Tribunal judiciaire, chambre 3 - construction, 19 novembre 2024 — n° 23/06032

PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort : CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [H] et Madame [Z] [V] épouse [H] à payer à Monsieur [L] [P] et Madame [R] [P] la somme de 4.029,47 euros au titre des travaux de reprises des vices cachés concernant la cheminée ; CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [H] et Madame [Z] [V] épouse [H] à payer à Monsieur [L] [P] et Madame [R] [P] la somme de 11.184 euros au titre des travaux de reprises relatifs aux vices cachés concernant les infiltrations en toiture ; DEBOUTE Monsieur [L] [P] et Madame [R] [P] de l’ensemble des demandes tendant en l’indemnisation des autres désordres examinés par l’expert judiciaire; CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [H] et Madame [Z] [H] à payer à Monsieur [L] [P] et Madame [R] [P] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral ; DEBOUTE Monsieur [L] [P] et Madame [R] [P] du surplus de leurs demandes au titre de l’indemnisation de leurs « autres préjudices » ; CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [H] et Madame [Z] [H] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et ACCORDE le droit de recouvrement direct à Maître DIAZ, avocat aux offres de droit ; CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [H] et Madame [Z] [H] à payer à Monsieur [L] [P] et Madame [R] [P] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE Monsieur [I] [H] et Madame [Z] [H] de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE le surplus des demandes ; DIT n’y avoir lieu à écarter exécution provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 19 NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE. LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

****************** FAITS, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES : Suivant acte authentique reçu le 30 juin 2020, Madame [Z] [H] née [V] et Monsieur [I] [H] ont vendu à Madame [R] [P] née [K] et Monsieur [L] [P] une maison d’habitation sise [Adresse 1], cadastrée section H numéro [Cadastre 2] lieudit « [Localité 4] » à [Localité 3], au prix de 460.000 euros. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 28 décembre 2021, Madame [R] [P] et Monsieur [L] [P] ont communiqué aux vendeurs une liste de différents désordres apparus à compter du 15 juillet 2020, inhérents à la non-conformité de la cheminée, à des infiltrations de la toiture, au système de filtration de la piscine, au dysfonctionnement du système d’assainissement, à la non-conformité de la plomberie, à la non-conformité électrique et à la non-conformité de la pente de la toiture de la véranda. Un rapport d’expertise amiable a été rendu le 5 mai 2022 par le cabinet ELEX, mandaté par la compagnie d’assurance MATMUT, assureur des consorts [P]. Par ordonnance de référé en date du 31 août 2022, le Tribunal judiciaire de Draguignan a ordonné une expertise judiciaire qui a ensuite donné lieu à un rapport de Madame [W] [J] déposé le 30 mars 2023. En lecture de ce rapport, Madame [R] [P] née [K] et Monsieur [L] [P] ont fait assigner par acte d’huissier en date du 22 août 2023 Madame [Z] [H] née [V] et Monsieur [I] [H] devant le tribunal judiciaire de Draguignan en garantie des vices cachés. Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 mars 2024, Madame [R] [P] née [K] et Monsieur [L] [P] sollicitent : - le débouté de Madame [Z] [H] née [V] et Monsieur [I] [H] de l’ensemble de leurs prétentions ; - la condamnation solidaire de Madame [Z] [H] née [V] et Monsieur [I] [H] à leur payer les sommes suivantes : ▪ désordre 1 : cheminée : 4.119,47 euros (990 euros + 3.129,47 euros) ▪ désordre 2 : infiltrations toiture : 35.134 euros (30.210 euros + 4.924 euros) ▪ désordre 3 : piscine : 500 euros ▪ désordre 5 : système d’assainissement : 15.000 euros H.T ▪ désordre 6 : plomberie : 3.171 euros (2.871 euros + 300 euros) ▪ désordre 7 : installation électrique : 825 euros T.T.C ▪ désordre 8 : pente toiture vérandas : 10.000 H.T ▪ autres préjudices : 15.000 euros ▪ frais d’expertise judiciaire : 4.000 euros - la condamnation solidaire de Madame [Z] [H] née [V] et Monsieur [I] [H] à leur payer la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - la condamnation solidaire de Madame [Z] [H] née [V] et Monsieur [I] [H] aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Maître DIAZ. - de dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire. Au soutien de leur demande en indemnisation de leurs préjudices, Madame et Monsieur [P], se fondant sur les articles 1104, 1231-1, 1602 et suivants et 1641 et suivants du code civil, font valoir que les vices étaient cachés et non décelables au cours de leur visite, qu’ils étaient antérieurs à la vente et qu’ils diminuent nettement l’usage du bien. Ils estiment que s’ils avaient connu ces défauts avant la vente, ils auraient reconsidéré l’acquisition de la maison ou en tout cas en auraient proposé un prix significativement inférieur à celui retenu. Ils ajoutent qu’ils ne sont pas des professionnels de l’immobilier et qu’il ne peut leur être reproché, en qualité d’acheteurs profanes, de ne pas avoir recouru au service d’un spécialiste pour se convaincre de l’absence de vices de l’immeuble et qu’ils n’étaient tenus qu’à un examen normal du bien acquis. Ils soutiennent que les vendeurs n’ont rien dit lors de la vente et que leur mauvaise foi se déduit de leur silence en ce qu’ils ont manqué à leur obligation d’information. Reprenant chacun des désordres qu’ils listent, les consorts [P] estiment :

MOTIFS : ) Sur les demandes en indemnisation au titre des désordres formulées par Madame et Monsieur [P]. Sur la caractérisation de désordres constituant des vices cachés Aux termes de l'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. L’article 1643 du code civil précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus. L'article 1644 du code civil laisse à l’acheteur d’un bien affecté de vices cachés une option entre rendre la chose et se faire restituer le prix, dans le cadre d’une résolution de la vente, ou garder la chose et se faire rendre une partie du prix. Il incombe à l’acheteur exerçant l’une de ces options de rapporter la preuve du défaut affectant la chose qu’il a achetée, défaut qui doit, non seulement avoir été antérieur à la vente et caché à ses yeux au moment de la vente, mais également être d’une certaine gravité. En l’espèce, il ressort tant du compromis de vente du 10 février 2020 que de l’acte de vente du 30 juin 2020 que « l’acquéreur prendra le bien (…) dans son état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il a vu et visité, sans pouvoir exercer aucun recours ni répétition contre le vendeur ». En outre, il résulte de ces deux actes que « le vendeur déclare avoir effectué lui-même les travaux suivants ne nécessitant aucune autorisation administrative, n’ayant touché aucun mur porteur et n’ayant créé aucune surface de plancher supplémentaire : carrelage, cloisons et plafonds, sanitaires, plomberie, électricité, chauffage, fenêtre, isolation du toit, réparation de la toiture, peinture ». Il en résulte que la vente est intervenue entre des particuliers et que le bien a été pris en considération de travaux de rénovation réalisés par le vendeur lui-même. Cela étant rappelé, il convient de reprendre chacun des désordres dont les demandeurs sollicitent réparation afin d’apprécier s’ils constituent des vices cachés. Sur le désordre n°1 inhérent à la non-conformité de la cheminée Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que le tubage ainsi que l’encoffrement de la hotte de la cheminée ne sont pas conformes. Selon les déclarations de Monsieur [H], le tubage était d’origine et antérieur à ses interventions. En revanche, il n’est pas contesté par le vendeur que la non-conformité de la hotte a été générée par son intervention afin de modifier son esthétisme ce dont il en résulte que le défaut de tubage n’était pas apparent. Les déclarations de Monsieur [H] étant erronées au moment de la vente, celui-ci ayant modifié en apparence la hotte de l’insert existant afin d’en modifier son volume et d’en améliorer son esthétique, les consorts [P], acheteurs profanes, n’étaient pas en mesure de déceler lesdits désordres ou à tout le moins de prendre le bien en l’état de la connaissance de ce défaut. L’expert judiciaire relève qu’un incendie s’est déclaré le 13 décembre 2021, sans pour autant que les consorts [P] ne produisent la déclaration de sinistre y afférente. Les consorts [H] font valoir que l’assurance a dû indemniser les époux [P] des suites de ce sinistre ce que se refusent à justifier ces derniers qui soutiennent s’être vus opposer un refus de garantie. En tout état de cause, l’experte judiciaire retient que l’usage de la cheminée peut être suspendu sans grever la destination de la maison de l’habitation ce dont il en résulte que ce désordre ne rend pas la chose impropre à sa destination. Toutefois, au regard des conséquences afférentes à un tel défaut, les consorts [P] justifient que s’ils avaient eu connaissance de ce désordre avant la vente, ils n’auraient proposé qu’un prix inférieur à celui retenu. Dès lors, ce premier désordre constitue un vice caché et Madame et Monsieur [P] seront accueillis en leur demande d’indemnisation de ce premier chef de désordre. Sur le désordre n°2 inhérent à l’infiltration de la toiture Il n’est pas contesté que monsieur [H] a enduit les tuiles d’un produit d’étanchéité qui n’était pas adapté aux problèmes de la toiture. A cet égard, l’experte judiciaire relève que l’utilisation faite du produit utilisé n’est pas celle prévue par le fabriquant et que monsieur [H] a donc caché que la toiture n’était pas étanche. En outre, la mention à l’acte de vente stipulant la « réparation de la toiture » a laissé croire aux acheteurs que l’étanchéité de la toiture avait été réalisée ce qui n’était pas le cas. Il apparait ainsi que le vice était caché et antérieur à la vente. Enfin, l’expert judiciaire estime que ce désordre, dans l’état à la vente, rendait le bien impropre à sa destination à hauteur de 50% et qu’aujourd’hui seule une chambre est affectée sans empêcher son usage. Ce désordre constitue un vice caché et ouvre droit à réparation de ce chef. Sur le désordre n°3 inhérent au système de filtration de la piscine Il ressort des pièces versées aux débats que le filtre, le système de traitement des eaux ainsi que le circuit électrique sont récents au jour de l’accedit. En outre, il est rappelé et non contesté par les parties, que l’eau était propre lors des visites avant l’achat et qu’au jour de l’expertise judiciaire le système de filtration est fonctionnel. Aussi, même si le vendeur reconnait que le skimmer ne fonctionnait pas au moment de la vente, il justifie de factures qui font état de l’achat de plusieurs pièces détachées et d’une intervention d’une société SPL PISCINE. En cet état, aucun élément ne permettant de confirmer l’existence de désordres de ce chef, les époux [P] seront déboutés de leur demande en indemnisation de ce poste de préjudice. Sur le désordre n°5 concernant le dysfonctionnement du système d’assainissement Il ressort du rapport d’expertise judiciaire et de l’acte de vente du 30 juin 2020 que le système d’assainissement n’est pas conforme et que cela a bien été porté à la connaissance des acheteurs dans le cadre de la vente. A cet égard, s’il apparait que Monsieur [H] a assuré avoir effectué une vidange de la fosse septique dans le courant de l’année 2019 sans pour autant justifier de ladite facture, il appartenait toutefois aux acquéreurs d’en demander la communication avant la signature de l’acte de vente. En l’état, le vice était régulièrement décrit dans l’acte de vente et ne faisait pas partie de la liste des éléments ayant fait l’objet des travaux de rénovation effectués par Monsieur [H] de sorte qu’il ne peut être regardé comme étant caché. Dès lors, Madame et Monsieur [P] seront déboutés de leur demande en indemnisation de ce poste de préjudice. Sur le désordre n°6 relatif à la non-conformité de la plomberie Il ressort des pièces versées aux débats que le réseau de plomberie a été, au jour de l’expertise judiciaire, récemment étendu en comble malgré la présence d’un vide sanitaire, ce qui révèlent que les époux [P] sont intervenus sur les réseaux, ce qui a empêché l’experte judiciaire de procéder à des constatations. Le défaut consiste en un défaut de gainage et de calorifugeage du réseau qui, d’après l’experte judiciaire, ne génère pas de désordre ce dont il en résulte que le critère du vice caché consistant à diminuer l’usage du bien de manière significative ou à en rendre l’usage impossible n’est pas rapporté. En cet état, Madame et Monsieur [P] seront déboutés de leur demande tendant en l’indemnisation de ce poste de préjudice. Sur le désordre n°7 consistant en la non-conformité électrique Il ressort de l’acte de vente que Monsieur [H] avait porté à la connaissance des acheteurs qu’il avait apporté des modifications à l’électricité.