Cour d'appel, pôle 4 - chambre 3, 19 décembre 2024 — n° 22/13241

PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a : - condamné la SASU Quilvest France à réviser et mettre en jeu les fenêtres dans l'ensemble du logement, - prononcé la condamnation de la SASU Quilvest France au paiement d'une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant une durée de deux mois pour chaque chef de travaux, - condamné Mme [L] [X] à payer à la SASU Quilvest France la moitié du coût des travaux de révision et mise en jeu des fenêtres et d'installation d'une VMC fonctionnelle dans la salle d'eau, - réduit le montant du loyer mensuel à la somme de 2.274,21 euros à compter de la présente décision et jusqu'à l'exécution des travaux de raccordement du réseau électrique de l'appartement à la terre conformément aux normes en vigueur, - condamné la SASU Quilvest France à payer à Mme [L] [X] la somme de 108.656,70 euros au titre de son préjudice de jouissance du 26 octobre 2013 au 28 février 2022, Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés, Condamne la SASU Quilvest France à réviser et mettre en jeu la fenêtre de la cuisine, le surplus des travaux relatifs aux fenêtres étant devenu sans objet, Déboute Mme [L] [X] de sa demande d'astreinte, Déboute la SASU Quilvest France de sa demande tendant à ce que Mme [X] soit condamnée à payer la moitié du coût des travaux de révision et mise en jeu des fenêtres et d'installation d'une VMC fonctionnelle dans la salle d'eau, Réduit le montant du loyer mensuel à la somme de 2.274,21 euros à compter du jugement entrepris (soit le 2 juin 2022) et jusqu'au loyer du mois de mars 2024 inclus, Condamne la SASU Quilvest France à payer à Mme [L] [X] la somme de 100.570,62 euros au titre de son préjudice de jouissance du 26 octobre 2013 au 28 février 2022, Et y ajoutant, Déboute Mme [L] [X] de ses demandes tendant à : - voir ordonner à la SASU Quilvest France de procéder aux travaux suivants : -'l'ensemble des peintures de l'appartement (murs et plafonds) et pour la cuisine (sol et plafond)', - ' la reprise complète des parquets (comprenant le changement de lattes, les plinthes et la vitrification) excepté dans le dégagement n°3", - 'la mise en oeuvre d'un dispositif de sécurité des portes palières', - condamner la SASU Quilvest au paiement des sommes de : - 2685 euros au titre des frais de location de coffre-fort, - 29.400 euros au titre de ses frais de restauration, - 66.108 euros au titre ds frais de déménagement, de garde-meuble et de relogement, - 2713,30 euros au titre de la perte de l'indemnité différée, Condamne la SASU Quilvest France à faire procéder à la mise à la norme NF C-15-100 de l'installation électrique, Condamne la SASU Quilvest France à payer à Mme [L] [X] les sommes de : - 1400 euros au titre de son préjudice matériel correspondant aux travaux de mise en sécurité du plancher, - 3000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, - 1604,90 euros en remboursement des travaux de remplacement du disjoncteur, Déboute la SASU Quilvest France demandes reconventionnelles en paiement au titre de l'exécution provisoire et au titre des travaux effectués dans la cuisine, Condamne Mme [L] [X] à donner accès à son logement : - à l'entreprise [H], ou à toute autre entreprise mandatée par la bailleresse, aux fins de réaliser les travaux de raccordement à la terre et de mise à la norme NF C-15-100 de l'installation électrique du logement, - au commissaire de justice mandaté par la bailleresse aux fins de réaliser un constat de l'état des lieux et du mobilier avant le commencement et à la date de réception des travaux, et ce dans un délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt, Condamne Mme [L] [X], si elle n'y a pas procédé passé ce délai, au paiement d'une astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard pendant une durée de deux mois, Condamne la SASU Quilvest France à payer à Mme [L] [X] la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SASU Quilvest France aux dépens d'appel, Rejette toutes autres demandes. La greffière Le président

***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 27 novembre 1997, à effet du 1er janvier 1998, la société QUILVEST HOLDING FRANCE a consenti à Madame [L] [X] un bail d'habitation pour une durée de six ans renouvelable, portant sur un logement situé [Adresse 3] -(2ème étage), moyennant un loyer en principal annuel de 144.000 francs (soit 21.953 euros), payable mensuellement et d'avance. Par acte sous seing privé non daté, à effet du 1er janvier 2004, la société QUILVESTHOLDING FRANCE a consenti à Madame [L] [X] un renouvellement du bail d'habitation susvisé pour une durée de six ans renouvelable, moyennant un loyer en principal annuel de 24.468 euros, payable mensuellement et d'avance. Deux dégâts des eaux sont survenus dans les lieux loués : - le 11 octobre 2013, une fuite est survenue sur la colonne montante d'eau de l'immeuble située dans la cuisine de l'appartement de Mme [X] ; ce sinistre a été déclaré par la locataire à son assureur, lequel a proposé de lui verser la somme de 24.509,37 euros à titre d'indemnité immédiate et 10.481,76 euros à titre d'indemnité différée après travaux ; - le 11 mars 2017, une fuite est survenue aux plafonds des locaux du 1er étage de la société Quilvest ; la société Migi, plombier, a été mandatée par le bailleur aux fins de recherche de fuite dans l'appartement de Mme [X], et a procédé le 29 mars 2017 à la dépose des installations de cuisine (plan de travail, évier, meuble sous évier et plaque de cuisson). Par ordonnance du 10 août 2018, le président du tribunal d'instance de Paris VIIème statuant en référé, saisi à la requête de Mme [X], a ordonné une expertise confiée à [Z] [J], qui a déposé son rapport le 24 février 2020. Par ordonnance du 15 octobre 2020, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé a, notamment, rejeté les demandes de Madame [X] de voir ordonner à la société QUILVEST FRANCE de faire réaliser des travaux dans le logement objet du litige et de provision. Par arrêt du 13 janvier 2021, la cour d'appel de Paris (pôle 1 chambre 3) a, notamment, infirmé l'ordonnance susvisée sur le rejet des demandes relatives à l'installation électrique et la cuisine et ordonné à la société QUILVEST FRANCE de procéder aux interventions sur les installations électriques telles que proposées par l'entreprise [H] dans ses rapports des 3 juillet 2018 et 29 janvier 2019 et aux travaux de réfection de la cuisine comprenant l'installation du mobilier de cuisine déposé (évier, meuble sous évier, plan de travail, plaque chauffante, crédence), plomberie, carrelage, faux plafond, et confirmé l'ordonnance pour le surplus. Par acte d'huissier remis à personne morale en date du 19 août 2020, Madame [L] [X] a fait assigner la société QUILVEST FRANCE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous le bénéfice de l 'exécution provisoire, de voir condamner la société QUILVEST FRANCE à lui payer les sommes suivantes : - 1.796 euros au titre du préjudice matériel correspondant aux travaux urgents effectués ; - 101.833,57 euros au titre de son préjudice de jouissance arrêté au 31 juillet 2020,sauf à parfaire ; - 28.500 euros au titre des frais de restauration arrêtés au 31 juillet 2020, sauf à parfaire ; - 67.182 euros au titre des préjudices consécutifs ; - 2.713,30 euros au titre de l'indemnité différée perdue par Mme [L] [X] au titre de son mobilier, après compensation de la somme de 5068,70 euros versée par la compagnie d'assurance ; - 15.000 euros au titre de son préjudice moral ; - 10.000 .euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens lesquels comprendront les frais d'expertise judiciaire avancés par Madame [L] [X] pour la somme de 10.815,06 euros outre les frais d'huissier au titre des procès-verbaux des deux constats du 27 juin 2017 et des constats des 6 décembre 2017 et 1er juillet 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION Il convient au préalable de constater qu'en page 4 de ses dernières conclusions remises au greffe le 18 octobre 2024, Mme [X] sollicite 'à titre liminaire l'irrecevabilité des conclusions d'appel n°2 de la SASU Quilvest France notifiées le 8 octobre 2024", ainsi que l'irrecevabilité des demandes nouvelles formées dans lesdites conclusions. Toutefois, aucune prétention à ce titre n'est formée par Mme [X] dans le dispositif de ses dernières conclusions précitées, alors que 'la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif' en vertu de l'article 954 du code de procédure civile. En conséquence, il convient de constater que la cour n'en est pas valablement saisie. 1 - Sur les demandes principales de Mme [X] 1.1 Sur les demandes de travaux Le jugement entrepris a fait partiellement droit aux demandes de Mme [X], en condamnant la SASU Quilvest France à : - réparer les zones de parquet abîmées par le dégât des eaux dans le dégagement 3 et le salon, - réviser et mettre en jeu les fenêtres dans l'ensemble du logement et installer une VMC fonctionnelle dans la salle d'eau, - faire raccorder l'installation électrique du logement à la terre, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant une durée de 2 mois pour chaque chef de travaux, et a débouté - dans ses motifs mais pas dans le dispositif - Mme [X] du surplus de ses demandes, en retenant notamment que la locataire n'avait pas adressé de mise en demeure préalable au bailleur d'avoir à réaliser les travaux. Le premier juge a en outre condamné Mme [X] au paiement de la moitié du coût des travaux de révision et mise en jeu des fenêtres et d'installation d'une VMC fonctionnelle dans la salle d'eau. La SASU Quilvest sollicite la réformation du jugement, en ce qu'il l'a condamnée à réviser et mettre en jeu les fenêtres et à faire raccorder l'installation électrique à la terre. Mme [X] forme appel incident et sollicite que la SASU Quilvest France soit condamnée aux travaux suivants : - l'ensemble des peintures de l'appartement (murs et plafonds) et pour la cuisine, sols et plafonds, - la reprise complète des parquets, excepté dans le dégagement 3, - la réfection complète de l'électricité, - la mise en oeuvre d'un dispositif de sécurité des portes palières. Elle sollicite en outre la réformation du jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée au paiement de la moitié du coût des travaux de révision et mise en jeu des fenêtres et d'installation d'une VMC fonctionnelle dans la salle d'eau. Il en résulte qu'est irrévocable le chef de dispositif ayant condamné la société Quilvest à réparer les zones de parquet abîmées par le dégât des eaux dans le dégagement 3, Mme [X] maintenant sa demande de reprise complète des parquets du salon. L'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige dispose que 'le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation(...) Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (...) ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (...); c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués (...) '. Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, 'le locataire est obligé : (...) c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (...)'. Le décret n°87-712 définit comme réparations locatives le 'maintien en état de propreté' des 'plafonds, murs intérieurs et cloisons', et les 'menus raccords de peinture et de tapisserie' ; 'l'encaustiquage et entretien courant de la vitrification' et le 'remplacement de quelques lames de parquets et remise en état (...)notamment en cas de taches et de trous'. Il ne peut être considéré que le bailleur a manqué à ses obligations contractuelles, faute pour le locataire de lui avoir adressé une demande de réparation (Civ. 3ème, 29 avril 2009, n°08-12.261). 1.1.1 'L'ensemble des peintures de l'appartement (murs et plafonds) et pour la cuisine (sol et plafond) Au soutien de son appel incident, Mme [X] fait valoir que l'expert a pu constater la vétusté généralisée des peintures dans l'ensemble de l'appartement, aggravée par les dégâts des eaux survenus. Elle souligne que son avocat a adressé une mise en demeure à la société Quilvest le 15 juillet 2020, et ajoute que l'expert a préconisé la réfection de l'ensemble des peintures de l'appartement, ainsi que des sol et plafond de la cuisine. La SASU Quilvest France réplique que le bailleur n'a pas l'obligation de rénover le logement en cours de bail, et que la problématique de la vétusté des peintures et du revêtement des sols se pose en fin de bail, le bailleur ne pouvant alors réclamer au locataire sortant la reprise de ces postes, tandis qu'en cours de bail, le locataire doit entretenir le bien dont il a la jouissance. En l'espèce, il résulte du rapport d'expertise (page 51) que les peintures des murs et plafonds de l'appartement sont dans un état de 'vétusté générale (...) aggravé dans les pièces humides par une insuffisance de ventilation (absence de fenêtre dans la salle d'eau, la fenêtre ne s'ouvre plus dans la salle de bains)'. L'expert mentionne que cette vétusté générale a plusieurs origines: - des dégâts des eaux répétés ayant causé des désordres qui se sont trouvés aggravés par l'absence de travaux réparatoires, - des problèmes de ventilation, - l'absence de tout travaux d'embellissement et d'entretien pendant 20 ans. Au chapitre 'conclusion', l'expert mentionne qu'à 'l'exception des peintures des murs réalisées il y a environ 13 ans, aucun travaux d'embellissement n'ont été entrepris dans l'appartement de Mme [X] depuis l'année de son entrée dans les lieux en 1998. Les murs et les plafonds non impactés par les fuites sont dans l'état d'usage courant pour des peintures qui n'ont pas été refaites depuis 13 ans'. S'il résulte des pièces produites que Mme [X] a mis en demeure le bailleur de 'procéder à la rénovation de l'appartement à bref délai' par courrier recommandé de son avocat du 1er mars 2018, puis par nouvelle mise en demeure du 15 juillet 2020 suite au dépôt du rapport d'expertise, il ne résulte pas dudit rapport que les peintures des murs et plafonds de l'appartement seraient dans un tel état de vétusté qu'elles ne permettraient plus aux locaux de 'servir à l'usage prévu par le contrat' selon les termes de l'article 6 c précité, l'état des murs et plafonds étant qualifié 'd'usage courant' dans la conclusion du rapport précité. S'agissant du carrelage au sol et de la reprise du faux-plafond dans la cuisine, le premier juge a relevé à juste titre qu'il ne résulte pas des pièces produites que le faux plafond aurait été dégradé par le dégât des eaux ou la recherche de fuite dans la cuisine, tandis que le sol est décrit comme 'en état d'usage avec des traces d'impact'.