Tribunal judiciaire, pcp jcp fond, 28 novembre 2024 — n° 24/06433

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 10 octobre 2021 à effet du même jour, Madame [Z], [L], [X] [F], a donné à bail d’habitation meublée à Monsieur [H] [J] un studio dépendant de l’immeuble sis [Adresse 4], pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction à compter du 10 octobre 2021 et moyennant un loyer de 550 euros charges forfaitaire comprise. Par courrier du 28 juin 2023, Madame [Z], [L], [X] [F] a donné congé pour vendre à effet du 10 octobre 2023. Monsieur [H] [J] n’a pas libéré les lieux à la date indiquée. Par acte de commissaire de justice du 19 juin 2024, Madame [Z], [L], [X] [F] a fait assigner Monsieur [H] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour l’audience du 30 août 2024. L’affaire a été reportée à l’audience du 1er octobre 2024, à la demande du Conseil de Monsieur [H] [J] qui venait d’être désigné au titre de l’aide juridictionnelle et devait se mettre en état. A l’audience du 1er octobre 2024, Madame [Z], [L], [X] [F], représentée par son Conseil, demande aux termes des ses conclusions, de: constater que par l’effet du congé du 28 juin 2023, Monsieur [H] [J] se maintient sans droit ni titre dans l’appartement sis [Adresse 3], depuis le 10 octobre 2023; ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [J] et de tous occupants de son chef de l’appartement concerné; avec si beson est l’assistance de la force publique et d’un serrurier; dire qu’à défaut d’avoir spontanément libéré l’appartement dans un délai de 30 jours à compter de la signification du jugement à intervenir, cette obligation sera sanctionnée par une astreinte journalière de 50 euros par jour de retard à compter du 30ème jour suivant le prononcé; condamner Monsieur [H] [J] à payer à Madame [Z], [L], [X] [F] : -la somme de 550 euros au titre de l’indemnité d’occupation de septembre 2024; -une indemnité d’occupation mensuelle de 550 euros charges comprises jusqu’à parfaite libération des lieux; débouter Monsieur [H] [J] de l’ensemble de ses demandes ; condamner Monsieur [H] [J] à payer à Madame [Z], [L], [X] [F] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile; condamner Monsieur [H] [J] aux entiers dépens. Elle indique s’opposer à l ‘octroi de tous délais, rappelle que les loyers ont tous été payés sauf celui du mois de septembre 2024, et assure qu’il s’agit bien d’une location meublée. Monsieur [H] [J], représenté par son Conseil, demande aux termes de ses conclusions de voir: à titre principal : débouter Madame [Z], [L], [X] [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions; prononcer la nullité du congé délivré à Monsieur [H] [J] le 28 juin 2023 pour le 10 octobre 2023; juger que le bail se poursuit jusqu’au 9 octobre 2024; condamner Madame [Z], [L], [X] [F] à réaliser les travaux de reprise complète de la douche, après avoir notifié au locataire la date d’intervention, le descriptif précis de travaux et leur durée; condamner Madame [Z], [L], [X] [F] à payer à Monsieur [H] [J] la somme de 550 euros de dommages et intérêts; autoriser Monsieur [H] [J] à suspendre le paiement des loyers et charges à compter du mois de septembre 2024 et jusqu’à la parfaite réalisation des travaux de reprise de la douche; à titre subisidiare; accorder 12 mois de délais à Monsieur [H] [J] pour quitter les lieux; débouter Madame [Z], [L], [X] [F] de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile; laisser les dépens à la charge de Madame [Z], [L], [X] [F] . Il soutient que le bail ne respecte pas les conditions d’un bail meublé en terme de mobilier fourni. Il ajoutre que le congé n’est pas recevable, s’agissant d’une simple lettre dont les conditions légales de réception ne sont pas respectées. Il affirme que la douche est couverte de moisissures et qu’elle est en train de se casser, ce dont il assure se plaindre depuis avril 2023.

MOTIFS DE LA DECISION Sur la qualification du contrat de bail Monsieur [H] [J] sollicite la requalification du contrat de bail litigieux en contrat de bail portant sur des locaux non meublés. Il fait valoir que le contrat bail ne répond pas aux prescriptions des articles 25-4 et 25-5 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi qu’aux dispositions du décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé faute d’inventaire annexé au contrat et en raison d’un équipement en meubles insuffisant pour permettre au locataire d’y vivre convenablement. Madame [Z], [L], [X] [F] réplique que s’il est vrai qu’aucun inventaire n’a été annexé au contrat de location, il n’en demeure pas moins que les lieux ont été donnés en location meublée, Monsieur [H] [J] ayant pris le suite de Monsieur [V] qui lui-même était titulaire d’un bail meublé et lui avait consenté un “contrat de sous location d’un studio meublé”. Elle estime que le mobilier est certes réduit à sa plus simple expression maiqs qu’il peut difficilement en être autrement dans un appartement de 11,95 m2. Aux termes de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret. Le décret du 31 juillet 2015 applicable à compter du 1er septembre 2015 précise que le mobilier d'un logement meublé, mentionné à l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants: 1°) Literie comprenant couette ou couverture; 2°) Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher; 3°) Plaques de cuisson; 4°) [Localité 7] ou four à micro-ondes; 5°) Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à – 6oC; 6°) Vaisselle nécessaire à la prise des repas; 7°) Ustensiles de cuisine; 8°) Table et sièges; 9°) Étagères de rangement; 10°) Luminaires; 11°) Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement. L’article 25-5 de la même loi précise qu’un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et la restitution des clefs. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location. Il résulte de ces dispositions que la charge de la preuve du caractère meublé d’un logement pèse sur le bailleur et que la seule qualification de «location meublée» ne suffit pas à prouver le caractère meublé lorsque les meubles loués avec le local ne sont pas en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire de vivre convenablement. En l’espèce, il ressort du contrat de bail produit en pièce 2 que le logement est équipé de “rangements, un frigo et une plaque”. Les éléments de mobilier listés par le décret 31 juillet 2015 susvisé étant mentionné comme étant un minimum requis, il convient de constater, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres arguments invoqués, que le bailleur ne justifie pas que leslocaux loués répondent à la définition des contrats de bail portant sur des locaux meublés résultant de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989. En conséquence, le contrat de bail sera requalifié en contrat de bail portant sur des locaux vides. Sur la validation du congé pour vente délivré le 28 juin 2023 Le contrat de bail en date du 10 octobre 2021 ayant été requalifié en contrat de location portant sur des locaux vides, la validité du congé délivré le 28 juin 2023 sera examinée au regard des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé donné par le bailleur est de six mois. Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire: l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation. Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque. Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit. Les termes alinéas de l’article 15 relatifs au congé pour vente sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification. En cas de contestation, le juge peut même d’office vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues par l’article 15. En l’espèce, le contrat de bail litigieux a été conclu le 10 octobre 2021 avec prise d’effet au même jour, de sorte que le contrat arrivait à expiration, conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989, au 10 octobre 2024 à minuit et non au 10 octobre 2023 comme mentionné dans le congé délivré le 28 juin 2023. En outre, le congé délivré ne répond nullement au formalisme requis et ne comporte aucune offre de vente conforme aux prescriptions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. L’omission de ces mentions ainsi que la délivrance d’un congé fondé sur le fondement de dispositions non applicables au logement litigieux ont nécessairement causé un grief au locataire, qui s’est trouvé fragilisé dans sa situation juridiquement instable de locataire.

PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant, par jugement contradictoire et en premier ressort, REQUALIFIE le contrat de bail conclu le 10 octobre 2021 entre Madame [Z], [L], [X] [F] et Monsieur [H] [J] en contrat de bail d’habitation soumis la loi du 6 juillet 1989 portant sur des locaux non meublés; ANNULE le congé pour vente délivré le 28 juin 2023 par Madame [Z], [L], [X] [F] à l’encontre de Monsieur [H] [J]; DIT que le bail conclu le 10 octobre 2021 se poursuit jusqu’au 10 octobre 2024; CONDAMNE Madame [Z], [L], [X] [F] a exécuter sans délais les travaux nécessaires tels que décrits dans son devis du 13 septembre 2024 n°3636/09/2024 (produit en pièce 9), après avoir notifié au locataire la date d’intervention, le descriptif précis des travaux et leur durée; AUTORISE Monsieur [H] [J] à suspendre le paiement des loyers et charges à compter du mois de septembre 2024 et jusqu’à la parfaite réalisation des travaux de reprise de la douche; DEBOUTE Monsieur [H] [J] de sa demande visant à voir condamner Madame [Z], [L], [X] [F] à lui payer la somme de 550 euros de dommages et intérêts; DEBOUTE du surplus des demandes plus amples ou contraires; CONDAMNE Madame [Z], [L], [X] [F] aux dépens de l’instance; DEBOUTE Madame [Z], [L], [X] [F] de sa demande au titre des frais irrépétibles de l’instance; RAPPELLE que la présente décision est d’exécution provisoire de droit. Fait et jugé à [Localité 8] le 28 novembre 2024 le greffier le Président