Tribunal judiciaire, 8ème chambre, 12 décembre 2024 — n° 19/06227

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, DIT que le contrat de bail conclu entre la SCI DE LA REPUBLIQUE et la SARL DELICES n’est pas résilié ; REJETTE la demande d’expulsion formée par la SCI DE LA REPUBLIQUE à l’encontre de la SARL DELICES ; CONDAMNE la SCI DE LA REPUBLIQUE à payer à la SARL DELICES la somme de 20.532 euros au titre des travaux de remise en état des locaux pris à bail ; REJETTE la demande de condamnation de la SCI DE LA REPUBLIQUE à la réalisation de travaux de mise en conformité sous astreinte ; CONDAMNE la SCI DE LA REPUBLIQUE à payer à la SARL DELICES la somme de 8.000 euros au titre de son préjudice de jouissance ; REJETTE les demandes de la SARL DELICES au titre de la perte d’exploitation ; REJETTE la demande de dommages et intérêts de la SARL DELICES ; CONDAMNE la SARL DELICES à payer à la SCI DE LA REPUBLIQUE la somme de 29.563 euros au titre des taxes foncières impayées (reliquat de 2014, 2018 à 2023) ; CONDAMNE la SARL DELICES à payer à la SCI DE LA REPUBLIQUE la somme de 3 306,41 euros au titre de la consommation d’eau ; DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; REJETTE les demandes de condamnation au titre de de l’article 700 du code de procédure civile ; DIT que chacune des parties conservera la charge de ses dépens ; RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement. Ainsi fait et rendu le DOUZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 26 février 2011, la SCI DE LA REPUBLIQUE a donné à bail commercial à la société ARDA pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er mars 2011, un local sis [Adresse 2]. Ce local commercial, d’environ 118 m², est destiné à l’exercice d’une activité de « café restauration et restauration rapide sur place et à emporter ». Par acte sous seing privé du 18 avril 2013, la société ARDA a cédé son fonds de commerce à la société DELICES qui l’a signifié à la SCI DE LA REPUBLIQUE par exploit d’huissier du 29 avril 2013. Suite à un dégât des eaux, la SARL DELICES a fait dresser un constat d’huissier des désordres le 16 mai 2019. Par exploit de commissaire de justice en date du 11 juillet 2019, la SARL DELICES a fait assigner en référé la SCI DE LA REPUBLIQUE devant le président du tribunal judiciaire d’Evry au visa des articles 145 et 808 du code de procédure civile aux fins d’obtenir la désignation d’un expert, l’autorisation de procéder au paiement des loyers entre les mains d’un séquestre jusqu’à réfection totale et parfaite des lieux et la condamnation du bailleur au paiement des frais exposés pour la défense de ses intérêts. Par ordonnance de référé en date du 27 septembre 2019, Monsieur [R] [I] a été désigné en qualité d’expert avec mission notamment d’examiner les désordres mentionnés dans l’assignation, donner son avis sur leur réalité, leur date d’apparition, sur leur origine, sur leur cause et leur importance et la demande tendant à la consignation des loyers a été rejetée. Dans le même temps, par exploit de commissaire de justice en date du 7 août 2019, la SCI DE LA REPUBLIQUE a fait délivrer à la SARL DELICES un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 7.418, 51 euros. Par exploit de commissaire de justice en date du 9 septembre 2019, la SARL DELICES a assigné la SCI DE LA REPUBLIQUE en opposition à commandement de payer (RG 19/6227). Par exploit de commissaire de justice en date du 6 janvier 2020, la SCI DE LA REPUBLIQUE a fait délivrer à la SARL DELICES un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 7.398, 77 euros. L’expert judiciaire a déposé son rapport le 28 septembre 2021. Par exploit de commissaire de justice en date du 17 mars 2023, la SARL DELICES a assigné la SCI DE LA REPUBLIQUE en ouverture de rapport d’expertise (RG 23/1715). La jonction des procédures a été prononcée le 19 octobre 2023. Dans ses dernières écritures, notifiées le 4 mars 2024, la SARL DELICES sollicite du tribunal judiciaire d’Evry : SUR LES MESURES SOLLICITEES - RECEVOIR la SARL DELICES en ses écritures et y faisant droit ; - DÉCLARER la SCI DE LA RÉPUBLIQUE mal fondée en ses demandes à toutes fins qu'elles comportent ; - DÉBOUTER la SCI DE LA RÉPUBLIQUE de toutes ses demandes, fins et conclusions ; - CONSTATER l'existence du trouble de jouissance manifeste, selon PV de constat de Maître [O], huissier de justice depuis le 16 mai 2019, est confirmé par M. [I] expert judiciaire, le rapport d'expertise a été déposé le 28 septembre 2021. - CONSTATER l'ordonnance de référé rendue en date du 27 septembre 2019, ayant désigné Monsieur [I] en qualité d'expert, avec pour mission telle que définie dans l'ordonnance. - CONSTATER le dépôt du rapport de Monsieur [I], expert en date du 28 septembre 2021, lequel a conclu à la responsabilité du bailleur, la SARL DÉLICES subit toujours les conséquences des dégâts des eaux, puisque le local commercial est en partie sinistré et que l'installation électrique en a subi des dommages importants ; En conséquence, - ORDONNER le remboursement de la somme de 55 976,84 € au titre des loyers réglés indument au regard du défaut de délivrance des locaux et de la privation de jouissance desdits locaux, à compter du 16 mai 2019 ; - ORDONNER la suspension des loyers et des charges à concurrence de 40 % sur le principal jusqu'a la livraison des locaux conformes à leur destination.

MOTIFS A titre liminaire : Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, « l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ». En outre, aux termes de l’article 768 du code de procédure civile « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion ». Le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constater » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques et qu’il en est de même de celles tendant à ce qu’il soit « donner acte » ou bien encore « dire et juger » en ce qu’elles constituent des moyens et non des prétentions au sens de l’article 4 du code civil. I - Sur la poursuite du contrat de bail Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Il ressort de l’article 10 du contrat de bail qu’ « à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, y compris de l’indexation, ou en cas d’inobservation de l’une quelconque des clauses du présent contrat, et un mois après un simple commandement de payer ou une mise en demeure adressée par acte extrajudiciaire resté sans effet, et exprimant la volonté du bailleur de se prévaloir de la présente clause, le bail sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire et nonobstant toutes offres ou consignations ultérieures. » En l’espèce, la SCI DE LA REPUBLIQUE a délivré deux commandements de payer visant la clause résolutoire à la SARL DELICES les 7 août 2019 et 6 janvier 2020. - Sur l’appréciation de la régularité du commandement de payer délivré le 7 août 2019 Il ressort du commandement de payer visant la clause résolutoire du 7 août 2019 que la SARL DELICES a été sommée de payer à la SCI DE LA REPUBLIQUE la somme de 7.418, 51 euros. Cette créance a pour « causes », selon les indications stipulées dans le commandement, la « participation à la taxe foncière », une « somme rectificative à l’appel au remboursement de la taxe foncière 2014 », la « consommation d’eau » et le « « coût de l’acte », après déduction d’un trop perçu par la SCI DE LA REPUBLIQUE. Les causes de ce commandement sont cependant contestées par la SARL DELICES qui a formé opposition. Il ressort des courriers échangés entre les parties, qu’avant la délivrance de ce commandement de payer, la SARL DELICES avait, le 14 mars 2019, par l’intermédiaire de son Conseil, contesté être redevable de la totalité de la taxe foncière réglée par elle depuis 2013 et invité le bailleur à produire tous justificatifs de la prise en charge d’un dégât des eaux affectant les locaux. Sans apporter de réponse aux interrogations du Conseil de la SARL DELICES, la SCI DE LA REPUBLIQUE, attirait l’attention du preneur, par courrier du 10 avril 2019, sur l’importance de sa dette locative, cette dernière ayant cessé de régler les loyers de janvier 2017 à avril 2018 et en réclamait le paiement à hauteur de la somme de 54.123,52 euros TTC, ainsi que sur le non-paiement de la taxe foncière pour l’année 2018 et des consommations d’eau, sans chiffrer le montant de ces charges. C’est dans ce cadre qu’une assignation en référé expertise était délivrée par le preneur qui procédait par ailleurs au règlement de la totalité des loyers après que sa demande de paiement entre les mains d’un séquestre ait été rejetée par ordonnance du juge des référés. Malgré ce contexte, la SCI DE LA REPUBLIQUE a fait délivrer le commandement de payer litigieux auquel était annexé un extrait du contrat de bail incluant l’article 10 relatif à la clause résolutoire ainsi qu’un décompte reprenant le détail des sommes réclamées et le calcul du remboursement d’un trop-perçu. Etant observé qu’aux termes de cette clause, la résiliation est acquise en cas de de défaut de paiement du « loyer, y compris de l’indexation, ou en cas d’inobservation quelconque des clauses du présent contrat ». S’il n’est pas requis pour la validité de l’acte que les factures et justificatifs des charges soient joints avec le commandement de payer, l’information donnée par le bailleur doit être loyale et complète. Or, en l’état des contestations émises par le preneur avant la délivrance du commandement, les clauses inobservées du contrat, justifiant selon le bailleur la résiliation du bail en raison du non-paiement de la taxe foncière et des consommations d’eau, auraient dû être reproduites et annexées. Ce d’autant plus qu’il ressort du contrat de bail que les consommations d’eau n’ont pas été stipulées comme étant des charges payables par le preneur au bailleur en sus du loyer. De sorte que leur défaut de paiement ne saurait justifier la mobilisation de la clause résolutoire du contrat. La délivrance du commandement de payer a par conséquent été opérée de mauvaise foi par le bailleur. De sorte que la clause résolutoire n’est pas acquise à la suite de la délivrance du premier commandement de payer. - Sur l’appréciation de la régularité du commandement de payer délivré le 6 janvier 2020 Le second commandement de payer en date du 6 janvier 2020 d’un montant de 7.398, 77 euros porte sur le « loyer TTC de décembre 2019 », l’« ajustement du dépôt de garantie HT suite à la revalorisation du loyer », le « loyer TTC de janvier 2020 » et le « coût de l’acte », après déduction d’un acompte. Force est de constater que les causes de ce second commandement ont, selon la copie du chèque communiquée par la SARL DELICES datée du 14 janvier 2020, intégralement été réglées dans le délai du commandement. Par conséquent, la clause résolutoire n’étant pas acquise à raison de ce second commandement, la demande d’expulsion formée par la SCI DE LA REPUBLIQUE à l’encontre de la SARL DELICES sera rejetée. II – Sur les demandes de la SARL DELICES A) Sur la remise en état des locaux La SARL DELICES demande, aux termes de son dispositif, que la SCI DE LA REPUBLIQUE soit condamnée à lui payer la somme de 20.532 euros et dans le même temps que la SCI DE LA REPUBLIQUE soit condamnée à lui payer une astreinte de 500 euros par jours de retard dans l’exécution des travaux à compter du jugement à intervenir. La SCI DE LA REPUBLIQUE s’oppose à ces demandes au motif que « les travaux préconisés par l’expert ont été réalisés pour la plus grande partie » et que le bailleur et le locataire disposent d’une assurance. Aucun moyen de droit n’est invoqué à l’appui de leurs prétentions. Il résulte de l'article R145-35 du code de commerce que ne peuvent être imputés au locataire notamment les grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que les dépenses de travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou aux défauts de conformité avec la législation relevant de ces grosses réparations. En application de l'article L145-15 du même code, les clauses ayant pour effet de faire échec à ces dispositions sont réputées non écrites. Conformément aux dispositions de l’article 8 du décret précité, les dispositions des articles R. 145-35 à R. 145-37 du code de commerce, dans leur rédaction résultant de l'article 6 du présent décret, sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du présent décret, soit à compter du 5 novembre 2014. En l’espèce, le contrat de bail litigieux a été signé le 26 février 2011 pour une durée de 9 ans et expirant le 28 février 2020. Depuis cette date, du fait du contentieux en cours, il n’a pas fait l’objet d’un renouvellement de sorte que les dispositions de l’article R 145-35 du code de commerce sont inapplicables. Il convient donc de se référer au droit antérieur applicable à l’espèce.