existant dont il reconnait avoir eu, chez le mandataire du bailleur, communication des clauses non contraires au présentes et concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage privatif des parties communes. En l’espèce, il est établi par les attestations concordantes de nombreux voisins, établies au cours du mois de novembre 2023, que Madame [N] [S] émet des cris notamment le soir et la nuit, effectue des allées et venues à toute heure du jour et de la nuit dans les parties communes de l’immeuble, troublant ainsi la tranquillité des voisins, et qu’une odeur nauséabonde se dégage de son appartement et se propage dans l’ensemble des parties communes de l’immeuble ainsi que dans les appartements du 3ème étage via les systèmes de VMC. Il est également démontré que Madame [N] [S] jette des détritus par la fenêtre, notamment des allumettes et des mégots de cigarette ayant provoqué des dommages sur le store d’un appartement situé au premier étage de l’immeuble.